Обзоры и анализ рынков, маркетинговые исследования
 

Новинки

Все новинки

Поиск по сайту

Еще в разделе:

Загородный прейскурант. Обзор цен загородной недвижимости Подмосковья
Офисы переезжают за Садовое кольцо, но при этом продолжают расти в цене
Рынок аренды жилой и офисной недвижимости в Москве
Ситуация на гостиничном рынке г.Москвы
Санкт-петербургский рынок торговых площадей переходит от количественного роста к качественному
 

Состояние рынка автозаправочных станций в Москве и центральных регионах Россиипо состоянию на май 2006 г.

Рынок автозаправочных станций в России и, в частности, в центральных ее регионах, продолжает "взрослеть". Если в Москве и ближайшем Подмосковье сеть заправочных станций в основном сформировалась и можно ожидать их технического совершенствования и расширения функциональности, то в других регионах центральной России процесс формирования разветвленной сети станций только начался.

Признаками этого являются пути консолидации сетей и проникновения на локальные рынки именитых игроков, таких как ТНК-ВР и Shell. Последние вступают в игру главным образом не путем скупки действующих станций, а через строительство новых "фирменных" станций на приобретенных или взятых в аренду участках земли (хотя варианты купли действующих станций в целях их модернизации также предусматриваются). Например, ТНК-ВР заявило в феврале текущего года, что собирается до 2009 года построить в Петербурге 60 АЗС. Ранее, в декабре 2005 года, компания приобрела в ходе торгов в "Фонде имущества Санкт-Петербурга" 15 участков за $25,275 млн. для строительства АЗС.

Shell также рассматривает предложения по аренде земли, предназначенной для строительства автозаправочных станций. По данным Российского топливного союза Shell в 2005 году, было предложено 12 участков для аренды в целях строительства новых АЗС. В 2006-2007 годах компания планирует построить сеть АЗС в Московской области и 10 станций в Петербурге. Хотя, что касается Москвы, где имеет место дефицит свободных участков для строительства новых станций, Shell также рассматривает стратегию приобретения действующих станций с последующей их реконструкцией и ребрэндингом.

Та же стратегия осуществляется и крупнейшими отечественными вертикально интегрированными нефтяными компаниями. В частности в марте 2005 года Лукойл приобрел единым лотом 30 участков земли для строительства АЗС в Петербурге. ОАО "Сибнефть", ставшая в 2005 году дочерней компанией ОАО "Газпром", планирует в 2006 году направить 60 млн долларов на развитие розничной сети. Основные перспективы по развитию розничной реализации нефтепродуктов "Сибнефть" связывает с рынком Петербурга, где предполагается построить 30-50 заправочных станций. Вместе с тем, по данным газеты "Ведомости" от 13 марта 2006 г., "Сибнефть" купила у "РК-Газсетьсервис" сеть из 14 вновь построенных заправочных станций, функционирующих в Московской и Тверской областях под единым брэндом "EPetrol" ("Ecological Petrol"). В 2005 году "Татнефть" увеличила находящееся под своим контролем количество автозаправочных станций и комплексов с 525 до 553. Компания предполагает расширить свою розничную сеть и в 2006 году, главным образом путем строительства новых станций, в том числе и на территории центральной России.

Объективная необходимость расширения сети заправочных станций в центральных районах России обусловлена следующими причинами

1. Согласно методике Мирового банка, в России при темпах роста ВВП на уровне 7% в год должно ежегодно вводиться порядка 17 тысяч километров новых дорог, фактически в 10 раз больше, чем строится в настоящее время. По мере роста экономики страны следует ожидать в ближайшем будущем расширение объемов строительства новых автомобильных дорог, включая федеральные, межрегиональные и региональные шоссе. Очевидно, что появление новых автомобильных дорог потребует строительство вдоль них автозаправочных станций с дополнительными услугами, как-то магазинами, кафе и ресторанами, мотелями и т.д.

2. После распада Советского Союза парк легковых автомобилей России вырос более чем в 2,5 раза. Темпы его роста составляли в среднем более 12 процентов в год. Для сравнения: в странах Восточной Европы - 5,4%, а Западной - всего 2%. По прогнозам среднегодовые темпы прироста числа автомобилей в стране в предстоящие годы составят 8 процентов. Если в 2005 году общее число единиц автомобильного транспорта составляло ориентировочно 26,7 млн., из которых на 23,4 млн. единиц - легковые автомобили, 3,2 млн. единиц - грузовые автомобили и 0.1 млн. единиц - автобусы, то в 2010 году ожидается увеличение их числа до 35-38 миллионов, из которых 30-33 миллионов легковых и 5 миллионов грузовых автомобилей. Ускоренный рост числа автомобилей вызовет столь же стремительный рост числа заправочных станций.

3. Насыщенность автомобильными станциями в России недостаточна и отстает от ведущих стран мира. В настоящее время в России функционирует 40 тыс. станций, тогда как, например, в США - 195 тыс. АЗК.

4. Большая территория страны также вызывает необходимость размещения новых станций для обеспечения розничных продаж топлива вдоль дорог различного уровня.

5. Количество автомобилей, приходящихся в среднем в расчете на одну российскую АЗС, составляет 670 автомобилей, тогда как в США этот показатель превышает 1000. Столь существенная разница обусловлена относительно низким техническим оснащением большинство станций в России, их недостаточной мощностью, а также отсутствием сопутствующих сервисных услуг. Кроме того, эти станции не располагают техническими возможностями заправок газом и биотопливом, что в условиях дальнейшего роста цен на бензин и дизельное топливо, ограничивает возможности АЗС по обслуживанию все возрастающего числа автопарка, приспособленного для работы на газе и биотопливе. В этих условиях гораздо более предпочтительным является приобретение пустых участков земли и строительство новых многотопливных заправочных станций вместо модернизации и реконструкции старых станций.

Функциональность автомобильных заправочных станций и их стоимость: опыт западных стран

В западных странах существует чрезвычайно плотная и разветвленная сеть автозаправочных станций. Довольно частой является ситуация, когда на одном перекрестке, но в различных направлениях движения автомобильного транспорта, располагаются две конкурирующие станции.
Генеральной тенденцией развития сети заправочных станций в развитых странах является расширение их функциональности, иными словами - дополнение продажи топлива различными сопутствующими услугами. В настоящее время типовая станция включает в себя помимо топливно-раздаточного комплекса, также мойку машин, магазин сопутствующих товаров, кафе или ресторан быстрого питания, пункты попутного технического сервиса, как-то пылесос и подкачка шин. Многие заправочные станции включают в себя также пункты заправки газом (пропаном) для автомобилей, оснащенных двигателями, работающими на газу. Большинство станций оснащено санитарными узлами, доступными для клиентов, телефонами, банкоматами. В США некоторые заправочные станции имеют пункты технического обслуживания, осуществляющие мелкий ремонт (шиномонтаж, замену масла и т.п.).

Заправочные комплексы, расположенные на трассах, как правило, предлагают более широкий перечень услуг. Некоторые из них имеют в своем составе одновременно как кафе быстрого обслуживания, так и рестораны. Стало обычным видеть рядом со станцией мотель, где можно за небольшую плату отдохнуть, принять душ, посетить кафе и бар. В последнее время АЗС, расположенные на трассах, включают в круг предоставляемых услуг, также, информационные услуги и подключение к Интернету, в том числе беспроводное.

В целях привлечения дополнительного числа клиентов владельцы АЗС используют нетрадиционные методы. Например, на шоссе N 401 в Канаде, по пути из Торонто в Монреаль можно встретить заправочную станцию, к которой примыкает маленький зоопарк, так что водители с детьми стараются заправиться именно на этой станции. К другой станции, расположенной на этом же шоссе, примыкает пекарня, предлагающая огромный ассортимент выпечки из яблок. Отличительным атрибутом этой станции, видимым издалека, является огромный муляж яблока. Важными компонентами маркетинговой стратегии станций являются идеальная чистота и аккуратный вид на их территории, а также стелы с указанием расстояний до ближайших станций, размещаемые на расстоянии нескольких километров вдоль хайвэев.

Практически все АЗС предлагают гибкие формы оплаты с использованием наличных денег, дебетовых и кредитных карточек, и даже специальных чип-брелков, слинкованных с кредитными карточками. Причем оплата может быть осуществлена непосредственно на раздаточном пункте без необходимости посещения кассы в магазине или операторском помещении. Это создает удобства для водителей в зимнее время и при ненастной погоде.

В качестве стимула для клиентов станций используют специальные поощрительные программы. Они построены таким образом, что за каждый доллар, потраченный на приобретение топлива, автоматически начисляются монетизируемые премиальные очки. Клиент может получить компенсацию за накопленные очки в соответствие со своими пожеланиями и приоритетами.
Дополнительные доходы приносят станциям различные рекламные услуги, например прокрутка рекламных роликов на дисплеях, размещенных на ТРК и непосредственно над кассой.

Основной тип конкуренции между заправочными комплексами базируется на качестве обслуживания клиентов, хотя ценовой фактор в периоды резких колебаний цен на нефть и топливо также играет определенную роль в конкурентной борьбе. Система стимулирования продаж занимает далеко не последнее место в привлечении клиентов станциями, входящими в различные сети с известными брэндами.

Таким образом, современные АЗС в развитых странах превратились в многофункциональные комплексы, которые помимо заправки топливом, предлагают перечень сопутствующих услуг для удобства водителей и пассажиров. При этом наблюдается тенденция увеличения доли услуг в общей сумме чистых доходов, получаемых станциями. Рост оптовых цен и уменьшение маржи в составе розничных цен на топливо в сочетании с расширением перечисленных услуг приводит к тому, что суммарные чистые доходы от оказания этих услуг во многих случаях превышают чистые доходы, получаемые от продажи топлива. Так, например, Leonie Tait в своей статье, озаглавленной "Канадские автозаправочные станции: больше, чем только топливо", опубликованной 24 мая 2005 года, приводит такие факты: в результате сокращения маржи по топливу и обострения конкуренции между заправочными станциями, канадские заправочные станции, начиная с 1990 года стали активно вводить дополнительные услуги, в том числе продажу сопутствующих товаров, среди которых продукты питания и напитки. По данным нового отчета Euromonitor International "Impulse Food and Drink Channels in Canada" за пять прошедших лет (с 1999 года по 2004 год) стоимость проданных через магазины заправочных станций упакованных продуктов и напитков возрастала ежегодно соответственно на 7 и 4,6 процентов. Однако самыми динамичными были продажи сладостей: ежегодно рост их продаж составил 13,8 процентов.
Российский журнал "Современная АЗС" (сентябрьский выпуск за 2005 год) в статье, озаглавленной "А приоритеты меняются:" приводит такие данные: "Уже сегодня на Западе 60% дохода заправочному бизнесу приносят пристанционные магазины и дополнительные услуги, а реализация топлива - только 40%. И вполне возможно, что в ближайшем будущем доходы сервисной составляющей возрастут до 80%". И далее. "В Германии из почти 16 тыс. заправок 15,7 тыс. - с магазинами, причем годовой оборот последних достигает 8 млрд. евро. Магазины на заправках занимают 4% от общего числа розничных точек, а их вклад в оборот розницы составляет 6-7 процентов". "В Европе на пристанционные автомойки приходится 14-16% от прибыли всей АЗС"ю
До последнего времени основными игроками на розничном рынке топлива были вертикально-интегрированные нефтяные компании и независимые предприниматели, которые оперируют самостоятельно или в рамках договоров франчайзинга. Характерной чертой нынешнего этапа развития этого рынка стало интенсивное вступление крупных торговых сетей, для которых автозаправочные станции представляют собой лишь довольно незначительный по доходам компонент операционной деятельности, главное предназначение которого способствовать привлечению покупателей в сетевые магазины. Учитывая это, крупные розничные торговцы, такие как Wall-Mart, Metro, Teska, Loblaws устанавливают минимальные розничные цены на топливо, отвлекая часть клиентов от традиционных заправочных станций. Такая ситуация усиливает конкуренцию и ведет к сокращению уровня маржи. В результате, часть станций не выдерживают усложняющихся рыночных условий. В последние годы число АЗС в США и большинстве европейских стран сокращается при одновременном увеличении объемов розничных продаж топлива, приходящихся в среднем на одну станцию. Выживают те АЗС, которые способны осуществить следующие меры:

- увеличить абсолютные объемы продаж, что позволяет компенсировать снижение уровня маржи и получать ту же массу прибыли;

- инициировать новые виды деятельности, которые могут обеспечить дополнительные доходы, например, рекламу на топливно-разливочных комплексах и в помещениях операторских, магазинов и кафе;

- существенно улучшить качество обслуживания клиентов путем введения новых гибких форм расчетов, специальных программ поощрения клиентов, обеспечения чистоты и привлекательного вида заправочных станций;

- организовать или расширить платные сервисные услуги, такие как розничные продажи сопутствующих товаров, работу точек быстрого питания и ресторанов, экспресс мойку машин, и т.д.

В современных условиях единственным шансом для выживания и развития действующих АЗС становится превращение их в мульти-топливные станции с широким перечнем услуг, привлекающих клиентов, которые все более ориентируются в своем выборе на высокое качество обслуживания.

Российский рынок АЗС: начальная стадия

Рынок автозаправочных станций в России еще не сформировался. Как было отмечено ранее, расширение сети происходит преимущественно путем приобретения (аренды) земельных участков и строительства на них новых станций. Продажа действующих станций или их сетей является относительно редким явлением, хотя информацию о таких сделках можно встретить в печати все чаще и чаще. Тем не менее, отсутствие развитого рынка АЗС делает довольно сложным задачу оценки реальной рыночной стоимости отдельных станций или их сетей.

Известно, что любая компания, оперирующая на рынке, имеет свою стоимость. Различают номинальную (бухгалтерскую) стоимость компании (book value), которая определяется на основе остаточной стоимости имущества, отраженной в отчетных бухгалтерских балансах за вычетом долговых обязательств, и справедливую рыночную стоимость (market value), которая определяется рынком на основе потенциала генерации доходов в будущих периодах. В сущности, рыночная стоимость бизнеса имеет мало общего с бухгалтерской стоимостью его имущества. Первое определяется на основе способности генерировать доходы, второе - на основе исторических данных, рассчитываемых бухгалтерией. В том случае, когда АЗС предлагается к продаже, важным индикатором, вокруг которого ведутся переговоры, является соотношение market value/book value. Разность между этими двумя параметрами представляет собой реальную стоимость нематериальных активов, включающих в себя целую гамму компонентов, как-то:
- брэнд;
- месторасположение станции;
- клиентскую базу;
- опыт и мастерство коллектива управленцев и работников, и др.
Предложение сети АЗС с единым дизайном и концепцией, при прочих равных условиях, существенно увеличивает рыночную стоимость каждой станции. В связи с этим, особый интерес представляет оценка сетевой составляющей рыночной стоимости АЗС. Иными словами: задача состоит в том, чтобы определить надбавку к рыночной цене станции в том случае если продается целая сеть. Логично предположить, что сеть, усиленная единым брэндом, вызывает большее доверия покупателей, и, соответственно, дополнительный поток доходов. Если определение номинальной стоимости станции по бухгалтерским данным не представляет сложностей, то оценка рыночной стоимости является задачей довольно сложной. В развитых странах, где существует сложившийся рынок, имеется возможность выявления реальной рыночной цены на основе ближайших прецедентных трансакций с определенными поправками на конкретный объект. В России такой возможности пока нет. Оценка рыночной стоимости АЗС в России затруднена в связи со следующими обстоятельствами:
1. Неразвитостью рынка (как отмечалось, малое число прецедентов) 2. Недостаточность статистических данных 3. Отсутствие прозрачности в бизнес процессах, доходах и расходах 4. Высокий уровень инфляции Однако рынок постепенно вырастает "из пеленок" и поэтому задача определения реальных измерителей рыночных цен на АЗС приобретает все большую актуальность.

Как уже отмечалось ранее в настоящей статье, "Сибнефть" только что объявила о приобретении 14 действующих станций "EPetrol". Стоит отметить также сделку по приобретению компанией "Русснефть" автозаправочной сети "Корус", которая включает 31 АЗС в Москве и ближайшем Подмосковье, а также 5 АЗС в Смоленской области. Сумма сделки не известна, однако, по мнению экспертов, стоимость сети АЗС "Корус" составляет около $100 млн. О своих намерениях приобретения действующих станций, особенно в Москве, где их число ограничено, заявляют Shell, ТНК-ВР, Лукойл и другие ключевые игроки. Таким образом, постепенно будет формироваться российский рынок АЗС.

Из каких компонентов складывается реальная расходы на строительство и пуск в эксплуатацию АЗС, возводимых в центральных районах России

Рассматривая вопрос о затратах на строительство и ввод в эксплуатацию АЗС, следует сразу же оговориться: станция станции рознь. Очевидно, что расходы на строительство и ввод в эксплуатацию станций существенным образом варьируются в зависимости от следующих изначально задаваемых параметров:
- количества топливно-раздаточных комплексов;
- наличия газозаправочного терминала;
- включения предполагаемых сервисных компонентов, как-то магазина, кафе, мойки и др.;
- наличия пунктов технического сервиса, таких как шиномонтаж, пылесос и подкачка шин и т.п.
Также очевидно, что конечная сумма затрат предопределяется местоположением станции, ибо стоимость земельного участка или величина арендной ставки может отличаться в разы. Стоимость земельных участков в Московской области, например, есть функция расстояния до столицы и пересечения важнейших трасс. Далее. Расходы на строительство АЗС колеблются в зависимости от близости и доступности основных коммуникаций и сетей: электричества, газа, канализации, телефона.

Перечисленные факторы должны быть приняты во внимание при определении стоимости заправочной станции.
Первым шагом, который должен сделать покупатель станции, является определение замещающей стоимости АЗС, а именно расходов, которые необходимо понести, чтобы построить и ввести в эксплуатацию на месте существующей станции такую же.

Рассмотрим в качестве примера одни из самых современных АЗС - "EPetrol", возводимых компанией "РК-Газсетьсервис", часть из которых продана "Сибнефти".
Эта сеть привлекла наше внимание по двум причинам. Во-первых, она базируется на инновационной концепции, ставящей во главу угла экологию и включающей ряд новых технических и бизнес решений. Во-вторых, благодаря грамотной инвестиционной и маркетинговой политике владельца сети, удалось за относительно короткий промежуток времени создать сеть первоклассных автозаправочных станций, которые стали заметным явлением в розничной торговле топливом.

До недавней сделки "РК - Газсетьсервис" владела и оперировала 23 заправочными комплексами, располагавшимися главным образом в Московской и Тверской областях. Станции возведены в 2003-2005 годах и функционируют в рамках единой сети, имеющей брэнд "EPetrol" ("Ecological Petrol"). Они получили сертификат ISO 9000. В предстоящие годы предполагается построить и ввести в эксплуатацию дополнительно 80 станций.

Сеть МАЗК ("Многотопливный Автозаправочный Комплекс") "EPetrol" базируется на концепции, предложенной "РК-ГазСервис". Основной акцент в этой концепции, как уже отмечалось, сделан на высокие экологические характеристики заправочных станций, включающие в себя:
- продажу высококачественного топлива;
- обслуживание автотранспорта, работающего на газовом топливе и других видах энергосберегающего и экологически более чистого топлива;
- создание на некоторых МАЗК станций технического обслуживания, включающих установку на автотранспорт газобаллонного оборудования;
- обеспечение здоровой среды, окружающей станции, и в частности путем установки специальных резервуаров для горючего с двойными стенками, очистительных систем, пластиковых труб и т.д.;
- предложение полезных для здоровья продуктов в магазинах и кафе.

Стратегическим преимуществом заправочных станций "EPetrol" является их адаптация для заправок газом. Сегодняшняя ситуация на рынке, характеризующаяся ускоренным ростом потребления газа в качестве автомобильного топлива по причинам его относительной дешевизны и экологической эффективности, наглядно демонстрирует правильность стратегического видения инициаторов проекта, сделавших ставку на многотопливный характер станций. Ряд МАЗК оснащены также станциями технического обслуживания, включающими мощности по инсталляции в автомобилях газобаллонного оборудования. В итоге заправочные станции "EPetrol" не только предоставляют комплексные услуги по продаже газового топлива, но и "провоцируют" частных и корпоративных клиентов на использование вместо бензина газа. С позиции сегодняшнего дня, когда цены на бензин безудержно растут и экологическая ситуация, особенно на трассах и в городах, стремительно ухудшается, предоставление владельцам автомобилей опции на использование газа в качестве топлива видится не только чисто коммерческой, но и социальной ориентировкой.

Согласно концепции станции должны обеспечить качество обслуживания клиентов, соответствующее лучшим мировым стандартам. В частности, каждая МАЗК имеет в своем составе магазин, мойку, кафе, станции шиномонтажа, пункты для подкачки колес и пылесос. Территории заправочных комплексов выделяются исключительной чистотой, а здания и подсобные помещения имеют современный и привлекательный вид. Немаловажное значение имеют санузлы, доступные клиентам.

Следуя мировому опыту на МАЗК, введена система поощрения покупателей путем использования специальных карточек. Накопительная программа способствует закреплению формируемой клиентской базы.
Особое место в концепции МАЗК "EPetrol" отводится тренингу персонала. Ибо наличие современного оборудования и дизайна еще не гарантирует само по себе высокого качества обслуживания и привлечения клиентов.

В целом, впервые для того времени (2003 год) в России был предложена принципиально новая бизнес модель заправочной станции, как центра комплексного обслуживания, для которого удобство, комфорт и экологическая безопасность клиентов есть генеральная цель и одновременно источник доходов. Комплексность услуг и высокое качество обслуживания предопределили сложившийся тренд роста выручки от продажи топлива и уровня маржи. Об этом свидетельствуют приведенные Графики NN 1 и 2.
График N 1

border=1

График N 2

border=1

Учитывая многофункциональность, многотопливность и высокий уровень сервиса, расходы, связанные со строительством МАЗК и вводом их в эксплуатацию, не могут быть идентичными конвенциональным станциям. Для оценки этих затрат возьмем в качестве примера типовую МАЗК, располагающую пистолетами для одновременной заправки 8 автомобилей бензином и 2 автомобилей газом. Станция построена на земельном участке площадью один гектар и располагает помещениями общей площадью 310 кв.м., в которых находятся касса, магазин и кафе.

Основными статьями затрат на строительство и ввод ее в эксплуатацию являются:
- стоимость земельного участка, отводимого под возведение автозаправочной станции;
- расходы на разработку проектно-сметной документации (рабочего проекта);
- получение разрешительных документов на строительство и эксплуатацию автозаправочной станции (сбор ИРД и получение согласований);
- стоимость возведения каркаса и внутренней отделки станции и подсобных помещений;
- расходы по приобретению и инсталляции инженерного и электронного оборудования;
- финансирование стартового оборотного капитала, необходимого для начала деятельности станции.

Ниже в Таблице N 1 приведены данные о структуре затрат на возведение и ввод в эксплуатацию типовой автозаправочной станции "EPetrol", а также Графики NN 3 и 4, демонстрирующие доли каждого из общих элементов затрат, а также структуру затрат на осуществление строительно-монтажных работ и установку оборудования.
Таблица N 1

СТРУКТУРА ЗАТРАТ НА СТРОИТЕЛЬСТВО И ВВОД В ЭКСПЛУАТАЦИЮ МАЗК "EPETROL"

 СМРСтоимость оборудованияПрочие затратыНаценка заказчика 5% Всего в руб.Всего в $
Сбор ИРД и получение согласований   1 500 00075 0001 575 00056 250
Разработка рабочего проекта   2 500 000125 0002 625 00093 750
Стоимость земельного участка    09 800 000 -28 000 000 350 000 - 1 000 000
Оборотный капитал    02 800 000100 000
Строительство МАЗК    000
Подготовительные работы 7 500 000  375 0007 875 000281 250
Телефонизация 400 000  20 000420 00015 000
Строительство здания операторной6 000 0001 627 287 300 0007 927 287283 117
Устройство навеса над ТРК 1 800 0001 200 426 90 0003 090 426110 372
Технологическая часть 6 727 877 5 659 656   336 394 12 723 927 454 426
Внутриплощадочные сети и коммуникации 2 787 533 912 467   139 377 3 839 377 137 121
Наружные сети, сооружения, канализация, теплоснабжение 2 891 805 708 195   144 590 3 744 590 - 5 000 000 133 735 - 178 571
Благоустройство и озеленение 6 693 428 506 572   334 671 7 534 671 269 095
Строительство ПСП 5 000 000     250 000 5 250 000 187 500
Освещение ПСП 1 900 000     95 000 1 995 000 71 250
Установка рекламно-информационных устройств (стелы, флагштоки, указатели "Въезд-выезд", малые формы) 150 000 1 226 446   7 500 1 383 946 49 427
Итого 41 850 643 11 841 049 4 000 000 2 292 532 72 584 224 - 92 039 634 2 592 294 - 3 287 130

* В связи с тем, что из крупных статей расхода наиболее неопределенными являются стоимость земли и расходы на наружные сети, то в расчете приведены интервалы их значений. Соответственно общая сумма расходов на строительство и ввод в эксплуатацию автозаправочных станций может колебаться в интервале от 2,6 млн. до 3,3 миллионов долларов. Следует, однако, заметить, что суммарные расходы могут быть в отдельных случаях и выше, и достигать уровня 4 млн. долларов, если стоимость земли и расходы на прокладку наружных сетей превысят обозначенные в таблице показатели.
** Расходы по статье "Технологическая часть" зависят от количества топливно-раздаточных станций и видов жидкого топлива, а также наличия станций для заправки газом

График N 3

border=1

График N 4

border=1

Как видно из приведенных данных общие расходы по возведению многофункциональной и многотопливной станции и вводу ее в эксплуатацию, включая стоимость земельного участка, составляют от 2,6 до 3,3 миллионов американских долларов. Следует, однако, подчеркнуть, что стоимость земельного участка, принятая в нашем примере в интервале от $350 тыс. до $1 млн. долларов, является наиболее варьируемой величиной. Например, как отмечалось выше, ТНК-ВР приобрел в Петербурге 15 участков земли для застройки станциями по общей цене $25,275 миллионов или в среднем $1,685 миллиона за один участок, что естественно превратит эту статью расходов в доминирующую и увеличит общую стоимость станции до $4 млн. Shell приобрел на аукционе участок в Петербурге площадью 0,4 га за 1,02 млн. долл. при его стартовой стоимости 160 тыс. долл.
Вопрос, связанный с рыночной оценкой АЗС, является довольно сложным и выходящим далеко за рамки настоящей статьи. Однако определенный интерес может представить сравнение стоимости заправочных станций в России и США. В процессе подготовки настоящей статьи были проанализированы 100 объявлений о продажах заправочных станций в США, взятых в порядке случайной выборки. По завершенным сделкам указывалась фактическая контрактная цена, по незавершенным сделкам - цена, предлагаемая продавцами.

В информационных бюллетенях не указываются чистые доходы, которые получает станция и которые могли бы быть приведены к настоящему времени классическим образом путем дисконтирования. Только в отдельных объявлениях приводятся данные о коэффициентах капитализации (CAP Rate). Этот коэффициент рассчитываются как отношение чистых операционных доходов (Net Operating Income) к рыночной цене станции или цене, предлагаемой продавцом (Market Price). Измеряемый в процентах, он дает возможность очень грубого сравнения эффективности инвестиций в конкретную станцию с альтернативными инвестиционными проектами. В тех объявлениях, в которых приводится значение коэффициента капитализации, он в большинстве случаев колеблется в интервале от 9 до 11%.

Однако, в связи с тем, что коэффициент капитализации представлен лишь в части объявлений, в качестве основных ценообразующих показателей, которые кстати и используются продавцами для обоснования цены, взяты объем продаж в натуральных измерителях (галлонах, которые для целей нашего анализа переведены в литры) и площадь, занимаемая строениями, в частности операторскими, магазинами и кафе. На основе этих данных были рассчитаны:
- средневзвешенный мультипликатор по продажам, как отношение цены предлагаемой к продаже АЗС к среднемесячным продажам топлива (4,05$/литр), и - средневзвешенный мультипликатор по площади строений АЗС, рассчитанный как отношение предлагаемой цены станции к площади ее строений (7211$/кв.м).

Для нашего примера МАЗК: если будут использованы те же значения мультипликаторов, то получим следующие результаты (см. Таблицу N 2):

Таблица N 2

 Среднемесячный объем продаж (тыс. литров)Площадь строений (кв.м.)Значение мультипликаторов Приведенная рыночная цена ($ млн.)
Мультипликатор по продажам 900 4,05 ($/л)3,645
Мультипликатор по площади строений  3107211 ($/кв.м)2,235

По поводу представленных расчетов следует иметь в виду следующее.
1. Запрашиваемая цена далеко не всегда равна фактической цене сделки. Допускаем, что в большинстве случаев в результате торгов она будет меньше.
2. Как было отмечено, взята случайная выборка, где наряду со станциями, расположенными на относительно дорогих земельных участках, приняты во внимание станции, расположенные на "периферийных" участках, где стоимость земли существенно ниже. В случае с сетью EPetrol, все станции располагаются в центральной части России, где стоимость земли гораздо выше, чем в других регионах страны.
3. В подавляющем большинстве случаев, станции, предлагаемые в США, функционируют более 15 лет и больше. И если обнаруживается станция, построенная в течение последних пяти лет, ее цена при прочих равных условиях выше. Это понятно, имея в виду физический и моральный износ зданий, сооружений и оборудования. В нашем примере станции "EPetrol" построены в течение последних двух лет.
4. Далеко не все из предложенных к продаже американских станций имеют газозаправочные комплексы.
5. Взятые для анализа американские станции являются частными, оперируемыми независимо или по договорам франчайзинга. Очевидно, что, будучи предложенными в составе сети под единым брэндом, они, при прочих равных условиях, могли бы иметь дополнительную стоимость, соответствующую стоимости этого брэнда.
6. Наконец, условия российского рынка, где существует спрос на хорошо оснащенные многофункциональные АЗС, провоцируют рост их рыночной оценки. В США в последние десять лет тенденция прямо противоположная: число заправочных станций неуклонно сокращается. Если в 1996 году на рынке США оперировало 226 459 заправочных станций, то в 2000 году только 195 455 станций.

Учитывая представленные выше оговорки, можно признать, что стоимость станций "E-Petrol" довольна близка или даже выше, чем уровень рыночных цен на американские автозаправочные станции.

Предполагаемые тенденции в развитии сети автозаправочных станций в центральных районах России

Основные тенденции в развитии сети автозаправочных станций в России корреспондируют с мировыми. Такая ситуация обусловлена, прежде всего, широким наступлением западных компаний, которые исповедуют агрессивную стратегию проникновения на российский рынок.
Как и во всех развитых странах, в России основным направлением в развитии автозаправочного бизнеса стало создание многофункциональных комплексов, обеспечивающих обслуживание клиентов в соответствие с лучшими мировыми стандартами. Вместе с тем, сегодняшняя ситуация на российском рынке розничных продаж имеет свою специфику, которая соответственно отражается и на стратегии автозаправочного бизнеса.

Например, в отличие от западных рынков, где качественные характеристики продаваемого топлива практически идентичны и не зависят от конкретных поставщиков, в России одним из ключевых факторов конкурентоспособности является качество топлива. Широкое распространение относительно дорогостоящих автомобилей импортного производства, чувствительных к качеству горючего, предопределяют особое внимание, которое уделяют их владельцы выбору заправочной станции. На психологическом уровне предпочтение отдается сетевым станциям вертикально-интегрированных нефтяных компаний, а также крупных и известных розничных торговцев. Предполагается, что качество топлива у них должно быть выше. Отсюда брэндовая составляющая приносит большую рыночную стоимость.

Автозаправочные станции, расположенные на трассах вблизи провинциальных городов, часто становятся своеобразными мини центрами культуры для их жителей. Например, жители таких городов посещают кафе и магазины, которые функционируют круглосуточно, в отличие от других торговых и развлекательных заведений, располагающихся в непосредственной близости от станций. Следовательно, при проектировании и строительстве трассовых автозаправочных станций необходимо учитывать это обстоятельство, предусматривая большую площадь, вместимость и пропускную способность кафе и ресторанов, а также более широкий ассортимент товаров в магазинах.

В долгосрочной перспективе, по мере широкого проникновения на российский рынок АЗС западных компаний, привносящих свои стандарты качества топлива и услуг, он, этот рынок, все более будет похожим на рынки развитых стран, также как и ценообразующие критерии, применяемые для определения рыночных цен.


 

Александр Шнайдер, Доктор технических наук, профессор, Заведующий кафедрой Управления инновационными проектами Государственной Академии специалистов инвестиционной сферы (ГАСИС);

Олег Амуржуев, Доктор экономических наук, профессор Государственной Академии специалистов инвестиционной сферы (ГАСИС)

Источник: KMNews

Главная       :       Обзоры       :       Рынки       :       Регионы       :       Исследования       :       Контакты
RVIEW.ru © 2007-2010,  Использование информации | Скорость интернета | Онлайн оценка авто