— Маленькая гостиница как большой бизнес: срок окупаемости проекта, рентабельность
— Загородный прейскурант. Обзор цен загородной недвижимости Подмосковья
— Офисы переезжают за Садовое кольцо, но при этом продолжают расти в цене
— Рынок аренды жилой и офисной недвижимости в Москве
— Ситуация на гостиничном рынке г.Москвы

Москва. Городская инфраструктура и автомобилизация

Анализ ситуации в Москве показывает, что рост количества автомобилей в городе происходит еще более высокими темпами, чем в среднем по России. Так только за 90-е годы прошлого века их количество возросло в 10 раз. По заявлению Московского правительства за последние три года темп прироста городского автопарка составлял 10-12% в год, а его общая численность достигла на 01/01/05 г. более 3,5 млн. единиц. Это означает, что если ситуация сохранится, то еще через 10 лет в городе будет насчитываться от 7 до 8 млн. автомобилей.

В целом, транспортная ситуация в городе с каждым годом ухудшается - увеличилось количество перегруженных транспортных узлов, протяженность перегруженных участков сети. При этом активнее стали реализовываться транспортные связи сложившейся части города с районами, расположенными за МКАД и Московской областью, что вызывает перегрузку въездови выездов из города. Основной причиной роста интенсивности движения на улицах и дорогах г. Москвы наряду с интенсивным ростом парка легкового автотранспорта (более чем в 10 раз по сравнению с уровнем 1973 г.) явился активный рост практически всех характеристик пользования автомобилем - дальность трудовой поездки, частоты пользования автотранспортом, суточных и годовых пробегов.

По результатам обследования был разработан и предложен ряд мероприятий, среди которых:

• Предложения по строительству, реконструкции и ремонту дорожно-транспортной сети города;
• Предложения и дополнения к Общегородской программе дорожно-мостового строительства;
• Предложения по корректировке и ускорению строительства дорожных объектов и новых пешеходных переходов;
• Предложения по развитию системы управления дорожным движением;
• Предложения по созданию "Автоматизированной системы мониторинга транспортных потоков и дорожно-транспортных условий г. Москвы (СМТП)" (введена в опытную эксплуатацию весной 2003 г.);
• Предложения по организации паркирования легковых автомобилей, согласно которым предлагается запретить паркирование на ряде магистральных улиц как неорганизованное, так и организованное. В этом списке 40 улиц центральной части города, такие как Моховая ул., Охотный Ряд ул., Театральный проезд, Старая пл., Никитский и Гоголевский бул. (внешняя сторона),. Петровский бул. (внутренняя сторона) и многие другие. Как показала практика, такой режим "парковки", даже там, где он был введен (Москворецкая наб. - вдоль Кремля - с обеих сторон, вдоль гостиницы "Россия" - со стороны р. Москвы), не привел к ожидаемому результату - стихийная парковка осталась.

Основные характеристики гаражей, паркингов, ценовая ситуация

По материалам, предоставленным ГИБДД ГУВД города Москвы, количество легковых автомобилей в Москве стремительно приближается к трем миллионам. Средний ежегодный прирост автопарка составляет 18% от имеющегося.

Активное строительство паркингов и гаражных комплексов - одна из немногих городских программ, которую удалось начать без значительных финансовых вложений. Это единственная программа, в которой государственную протекцию получил действительно перспективный и интересный рынок столичной недвижимости. Ежегодно в городе вводится порядка 50-55 тыс. новых Машино-мест. Если учесть, что в Москве более 4 млн. автомобилей и две трети из них - легковые, то такие показатели строительства можно назвать более чем недостаточными.

Основной прирост мощностей ожидается за счет массового гаражного строительства, которое со временем будет расширяться, т.к. параллельно со сносом пятиэтажек городские власти намерены ликвидировать старые гаражи, а заодно объявить войну "ракушкам", которые занимают места, выгодные для застройки.

Есть, по меньшей мере, две весомые причины, влияющие на развитие гаражного рынка столицы, - это высокая себестоимость гаражного строительства и очень долгая процедура оформления разрешения на строительство. Основная проблема, с которой приходится сталкиваться застройщикам при реализации гаражных проектов, - их местоположение. Целесообразнее всего ставить гаражи внутри жилых массивов (так считает подавляющее большинство потенциальных покупателей). Однако пойти дальше земельных льгот руководство города не решается. Земля внутри жилых массивов рассматривается как "ресурс для уплотнения жилой застройки или же для благоустройств" территорий, а потребности автомобилистов отступают на второй план. Поэтому под гаражи отводятся участки земли, которые обычно располагаются на окраинах промышленных зон, на полосах отчуждения железных дорог, под линиями ЛЭП и мостами (где можно разместить только одноэтажные гаражи-боксы) и т.д.

Востребованность гаражных Машино-мест проверяется очень просто. Как показывает практика, продаются те гаражи, до которых от самого дальнего жилого дома можно добраться пешком максимум за 20 минут. Достаточно незамысловато определяются и цены на гаражные постройки. Помимо уровня качества на цену влияют этаж (чем выше - тем ниже цена) и степень готовности строения: ближе к сдаче госкомиссии цены на Машино-места вырастают в среднем на 30 - 40%.

Машина делового человека — это уже давно не роскошь и даже не средство передвижения и надежный помощник в бизнесе. По статистике, в среднем автомобиль активно используется 4–6 часов в сутки, стоянка у дома занимает более половины суток. А всего без присмотра владельца автомобиль находится 18–20 часов. Естественное желание владельца оградить дорогостоящую технику от неприятностей вынуждает постоянно думать об охране, стоянках, боксах, гаражах.

Опрос показал, что 70 % автовладельцев приобретают гараж, опасаясь угона и вандализма, 20 % используют его для выполнения ремонтных работ, хранения зимней резины, расходных и ремонтных материалов и 10 % считают способом вложения денег и коммерческой аренды. Для многих гараж является местом приятного времяпрепровождения и общения с друзьями. К тому же при определенных условиях в нем можно держать домашние заготовки — плод дачной деятельности.

Из всего многообразия конструкций получили распространение или претендуют на перспективное развитие следующие гаражи: плоскостные, наземные парковки, многоуровневые (наземные, подземные и наземно-подземные), обвалованные, механизированные, ракушки.

Ракушки

Ракушка оказалась наиболее дешевым и демократичным пристанищем автомобиля. Невысокая стоимость, мобильность и простота монтажа позволили ей завоевать свой сегмент рынка. В среднем стоимость ракушки определяется ее ценой у производителя, затратами на доставку, сборку, а также оформление разрешения на установку и в зависимости от района может варьироваться в пределах от 1,5 до 3 тыс. долл.

Власти не раз меняли свое отношение к ракушкам, но все же в конечном итоге пришли к мнению о разумной регламентации их размещения и регистрации. Мэр столицы заявил, что зарегистрированные ракушки сносить не будут, однако политика гаражного строительства в Москве несколько иная. Правительство утвердило порядок выдачи разрешений на установку ракушек. Мэрия запрещает их расположение на спортивных и детских площадках, пешеходных дорожках, над инженерными сетями. В настоящее время, по экспертной оценке, до 10 % автотранспорта находится в укрытиях такого типа, а разрешений на установку получено меньше чем наполовину.

Плоскостные гаражи и наземные парковки

Социологическое обследование показало, что 55 % автомобилистов являются или хотят стать владельцами плоскостных гаражей (одноэтажные массивы) или охраняемых открытых парковок. Оборудование охраняемой открытой стоянки обходится в несколько сотен долларов за одно машино-место плюс согласование землеотвода и затраты на аренду земли. Если таких вложений на стадии обустройства сделано не было, то стоимость аренды места на оборудованной площадке с охраной составит 1500–2000 руб., когда рядом метро, жилой массив, рынок, и 800–1200 руб. в прочих случаях. Отдаленность от центра всегда вносила свои понижающие коррективы. Устройство открытых наземных парковок, которые занимают в городе около 200 га земли, нельзя отнести к перспективным долгосрочным программам. Однако за счет земельного налога они регулярно пополняют городскую казну и сравнительно недороги. Длительность существования таких парковок зависит от степени востребованности земельных участков и альтернативности гаражного строительства в районе. Безусловно, плоскостные гаражи служат дольше. Но если срок аренды земли не превышает года, с одинаковой степенью вероятности могут ликвидировать и наземную парковку, и плоскостной гараж. Стоимость таких гаражей (как правило, бетонных или металлических) колеблется от 3 до 4 тыс. долл. на окраинах города и до 4–6 тыс. долл. в местах, приближенных к Садовому кольцу. Аномальными зонами являются Крылатское, Молодежное, Митино и некоторые другие районы, где цена на аналогичные объекты несколько выше. При покупке важно знать, является ли гараж объектом недвижимости, о чем свидетельствует регистрация сооружения в БТИ. В противном случае пол, стены, потолок, погреба, ремонтные ямы и иные конструкции, наличие которых и формирует цену гаража, могут стать источником дополнительных затрат. Это происходит в случаях, когда договор аренды земли после окончания его срока действия предусматривает восстановление первоначального состояния ландшафта. Если юридически за плоскостным гаражом закреплен статус недвижимости, объем выкупной стоимости последующим владельцем территории может включать цену недвижимого имущества и компенсацию за нереализованное время аренды земли. Поэтому при покупке плоскостного гаража на его цену влияет как срок, на который заключен договор аренды земли, так и время до окончания этого срока. К сожалению, при формировании цены вторичного рынка на плоскостные гаражи большее внимание уделяется материалу постройки, а не вышеуказанным факторам. Кирпичный плоскостной гараж устойчиво держит планку на уровне 4–7 тыс. долл. независимо от месторасположения и юридического статуса. Таких затрат можно избежать, приобретая гараж в аренду. Арендная плата за плоскостные гаражи в центральной части города — 150–200 долл., а по другим территориям — от 60 до 120 долл. в месяц.

В настоящее время в Москве насчитывается до 7 тыс. плоскостных гаражных массивов и охраняемых стоянок. Такое нерациональное использование земельных ресурсов привело к активизации политики городских властей, направленной на реконструкцию односкатных гаражей либо возведение на их месте многоуровневых гаражей и других объектов. Около 600 участков (из указанных 7 тыс.) признаны специалистами Научно-исследовательского и проектного института генерального плана Москвы пригодными под застройку многоуровневыми гаражами. Земли под плоскостными гаражами стали одним из основных резервов города. Так, в плане развития промзоны Строгино под снос определено 2,5 тыс. гаражей, а на их месте разместят комплекс ГИБДД, Музей городского пассажирского транспорта, торговый комплекс «Метро Кэш энд Керри». В качестве замены предлагается поставить комплекс многоуровневых гаражей с общим количеством 2800 машино-мест. При этом владельца плоскостного гаража стимулирует фактор неизбежности его сноса как следствие гаражной градостроительной политики. Правительство Москвы планирует избавиться от всех плоскостных гаражей за исключением тех, которые расположены над станциями метро мелкого заложения и другими подземными сооружениями или под линиями электропередачи, то есть там, где построить многоуровневый паркинг невозможно. Есть стимул и для инвесторов. Так, в качестве компенсаций за утраченное имущество и потерю территории хозяину гаража инвестор может предоставить Машино-место на условиях долгосрочной аренды по городским расценкам и из городского фонда или (по его выбору) денежную компенсацию. Финансовых льгот, рассрочек и преимущественного права выкупа Машино-мест не предусмотрено, что, естественно, мало удовлетворяет бывших владельцев плоскостных гаражей. Подробно это отражено в Постановлении правительства Москвы от 02.03.2004 г. №110-ПП «О повышении эффективности использования земельных участков, занимаемых плоскостными гаражами».

Многоуровневые гаражи

Комфортность многоуровневых гаражей (отопление, технические средства охраны, охранная и пожарная сигнализация, вентиляция, вспомогательные службы) и долгосрочный землеотвод гарантируют большой спрос на них — до 40 % от общего количества автовладельцев. По данным инвесторов, специализирующихся на гаражном многоуровневом строительстве в южных округах Москвы, из всех желающих и способных купить место (бокс) в многоэтажном гараже свою мечту реализовали 35 %. И хотя ажиотажного спроса в целом по Москве из за достаточно высокой цены не наблюдается, но и незаполненности, отмеченной в конце девяностых годов, тоже нет. Положительный эффект дает политика инвестора и заказчика, разумно стимулирующая выкуп боксов в собственность в сочетании с сезонной арендой. Выбор участка под застройку — ключевой момент в инвестиционном цикле. Во первых, машино-места должны быть востребованы даже в условиях высокой цены, значит, необходимо предусматривать социальную однородность проживающих в районе жителей. Во вторых, освоение участка под гаражное строительство не должно вызывать серьезных возражений со стороны жителей ближайших домов и владельцев гаражей, стоящих на этой территории. Либерализация нормативов санитарных разрывов между гаражами и жилой зоной (до 15 м) и расширение вариантов использования площадей под гаражные массивы — под эстакадами и жилыми домами, над железнодорожными путями, под школьными спортивными площадками, водными объектами — немного упрощает задачу выбора участка. Все таки легче убедить нескольких чиновников традиционными методами, чем сотню-другую взбодренных демократией владельцев гаражей и квартир.

Цены на многоуровневые гаражи зависят от тех же факторов, что и на прочую недвижимость: территориальной расположенности, уровня комфортности и конструктивного исполнения. В районах станций метро «Красногвардейская», «Царицыно», «Щелковская», а также в Куркине, Строгине она достигает 8–12 тыс. долл., в районе станций метро «Бауманская», «Шаболовская», «Сокол», «Полежаевская», Крылатском — 12–20 тыс. долл., в центральном административном округе и приближенным к ним местах — до 30 тыс. долл. и более. А в возводимых и проектируемых в центральном округе подземных многоуровневых гаражах только себестоимость, по неофициальным данным, составляет 30 тыс. долл. При таких показателях коммерческая целесообразность гаражного строительства, видимо, будет заключаться в корпоративной и индивидуальной аренде, а не в покупке машино-места. Стоимость аренды наверняка значительно превысит установившийся для районов Третьего транспортного кольца уровень в несколько раз. Поскольку разброс цен велик и зависит не только от территориальности, комфортности, этажности, но и конструкции — типа гаража, обратимся к строительным нормам, определяющим конструктивное исполнение.

Московское правительство Постановлением от 16.10.2001 г. № 926-ПП «Об утверждении Московских городских строительных норм (МГСН) 5.01 01 «Стоянки легковых автомобилей» (с изменениями от 15.07.2003 г.) определило основные понятия и конструкции многоуровневых гаражей. Вот основные положения этого документа:

• гаражи (автостоянки) могут быть наземные и подземные, располагаться под или над зданиями, в том числе и жилыми. Допускается пристройка к зданиям другого назначения;
• надземные автостоянки могут быть с наружными стеновыми ограждениями (закрытого типа) и без наружных стеновых ограждений (с поэтажными ограждениями);
• парковка может осуществляться с участием водителя или использованием грузовых лифтов;
• наземные стоянки проектируются не более 9 этажей, подземные — не более 8 этажей;
• параметры одного машино-места определяются проектом в зависимости от габаритов автомашин, для которых проектируется автостоянка;
• в состав автостоянки могут быть включены только технические помещения для инженерного оборудования, дежурных, противопожарного инвентаря и оборудования, ремонта и обслуживания;
• при размещении автостоянок над жилыми домами необходимо гаражи и жилое здание разделять нежилыми помещениями;
• автостоянки с механизированным устройством парковки (без участия водителя) допускается блокировать только к глухим стенам с пределом огнестойкости не менее REJ 150;
• обвалованные гаражи предназначены для строительства на дворовых территориях жилых районов, что позволяет использовать покрытия автостоянок для благоустройства, озеленения, создания игровых и спортивных площадок.

Исходя из перечисленных конструктивных особенностей можно сформулировать конкретные выводы по выбору и оценке современных гаражей. К наиболее дешевым (4–6 тыс. долл.) относятся многоуровневые неотапливаемые гаражи манежного типа (с разметкой) и без наружных стеновых ограждений. Отопление, капитальное наружное ограждение, выделенные огражденные боксы и видеонаблюдение увеличивают стоимость более чем в два раза. По информации Департамента градостроительной политики развития и реконструкции г. Москвы, строительство боксового варианта многоуровневого гаража в текущем году обойдется в 7–8 тыс. долл. К этому надо прибавить инвестиционную себестоимость (по итогам конкурса), плату за кредит и рентабельность подрядчиков, и тогда цена может возрасти до 15 тыс. долл., а в подземных гаражах — до 60 тыс. долл. Возможны и другие причины удорожания — на лифты для многоуровневых гаражей требуется 50 тыс. евро и более. При отсутствии лифтов стоимость бокса будет уменьшаться с повышением этажности и углублением бокса.

Москва. Гаражное строительство

В целом, исходя из сложившейся ситуации и существующих тенденций, Правительство Москвы приняло решения не только развивать дорожную сеть города, но и принять меры к развитию парковок и гаражей в городе, что позволило бы освободить проезжу часть не только магистралей и улиц, но и внутридомовых проездов. Централизованно проблема столичных парковок начала решаться лишь в 1995 г., когда работа в данном направлении была поручена Государственному унитарному предприятию "Управление экспериментальной застройки микрорайонов". В начале 1996 г. ГУП УЭЗ разработало единую общегородскую программу строительства гаражей и паркингов в Москве. За 7 лет, москвичи обрели около 330 тыс. постоянных парковочных мест для своих автомобилей. При этом темпы гаражного строительства в столице динамично росли и продолжают расти. Если в первый год реализации данной городской программы было построено 32 тыс. машино-мест, то в 2002 г, с принятием "Целевой программы гаражного строительства в городе Москве на период 2002-2004 гг.", объемы строительства возросли до 70 тыс. машино-мест.

Озабоченность московских властей неудивительна, так как ежегодно автопарк Москвы пополняется примерно на 250 тыс. новых автомобилей. Как видно из приведенных цифр, на сегодняшний день темпы гаражного строительства просто не способны обеспечить "крышу" такому огромному числу машин. Простой расчет показывает, что, даже увеличив объемы строительства в 3-4 раза, городские власти смогут обеспечить гаражами и парковками лишь вновь приобретаемые автомобили.

Для дальнейшего развития программы гаражного строительства было принято постановление Правительства Москвы от 25 января 2005 г. № 45-ПП (с изм. от 12.07.2005, 04.10.2005, 06.02.2006) "О Целевой программе строительства гаражей-стоянок в городе Москве на период 2005 - 2007 гг."

Цели Целевой программы:

1. обеспечение местами хранения и паркирования автомобилей жителей города в необходимых объемах,
2. повышение эффективности использования территорий города, в том числе внутриквартального и внутридворового пространства,
3. повышение уровня комфортности проживания жителей города, освобождение придомовых территорий от неорганизованного размещения автомобилей, "ракушек", повышение уровня благоустройства жилых дворов,
4. повышение пропускной способности улиц города,
5. улучшение экологической обстановки в городе,
6. создание экономических и организационных условий, обеспечивающих участие населения города в строительстве многоэтажных гаражей-стоянок.

Задачи Целевой программы:

1. обеспечение реализации проектов строительства гаражей-стоянок в период 2005-2007 гг. в объемах ежегодных плановых заданий,
2. достижение до конца 2007 года 47% обеспеченности машиноместами для хранения легкового автотранспорта личного пользования,
3. определение прогнозной потребности в местах хранения автомобилей с учетом динамики роста автопарка,
4. формирование экономических и организационных механизмов, обеспечивающих реализацию Целевой программы,
5. развитие индустриальной базы гаражного строительства,
6. совершенствование проектных решений и их технологического обеспечения,
7. улучшение экологических показателей,
8. освобождение от автомобилей дворовых территорий,
9. совершенствование нормативно-правовой базы гаражного строительства.

Правительство Москвы отмечает, что в предыдущий трехлетний период строительство гаражей-стоянок в городе Москве осуществлялось в соответствии с Городской целевой программой гаражного строительства на период 2002 - 2004 гг., утвержденной постановлением Правительства Москвы от 02.04.2002 N 242-ПП "О Городской целевой программе гаражного строительства в городе Москве на период 2002-2004 гг.".

В результате реализации мероприятий, предусмотренных программой, в городе Москве достигнут стабильно высокий уровень ежегодного ввода машиномест, который в 2002 и 2003 годах составил 70 тыс. машиномест, в 2004 году составил 80 тыс. машиномест.

Существенно повысилась доля машиномест, вводимых в отдельно-стоящих многоэтажных гаражных комплексах.

С целью повышения эффективности использования городских земель, занимаемых плоскостными автостоянками и боксовыми гаражами, постановлением Правительства Москвы от 02.03.2004 N 110-ПП "О повышении эффективности использования земельных участков, занимаемых плоскостными гаражами" определен порядок освобождения данных участков с учетом интересов существующих землепользователей.

Постановлением Правительства Москвы от 29.06.2004 N 436-ПП "О порядке зачисления и расходования средств, поступающих в городской бюджет от реализации инвестиционных контрактов на строительство многоэтажных гаражей-стоянок в г.Москве" установлен порядок реинвестирования средств, получаемых от реализации инвестиционных контрактов, на строительство гаражей-стоянок в составе жилых комплексов за счет средств городского бюджета.

Особую значимость и широкий общественный резонанс получила программа "Народный гараж". В рамках постановления Правительства Москвы от 13.07.2004 N 487-ПП "О строительстве многоэтажных гаражей-стоянок по программе "Народный гараж" утвержден регламент реализации указанной программы.

В целях дальнейшего увеличения темпов гаражного строительства, улучшения состояния городской инфраструктуры, повышения уровня комфортности проживания жителей города Москвы Правительство Москвы постановило:

1. Утвердить Целевую программу строительства гаражей-стоянок в городе Москве на период 2005-2007 гг., согласно приложение 1 к настоящему постановлению, (далее - Целевая программа), в том числе Базовый адресный перечень участков Целевой программы строительства гаражей-стоянок в городе Москве на период 2005 - 2007 гг.
2. Считать Целевую программу строительства гаражей-стоянок в городе Москве на период 2005-2007 гг. приоритетной задачей развития инфраструктуры в городе Москве.

В очередной раз было констатирована вся серьезность проблемы строительства жилых и других зданий без обеспечения их машино-местами для размещения легковых автомобилей, что происходит и на реконструируемых территориях, усугубляя тем самым уже имеющийся дефицит машино-мест. В результате, автомобили неупорядоченно размещаются во дворах и на прилегающей улично-дорожной сети, снижая безопасность движения транспорта и пешеходов, уменьшая пропускную способность улиц и ухудшая экологию города.

Существующее положение системы хранения легкового транспорта в городе Москве

По материалам, предоставленным ГИБДД ГУВД города Москвы, по состоянию на 01.01.2004 в городе Москве зарегистрировано 2 274,5 тыс. легковых автомобилей частной принадлежности.

Средний ежегодный прирост автопарка составляет 18% от имеющегося.

Изменение парка автомобилей происходит в городе Москве не равномерно. Анализ данных свидетельствует, что величина автопарка за последние годы в таких округах как ЗАО, ЮЗАО, ЮАО, ЮВАО значительно увеличилась, что обусловлено, в первую очередь, неравномерным перераспределением населения, в том числе, за счет осуществляемого нового жилищного строительства.

В ЦАО, САО, ВАО и СЗАО прослеживаются незначительные изменения.

В настоящее время по данным ГУП "НИиПИ Генплана Москвы" на территории административных округов города Москвы, с учетом выполнения плановых заданий в период до 2004 года включительно, построено 567 тыс. машиномест, а всего количество мест организованного хранения автомобилей составило 900 тыс. машиномест.

Средняя обеспеченность местами организованного хранения автомобилей составляет более 38%.>

Обеспеченность машиноместами по административным округам города Москвы

Административный округ города Москвы	Обеспеченность, %
Центральный	25,0
Северный	42,6
Северо-Восточный	41,4
Восточный	35,0
Юго-Восточный	35,0
Южный	34,5
Юго-Западный	45,9
Западный	38,0
Северо-Западный	47,8
Зеленоградский	33,0

Постановлением Правительства Москвы от 18.02.2003 N104-ПП "О проекте размещения жилищного, культурно-бытового, коммунального и других видов строительства в городе Москве на период 2003-2010 гг.", определен объем гаражного строительства на период 2005-2007 гг. в 290 тыс. машиномест.

С учетом плановых заданий по строительству гаражей-стоянок в Центральном административном округе города Москвы (постановление Правительства Москвы от 03.08.2004 N535-ПП "О программе гаражного строительства в Центральном административном округе на 2005-2007 годы") объем ввода машиномест составит 332 тыс. машиномест.

Динамика развития парка легковых автомобилей по административным округам города Москвы. Существующее положение системы хранения легкового транспорта в Центральном административном округе города Москвы

Анализ существующего положения системы хранения автотранспорта в округе выполнен на основании данных, предоставленных ГИБДД ГУВД города Москвы.

По состоянию на 01.01.2004 постоянному населению ЦАО принадлежит 168,8 тыс. легковых автомобилей. В настоящее время по данным ГУП "НИиПИ Генплана Москвы" средний уровень насыщения легковым автотранспортом районов ЦАО составляет в среднем 272 автомобиля на 1000 жителей, от 224 автомобилей на 1000 жителей в районе "Мещанский", до 324 автомобилей на 1000 жителей в районе "Якиманка".

Уровень насыщения, превышающий средний показатель количества автомобилей на 1000 жителей, наблюдается на территориях следующих районов:
- "Хамовники"-300;
- "Якиманка"-324;
- "Замоскворечье" -300.

Уровень насыщения, близкий по значению к среднему показателю количества автомобилей на 1000 жителей наблюдается на территориях следующих районов:
- "Арбат"-272;
- "Пресненский"-272;
- "Тверской"-271;
- "Басманный" - 275.

Уровень насыщения ниже среднего показателя количества автомобилей на 1000 жителей наблюдается на территориях следующих районов:
- "Таганский"-250;
- "Красносельский"-223;
- "Мещанский" - 224.

В настоящее время по данным ГУП "НИиПИ Генплана Москвы" на территории ЦАО имеется 43 тыс. машиномест для организованного хранения автомобилей.

Средний уровень обеспеченности машиноместами для хранения автомобилей постоянного населения ЦАО составляет порядка 25% от численности парка легковых автомобилей.

Обеспеченность машиноместами районов Центрального административного округа города Москвы

№	Район	Число мест	Обеспеченность, %
1	Арбат	2871	43
2	Басманный	4605	20
3	Замоскворечье	1815	12
4	Красносельский	1982	25
5	Мещанский	3235	29
6	Пресненский	9887	34
7	Таганский	5046	22
8	Тверской	4184	22
9	Хамовники	4858	19
10	Якиманка	3173	45

В предстоящие 15 лет, как ожидается, парк легковых автомобилей города Москвы возрастет примерно в 1,5 раза, уровень обеспеченности легковыми автомобилями составит в среднем один автомобиль на семью.

Прошедший 2006 год назвали годом великого перелома на гаражном рынке Москвы. Начался процесс сноса старых одноэтажных гаражей и плоскостных стоянок - столичная земля сегодня слишком дорога, чтобы город мог позволить себе подобную расточительность. В то же время освобождение дворов и проезжей части дорог от припаркованных машин стало одним из приоритетов городской политики. С 2007 г. будет запрещено парковать машины вне стоянок не только на дорогах, но и во дворах, штраф составит 5 МРОТ. Законопроект о размещении транспортных средств на территории города был принят в первом чтении Мосгордумой 14 апреля 2005 г. Так что гаражи и стоянки из роскоши превращаются в необходимость, и спрос на них регулируется законодательными механизмами. Гаражная революция, о которой так долго говорили, наконец, началась. Создается новый емкий сегмент рынка недвижимости, требующий капиталов и обещающий хорошие барыши, причем не только корпоративным инвесторам, но и всем желающим.

На фоне инвестиций в жилье покупка гаража ради получения дохода может, на первый взгляд, показаться чем-то несерьезным. Но многие так не считают, убедившись, как быстро окупаются вложения в этом секторе.

Ценовая ситуация на гаражном рынке

Самые дешевые гаражи сегодня - на вторичном рынке. Нередки предложения о продаже по цене $500-1000, причем иногда это вполне приличные с виду постройки. Однако не стоит сломя голову бежать в банк за деньгами. Ситуацию, сложившуюся в последние месяцы на вторичном гаражном рынке, можно было бы охарактеризовать фразой: "Крысы бегут с корабля". Множество гаражей сегодня не оформлены должным образом, и сегодня (пока не поздно) многие стремятся поскорей избавиться от этого сомнительного товара.

Вторичный гаражный рынок напоминает квартирный образца начала 1990-х, только в гораздо более диких формах. Для риэлторов сумма комиссионных при покупке гаража слишком мала, поэтому такими пустяками они не занимаются. Так что покупатели остаются с продавцами один на один. Следует, прежде всего, иметь в виду, что приватизированный гараж стоит минимум в три-четыре раза дороже, чем неприватизированный. Чуть ли не каждое третье предложение сейчас - это, по сути, продажа ключей от ворот. При передаче денег покупатель получает самые экзотические документы - от простой расписки до "гаражной книжки" или выписки о внесении в списки кооператива. Нести всю эту макулатуру в Регистрационную палату совершенно бесполезно, а судебные перспективы исков по таким бумагам равны нулю. Разумеется, из "неправовых" гаражей тоже можно успеть выжать какую-то пользу, только быстро, поскольку дни их сочтены.

В целом при покупке, следует ориентироваться на реалистичность цены и наличие свидетельства о государственной регистрации. Все, что дешевле $3 тыс., должно настораживать независимо от района. Расположение для гаражей еще более важно, чем для квартир. Естественно, чем ближе к центру, тем дороже.

На вторичном рынке можно найти и настоящие инвестиционные перлы, но для этого надо быть всегда наготове, потому что уходят они быстро. При удачной покупке можно за гараж в $5-6 тыс. собирать $100 аренды в месяц, что позволит окупить его за 5 лет. Однако, очень велик шанс, что купленный гараж будет либо слишком дорог, либо его дешевизна будет объясняться сомнительным статусом. Поэтому вторичный рынок - для азартных игроков, это своего рода инвестиционная рулетка. А поскольку вложения в недвижимость - не лучшая сфера для азарта, то большинство сегодня все же склоняются к гаражам-новостройкам, имеющим новое качество по новым ценам.

Первичный гаражный рынок сейчас можно разделить на три категории по применяемым в строительстве инвестиционным схемам: коммерческий сектор, муниципальный и, наконец, гаражи, возводимые по программе "Народный гараж".

В 2003 г. гаражная программа была выполнена на 100,2%. Город получил 70 152 машино-места. На 2004 г. запланировано 80 тыс. Инвестирование в строительство отдельно стоящих гаражных комплексов оказалось делом весьма прибыльным.

Городские власти до недавнего времени старались скопировать в гаражной сфере успешный опыт инвестиционных контрактов на жилищное строительство: инвестор выплачивает городу сумму, эквивалентную стоимости положенных Машино-мест, а город строит на эти деньги муниципальные гаражи. Кстати, совсем недавно принято решение возводить гаражи не только в коммерческих, но и в муниципальных жилых комплексах за счет бюджета.

По мнению начальника Управления реализации жилищной программы ДИПС Григория Пирумова, на сегодняшний день наличие паркингов - одно из обязательных условий строительства любого жилого комплекса. ДИПС дает возможность членам ТСЖ сдавать свои места в подземной стоянке в аренду, что может приносить $150-250 в месяц. "Если раньше гаражи были для нас своего рода "неликвидом", - говорит Г. Пирумов, - то сегодня мы сделали из них успешно продающийся на рынке товар.

Планы на будущее такие же радужные: задачами генплана до 2020 г. заложено увеличение обеспеченности до уровня 70%, что соответствует показателям современных мировых столиц и развитых мегаполисов.

На деле же многое выглядит по-другому. Места в многоэтажных гаражах раскупают неохотно. Дорого: диапазон цен, по которым реализуются гаражи на сегодняшний момент, - от $8 до $120 тыс (ул. Тверская, дом 28). Средняя цена — 20–35 тыс. долл., что больше стоимости иномарки городского класса. Как признаются риэлторы, лучше всего уходят дорогие машино-места в районах, застраиваемых элитными домами и домами бизнес-класса. Здесь средний уровень цен – от 25 тыс. долл. (дома средней категории в Куркино) до 80 тыс. долл. (дома высокой категории в хороших районах Москвы). В районах массовой застройки возводят комплексы в более дешевых вариациях (без отопления, например) по цене 10–20 тыс. долл. за машино-место.

Но вот что любопытно: боксы в абсолютно идентичных гаражных комплексах, построенных в Строгине и Бирюлеве, стоят по-разному: 20 тыс. долл. и 10 тыс. долл. соответственно. (Интересно: если бы такой же построили на Шаболовке, попросили бы больше 20 тыс. долл., а если бы в Текстильщиках, то машино-место стоило бы меньше 10 тыс. долл.?).

Вероятно, цену рассчитывали исходя из того, что жители Строгино более обеспеченные. Но разве это повод просить с них больше денег за то, что столько не стоит? Если бы все места были раскуплены — тогда наверное. Но ведь это не так. В результате недовольны все: инвесторы, которые не могут продать, и москвичи, которые не хотят покупать по цене, взятой с потолка.

Политическая стабильность и последовательный рост экономики, снижение темпов инфляции ведут к увеличению благосостояния населения.

На этом фоне неизбежно продолжится рост спроса на легковые автомобили;
В целом, анализ гаражного рынка показывает, что на ближайшую перспективу (5-10 лет) спрос не будет удовлетворен, в первую очередь это касается центральной части города. Причиной является как отставание в развитии городской инфраструктуры, так и опережающий рост количества приобретаемых автомобилей. Политика городских властей может привести к нарастанию дефицита мест стоянки автомобилей, особенно в Центральной части города.

Источники информации:

Информационно-аналитическая газета о недвижимости "М2", Информационный центр "ЦАО-ИНФОРМ, Аналитический бюллетень "Rway", газета "Финансовые известия" от 14.04.04, газета "Время новостей" от 15.04.04, официальный сайт Правительства Москвы www.mos.ru, "Российская газета" от 15.04.04, Информационный центр Правительства Москвы, ИА "Росбалт", РИА "Новости", информационный портал Парк.Ру, АиФ Москва, № 09 (607), ("M2 = Квадратный метр" Выпуск №10 (218) 9 марта - 15 марта 2005 г., ("M2 = Квадратный метр" №11 (219) 16 марта - 22 марта 2005 г., Постановление Правительства Москвы от 25 января 2005 г. N 45-ПП, Журнал "Мир и дом, 2005 г., «Еженедельный журнал» № 150, 2006 г. Газета "Новые Известия" от 28 июля 2005 года.

Cайты:

• http://www.roads.ru/forum/showthread.php?fid=38&tid=379&block=45,
• http://www.prime-realty.ru/cmi/c5/5.253..htm,
• http://orsn.rambler.ru/content/articles/26/2119/,
• http://geopub.narod.ru/student/guseva/1/3.htm, http://www.stroi.ru/nrmdocs/detailtext.asp?d=13&dc=217&dr=98842,
• http://www.dpo.ru/activity/bizplan5.asp

Список участников мониторинга рынка недвижимости

• Стерник Г.М., директор Аналитического центра «МИЭЛЬ-Недвижимость», профессор кафедры экономики и управления городским строительством РЭА им. Г.В.Плеханова, к.т.н.;
• Компания «Инком-недвижимость».
• Компания «Stiles & Riabokobylko».
• Компания «Jones Lange LaSalle».
• Компания «Noble Gibbons и Colliers».
• www.Swiss Realty Group.ru,
• OOO «Акрус-недвижимость».
• Компания «Knight Frank»
• Александр Крапин, главный редактор информационно-аналитического Бюллетеня "RWAY".

www.mastocenka.ru