На фоне Москвы с ее потрясениями (то цены растут как сумасшедшие - в апреле прошлого года удорожание достигало 10% в месяц; то останавливаются и даже начинают снижаться), рынок загородной недвижимости выглядит эдаким оплотом стабильности и здравого смысла. Цены здесь увеличиваются плавно и постоянно, без особых рывков и последующих заторов. Автор - будь он влюбленным поэтом - наверняка сравнил бы такую ситуацию с плавным течением могучей реки.

Что мы имеем на сегодня? Если отвечать коротко, то предложений много и все они разные. Попробуем расставить их по ранжиру (ценовому), чтобы потенциальный покупатель мог понять, на что он может рассчитывать, имея определенную сумму.

До 10 тысяч долларов. Практически единственное, что можно купить за эти деньги - дачный участок на значительном удалении от Москвы. Расстояние от МКАД будет километров 60 минимум. Можно найти и ближе, но в этом случае, скорее всего, будут проблемы с транспортом (например, нужно ехать сначала на электричке, а потом еще на автобусе). Набор удобств, говорит Елена Земцова, управляющий партнер компании Delta Estate, будет минимальным: электричество, вода, небольшой магазинчик в поселке. Вашей земли, разумеется, будет всего лишь шесть соток. Строения на участке либо не окажется вовсе, либо оно будет такого качества, что жить в нем будет страшно. Придется сразу же разбирать и строить новое. Хорошей новостью, как обычно пишется в американской психологической литературе, будет то, что вы на пару лет окажетесь обеспеченными дровами для шашлыка.

До 20 тысяч долларов. Описанная в предыдущем абзаце "фазенда" станет чем-то лучше. Либо на участке появляется дом (скорее всего, сборно-щитовой домик размеров пять на шесть метров лет 20-ти от роду) и культурные посадки, либо размеры участка вырастут до 8-10 соток, либо будет получше с транспортной доступностью.

До 50 тысяч долларов. За эти деньги уже возможно приобрести земельный участок, к которому будут применимо слово "современный". Во-первых, он будет большим - в 12-15 соток, именно столько по сегодняшним представлениям нужно, чтобы хоть как-то разместить современное строение. Во-вторых, тут будут уже подведены коммуникации, включая совершенно необходимый для жизни зимой газ. Находиться такой участок будет все в тех же 50 км от МКАД (кроме самого престижного западного сектора - там порядок цен принципиально иной), но рядом будет пролегать шоссе, и до этого шоссе будет существовать приличного вида дорога.

Что касается готовых объектов за эти деньги, то, как говорит Татьяна Сташкевич, руководитель департамента загородной недвижимости корпорации "Рескор", это будут, скорее всего, те же дачи, что на 6-8 сотках, но уже приспособленные для зимнего обитания. Т.е. построенные из бруса или бревен, с печкой, общей площадью 70-80 кв. м.

До 100 тысяч долларов. Дальнейшее улучшение - те же объекты, что и в предыдущей ценовой группе, но больше по размерам, ближе к Москве, с более полным набором удобств. Кроме того, здесь появляются уже и коттеджи - т.е., согласно классическому определению, загородные дома, обеспечивающие привычный современному горожанину набор удобств: с водой (в т.ч. горячей) внутри дома, канализацией, системой отопления, работающей от газового котла. Правда, как отмечает Владислав Луцков, директор Аналитического консалтингового центра холдинга "МИЭЛЬ", таких предложений немного, они расположены преимущественно на дешевых Горьковском и Курском направлениях и находятся не в организованных коттеджных поселках, а в дачных товариществах и деревнях. И будут эти коттеджи небольшой площади, с неинтересной архитектурой - скорее всего, те самые многократно "воспетые" "замки" красного кирпича, массово строившиеся в начале 90-х годов.

До 300 тысяч долларов. Здесь есть объекты, подобные упомянутым выше - только лучшего качества, расположенные на более престижных магистралях, с более удобным подъездом. Но появляются и принципиально новые варианты. Прежде всего, это коттеджи в современных поселках - с охраной, современной инфраструктурой, организованной уборкой. В основном, конечно, это опять-таки на малопрестижных восточном и юго-восточном направлениях.

За эти же деньги можно купить и таунхаусы. Не очень большие (до 150 кв. м общей площади) и без отделки, но уже на разумном удалении от МКАД (не более 30 км), в поселках со всеми современными опциями. Есть и другие предложения, которые в определенном смысле можно назвать антиподом таунхаусов - т.н. "дальние дачи". Они строятся сегодня на расстоянии 80-120 км от Москвы, в основном на направлениях, где есть вода - это Рузское, Можайское водохранилища, Волга в окрестностях Завидова. Объекты прекрасны всем - тут и экология, и современные дома - но далеко. Это именно дача, ездить из которой каждый день на работу невозможно.

Что касается коттеджей (т.е. отдельных домов на своем куске земли), то они в этой группе еще малочисленны. В основном это объекты на удалении около 50 км от МКАД, преимущественно бревенчатые и без внутренней отделки.

До 600 тысяч долларов. Эта ценовая группа уже имеет собственное название - "нижний сегмент бизнес-класса". Тут уже фигурируют настоящие коттеджи с достаточно удачным местоположением. По данным "МИЭЛЬ", лишь около 9% таких предложений находятся далее 50 км от МКАД. В большинстве своем они находятся на Киевском и Новорижском направлениях.

В этой ценовой группе, отмечает Е.Земцова, есть определенные проблемы. Как правило, это недостаточно качественные подъездные пути (от трассы до самого поселка), возможные перебои с электро- и водоснабжением. "Покупатели должны быть готовы к тому, что столкнутся с подобной "головной болью", - отмечает эксперт.

До 1,5 млн. долларов. Это уже "верхний" бизнес-класс, основное отличие которого от предшественника - безупречное местоположение. Покупателям таких объектов можно не беспокоиться о качестве дорог, престижности направления и удаленности объекта от трассы. Будут обеспечены и круглосуточная охрана, и бесперебойная работа всех коммуникаций.

И больше… Свыше 1,2-1,5 млн. - это уже элитный сегмент, верхняя граница цены на который теряется где-то в районе 35-50 млн. О типовых характеристиках такой недвижимости говорить сложно - на то она и элита, чтобы быть эксклюзивной. Пожалуй, единственная "родовая черта" - расположение на самом на сегодня престижном подмосковном направлении, Рублево-Успенском.

Завершая наш ценовой обзор, хотелось бы сделать два замечания.

Во-первых, приведенные выше (особенно в первых, самых "экономных" категориях) цифры касаются неких "типовых" направлений. Элитные шоссе, особенно Рублевка, живут по своим собственным законам. В Барвихе и Жуковке в прошлом году были продажи земли по цене свыше $300 тысяч за сотку. Ясно, что ни о каких дачах за 10-20, даже 100 тысяч долларов тут не может идти и речи.

Второе - динамика цен. Они непрерывно растут, по сравнению с прошлым сезоном удорожание достигло 30%. "Еще совсем недавно, летом-осенью 2006 года, миллион долларов был суммой, достаточной для приобретения элитного объекта, - говорит по этому поводу Жанна Потапкина, руководитель отдела продаж компании "Аллтек Девелопмент". - Сегодня - уже нет, порог для вхождения на элитный рынок составляет $1,2-1,5 млн."

Автор: Владимир Савелкин, Квадрум
Май 2007 года