Коммерческие помещения в цоколе или на первом этаже жилых домов – это тот редкий случай, когда совпадают интересы и бизнес-структур (потенциальных арендаторов), и застройщиков, и жильцов.

Первые (потенциальные арендаторы) стремятся работать на высоте (с точки зрения качества), а размещаться ближе к земле, "красным линиям" и заселенным домам (особенно это касается арендаторов от сферы торговли и услуг). Вторым  (застройщикам) – довольно сложно реализовывать квартиры на первых этажах, в которых мало кто хочет жить, но достаточно интересно изначально планировать и позиционировать эти площади как коммерческие. Третьи (те самые покупатели квартир) не очень любят, когда заглядывают к ним в окна, но совершенно не против небольшого магазинчика, парикмахерской, мастерской по ремонту обуви, аптеки или учебного центра, расположенного по соседству.

Общая заинтересованность
Квартиры на первых этажах всегда пользовались пониженным спросом у покупателей. Причин тому много. Первые этажи наименее защищены от внешнего вторжения (проще говоря, краж), уличного шума и других "мелких" неприятностей. Как правило, в квартире на первом этаже нет балкона.

Говорить о цокольных помещениях вообще нет смысла — квартиры в "полуподвале" сегодня встречаются только в старых домах и мало привлекательны для жилья.
Бизнес более благосклонен к первым и цокольным этажам. Помещение под офис в жилом доме обойдется дешевле, чем аналогичное по площади в бизнес-центре. Это подходящий выбор для компаний, чей профиль деятельности и масштаб бизнеса не предполагает обязательного расположения в крупных объектах коммерческой недвижимости. Для предприятий торговли и сферы услуг первые и цокольные этажи в жилых домах и жилых комплексах – просто находка, ведь потенциальные покупатели оказываются в так называемой "шаговой доступности".
Для застройщика размещение встроенно-пристроенных объектов (они же нежилые помещения) на первых этажах – это решение сразу двух задач. С одной стороны, он обеспечивает дома (комплексы) дополнительной инфраструктурой, с другой – получает дополнительную прибыль от помещений, которые в виде квартир стоили бы дешевле.

Добрососедские отношения
Безусловно, у нежилых помещений в жилом доме есть и свои плюсы, и свои минусы. Порой не слишком гладко выстраиваются взаимоотношения между жильцами и тем предприятием, что разместится на первом этаже. Возникающие проблемы могут быть вполне объективно обусловлены: неубранный мусор, неурочные завозы товара, шумные ремонтные работы, плохой запах и так далее. Как показывает практика, однозначное неприятие у жильцов вызывают различные питейные и увеселительные заведения, химчистки и так далее. А вот магазины товаров первой необходимости, детские развивающие центры, автокурсы, салоны красоты, небольшие кафе (закрывающиеся на ночь), аптеки – напротив, считаются у жильцов хорошими "соседями". В жилом доме арендаторам коммерческих площадей необходимо будет также выстраивать отношения с ТСЖ, ЖСК или управляющей компанией. Нужно отметить, что конфликты между жильцами и арендаторами (собственниками) нежилых помещений чаще встречаются в старых домах, где коммерческие "новоселы" оказываются нежданными гостями. Если же человек покупает квартиру в жилом комплексе, он изначально готов к такому соседству и даже ждет его. А застройщик, в свою очередь, грамотно планирует помещение, делая его максимально комфортным и эргономичным – как для коммерческих структур, так и для жильцов.

"Вторичка" или "первичка"?
Что выбрать: нежилое помещение в новом жилом доме (комплексе) или квартиру на первом этаже с последующим переоформлением? Ответ на этот вопрос неоднозначен. Рассмотрим преимущества и недостатки различных вариантов.
Перевод жилого помещения в нежилое – длительный процесс: сбор справок, оформление и согласование всех документов, прохождение нескольких комиссий, запросы в администрацию, регистрация нового статуса помещения – все это может затянуться не на один месяц. Кроме того, надо будет делать перепланировку (опять же, согласовав ее), капитальный ремонт и так далее. Что в плюсе? Квадратный метр квартиры на вторичном рынке стоит немного дешевле, чем нежилые помещения в новых домах, к тому же можно подобрать совсем маленькую по площади квартиру. Если же нужна недвижимость в центре, тем более на "красной линии", выбор резко сужается – таких строительных площадок в городе буквально "раз-два и обчелся", так что приобретение квартиры на первом этаже старого дома кажется более реальным.
Нежилые помещения в новых домах и жилых комплексах изначально проектируются для размещения различных коммерческих объектов: офисов, магазинов, мастерских. В них есть окна и отдельная входная группа, а в каркасно-щитовых секциях монолитных домов возможна свободная планировка помещений, позволяющая арендатору (владельцу) по своему усмотрению сочетать рабочие и рекреационные зоны.
Цены на коммерческие площади постоянно растут, поэтому достаточно интересно приобретать их на начальных этапах строительства, получив в результате существенную экономию и помещение "под ключ".

Встроенно-пристроенные помещения в новых домах в большинстве своем отвечают современным требованиям комфортности, обеспечены необходимыми инженерными коммуникациями. Как правило, в проекте современных жилых объектов предусмотрено оборудование парковки, предназначенной именно для сотрудников офисов, магазинов и других предприятий.
Нежилая "вторичка" – это своеобразный промежуточный этап. С одной стороны, арендатор получает оформленное и переоборудованное помещение, возможно, даже на "красной линии" и с высоким пешеходным трафиком, с другой стороны, остается открытым вопрос парковки, хороших подъездных путей, нормальных коммуникаций.

Рынок откликается
В Воронеже нет нормативных документов, обязывающих застройщиков оборудовать первые этажи домов под нежилые помещения. Однако большинство вводимых в эксплуатацию объектов предусматривает размещение на первых и цокольных этажах объектов инфраструктуры. В отдельных случаях под коммерческие объекты может быть отдано сразу несколько первых этажей. Для жилых комплексов совмещение квартир и встроенно-пристроенных нежилых помещений — уже норма. При комплексной застройке развитая внутренняя инфраструктура позиционируется как дополнительное преимущество, своеобразный бонус. Можно сказать, что цена на квартиры в жилых комплексах и отдельностоящих домах вполне сопоставима, а ценность жилья в комплексах выше. Сегодня в Воронеже комплексная застройка составляет порядка 20% от общего объема предложений строящегося жилья.

Кстати, сама идея предоставления в рамках одного здания не только жилья, но и комплекса необходимых услуг – не нова. В Америке и Европе на первых этажах жилых домов обычно располагаются магазины, объекты сферы услуг и общественного питания. В английском языке даже отсчет этажей начинается с ground flour, а затем идет first flour (первый этаж). То есть их первый этаж – это российский второй.
Дома с магазинами и мастерскими на первом этаже были распространены и в дореволюционной России; в СССР – магазины на первых этажах помогали решать проблему нехватки объектов инфраструктуры.

Что и где размещать
Современный жилой комплекс в цифрах – это, как правило, 5-7 секций по 10-16 этажей, порядка 350-400 квартир, более 1000 жильцов. Согласитесь немало. Если учесть достаток (выше среднего) и социальный статус современных покупателей квартир в новостройках, то можно легко составить портрет потенциального потребителя и "корзину" востребованных товаров/услуг.

Какие объекты можно размещать на коммерческих площадях жилых домов? Это зависит от многих факторов. Прежде всего, от места расположения и позиционирования объекта. Если жилой объект находится в спальном микрорайоне, то коммерческие площади больше востребованы предприятиями частного и малого бизнеса, так как они ориентированы в основном на локальную аудиторию. Сюда можно отнести небольшие продуктовые магазины, магазины товаров первой необходимости (бытовая химия), предприятия сферы обслуживания (ремонтные мастерские бытовой техники, часов, обуви), парикмахерские, аптеки, частные лечебные кабинеты, юридические услуги, интернет-салоны и магазины компьютерного софта, тренажерные залы, обучающие центры.

Если же объект находится на первой линии крупной магистрали города, да еще и относится к категории бизнес-класса, то профиль арендаторов значительно изменяется. Коммерческие площади здесь будут пользоваться повышенным спросом у предприятий среднего и крупного бизнеса, как местных, так и региональных операторов; также помещения могут быть востребованы под офисы. В престижных жилых комплексах целесообразно размещать фитнес-клубы, магазины элитной одежды и аксессуаров, салоны красоты, солярии и т.д.

Для магазина отделочных материалов интереснее приобрести (арендовать) помещение в районе с высокой концентрацией новостроек и, соответственно, новоселов. И подобных критериев выбора достаточно много.

Но не стоит забывать, что залогом успеха и прибыльности будущего бизнеса помимо всех преимуществ, которые дает расположение в жилом комплексе, станет правильно выбранное направление развития и комплексный маркетинговый подход.

Источник parad-catalog.ru

Ссылки по теме:
Постамент для дома. Альтернативное использование цокольного этажа
Цокольный этаж "на высоте"