Земля в коттеджных поселках, как правило, предназначена для индивидуального жилищного или дачного строительства. И зачастую в "дачном" статусе эта земля находится совсем недавно

Чтобы четко представлять преимущества или недостатки правового статуса конкретного участка, покупателю следует знать механизмы изменения статуса земель. Невнимательность в этом вопросе может дорого ему обойтись, ведь если земля используется с нарушениями, любые строения на ней могут быть признаны самовольными и подлежащими сносу.

Классификация земель
Вся земля в России, согласно ст. 7 Земельного кодекса (ЗК) РФ, делится на категории:

1. земли сельскохозяйственного назначения;
2. земли поселений;
3. земли промышленности и иного специального назначения;
4. земли особо охраняемых территорий и объектов;
5. земли лесного фонда;
6. земли водного фонда;
7. земли запаса.

Этот список является исчерпывающим.

Земля каждой предусмотренной кодексом категории делится по определенным видам разрешенного использования. Например, земли поселений могут быть предназначены для:
- индивидуального жилищного строительства;
- малоэтажного жилищного строительства;
- многоэтажного жилищного строительства;
- строительства многофункциональных торгово-офисных центров.
       
Земли сельскохозяйственного значения по видам разрешенного использования подразделяются на:
- используемые для сельскохозяйственного производства (обычно указывается конкретный вид сельскохозяйственной деятельности: пашня, животноводство, многолетние насаждения);
- предназначенные для садоводства, огородничества;
- под дачное строительство.

В отличие от категорий земель, список разрешенных видов использования не является исчерпывающим. Что именно можно строить на землях поселений, определяется муниципальными властями. Соответствующие изменения, касающиеся вида разрешенного использования, оформляются внесением изменений в Федеральный земельный кадастр, собственнику или иному правообладателю выдается свидетельство о праве на землю с указанием вида разрешенного использования.

Использовать земельный участок не по назначению запрещено. На земле поселений, предназначенной для индивидуального жилищного строительства, нельзя строить многоэтажные жилые дома и наоборот. На сельхозземлях, предназначенных для растениеводства, без изменения разрешенного вида использования не могут быть построены животноводческие фермы или дачи.

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться гражданами, в том числе фермерами, под садоводство, личное подсобное хозяйство и т. п. При этом в п. 2 ст. 7 Земельного кодекса сказано, что вид разрешенного использования земельного участка выбирается правообладателем самостоятельно, за исключением особо ценных сельскохозяйственных угодий, собственники которых не могут заниматься ничем, кроме сельскохозяйственного производства.

Под угодьями, согласно ст. 77 и 79 ЗК, понимаются пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и т. п). Особо ценные угодья определяются нормативными актами субъектов федерации. В Московской области в соответствии с законом от 12.06.2004 #75/2004-037 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области" (п. 4 ст. 5) к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям относятся сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых превышает среднерайонный уровень более чем на 10%; сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций, профильных вузов и техникумов, государственных сортоиспытательных станций и государственных сортоиспытательных участков, а также искусственно орошаемые сельскохозяйственные угодья и осушаемые земли со стационарными оросительными и закрытыми осушительными системами. Областной закон запрещает использование особо ценных сельхозугодий для несельскохозяйственных нужд, а также для целей дачного строительства.

Что произойдет, если вы нарушите режим использования земель? Если вы обратитесь в органы местного самоуправления за получением разрешения на строительство, хотя характер возводимого объекта не соответствует виду разрешенного использования земли, то такое разрешение вам наверняка не дадут. Если же вы начнете строить сами, то вас накажут за самовольную постройку. Согласно п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Инспектор территориального управления Роснедвижимости наложит на вас штраф за самовольное строительство, а материалы проверки передаст в районную прокуратуру для подготовки судебного иска о сносе незаконных построек. Кроме того, найти нарушения могут инспекторы территориального управления Роспотребнадзора (бывшая санэпидслужба), инспекторы отдела по экологическому надзору Росприроднадзора, а также сотрудники отдела по охране окружающей среды районных органов местного самоуправления.
     
Как построить дачу

Все, что вы узнали из предыдущей части этой статьи, необходимо, чтобы твердо усвоить: не стоит приобретать землю, в которой не указаны в числе видов разрешенного использования индивидуальное жилищное строительство (для категории "Земли поселений") или дачное строительство (категория "Земля сельскохозяйственного назначения"). Однако иногда девелопер еще не завершил оформление нового разрешенного вида использования, поэтому он предлагает заключить так называемый предварительный договор, ссылаясь на то, что к моменту оформления прав на землю он уже переведет землю в нужную категорию. Если в коттеджном поселке продаются участки без подряда на строительство, то девелопер как правило уверяет, что к началу нового строительного сезона у него все будет готово. Но проблема в том, что перевода земли недостаточно: важно еще получить разрешение на строительство. Полный цикл изменения разрешенного вида использования может занять четыре--шесть месяцев. Поэтому необходимо знать алгоритм изменения разрешенного вида использования под дачное строительство, чтобы, вовремя задав девелоперу пару вопросов, вы могли уяснить, в какой стадии находится оформление документов.

В первую очередь девелопер должен получить согласования государственных и муниципальных органов на изменение вида разрешенного использования, в том числе получить положительное заключение государственной экологической экспертизы. После получения согласований он направляет заявление в районную администрацию с просьбой об изменении вида разрешенного использования. Глава района выпускает постановление о назначении комиссии по проведению публичных слушаний о целесообразности строительства дач на данном земельном участке. Оповещение жителей о времени и месте проведения публичных слушаний осуществляется через районную газету. Правообладатели земельных участков, имеющие общие границы с будущим коттеджным поселком, извещаются комиссией районной администрации по почте. После проведения публичных слушаний, в протоколе которых отражаются все поступившие замечания и предложения, комиссия составляет заключение о результатах публичных слушаний, которое публикуется в районной газете. Одновременно председатель комиссии направляет главе районной администрации основанные на заключении о результатах публичных слушаний рекомендации об изменении вида разрешенного использования. Важно отметить, что, какие бы возражения против перевода земли под дачи на публичных слушаниях ни выдвигались, какие бы рекомендации комиссия ни вырабатывала, глава районной администрации принимает решение самостоятельно. Однако, если оно кому-либо из заинтересованных лиц не понравится, он вправе его обжаловать. В этом случае процедуры могут быть приостановлены, т. е. оформление нового разрешенного вида использования будет заморожено на неопределенный срок, и, следовательно, получить разрешение на строительство дома ни вы, ни девелопер не сможете. На подготовку, проведение и оформление результатов публичных слушаний обычно уходит 1-1,5 месяца. В течение трех дней с момента получения рекомендаций комиссии глава района выпускает постановление об изменении вида разрешенного использования, которое также подлежит опубликованию в местной прессе. Постановление главы района дает основание для внесения в Единый государственный реестр земель изменения в отношении вида разрешенного использования земельного участка, получения кадастрового плана с новым видом разрешенного использования. На оформление этих документов в Роснедвижимости уходит месяц, после чего следует зарегистрировать изменения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, получить новое свидетельство с новым видом разрешенного использования, на что уходит еще месяц. Впрочем, последние две процедуры -- уже формальность. Если девелопер может предъявить вам постановление районной администрации об изменении разрешенного вида использования земель, это уже хорошо.

Что дает статус земельного участка сельхозназначения с разрешенным видом использования "дачное строительство"? Согласно федеральному закону "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", на таком участке разрешено возведение жилого строения без права регистрации и проживания в нем либо жилого дома с правом регистрации и проживания. Конечно, для большинства жителей коттеджных поселков проблема регистрации не стоит, ведь большинство из них имеют квартиру в городе. Однако даже теоретическая возможность прописки на даче придает ее хозяевам уверенность и повышает рыночную стоимость объекта загородной недвижимости. Однако статус дачи (жилого дома на земельном участке, отведенном под дачное строительство) недостаточен для полноценной жизни за городом. Включение земли коттеджного поселка в состав земли поселений и, соответственно, определение вида разрешенного использования как индивидуальное жилищное строительство позволяет подключить региональные и муниципальные власти к решению проблем развития социальной инфраструктуры, в том числе позволяет строить школы, детские сады, медицинские учреждения, дороги и системы коммуникаций. Поэтому если будущий собственник рассматривает загородную недвижимость как основное, а городскую квартиру -- как вспомогательное жилье, то ему, во-первых, стоит подумать о приобретении земли именно под индивидуальное жилищное строительство, а во-вторых, после завершения строительства дома зарегистрироваться там по месту жительства, а также зарегистрировать семью, в том числе несовершеннолетних детей. Помимо всего прочего, зарегистрированных в коттеджном поселке, включенном в состав деревни, ждет еще один бонус: жители поселка могут избрать лояльную им местную администрацию сельского округа. Население традиционных деревень вокруг крупных городов, как правило, официально состоит из трех-четырех человек, остальные жители -- наследники доставшихся от родителей домов -- живут в городе и используют наследство под дачи. Это означает, что зарегистрированные в сельском округе жители коттеджных поселков получают существенный процент голосов на муниципальных выборах. Избрав местную власть, новые селяне вправе рассчитывать на ее содействие в решении таких насущных бытовых проблем, как ремонт дороги, прокладка газопровода или оптоволоконного кабеля для высокоскоростного интернета по льготным, а не коммерческим расценкам или за счет финансирования, предусмотренного государственными целевыми программами по развитию села, жилищных программ и т. п.

В этом и заключается одна из причин, почему серьезные девелоперы под конечной целью перевода земель, которые предлагаются покупателям домов в коттеджных поселках, понимают перевод земли в категорию земель поселений с правом индивидуального жилищного строительства (для коттеджей) и малоэтажного строительства (для таунхаусов). Получение разрешения на использования земель сельхозназначения под дачное строительство серьезными девелоперами рассматривается как промежуточный этап, необходимый для начала строительства. Поскольку принципиальных различий между дачным коттеджным поселком и коттеджным поселком в черте поселений с точки зрения архитектурного облика, обеспечения коммуникациями и объектами внутренней инфраструктуры нет, покупатели загородной недвижимости в подготовленных девелоперами коттеджных поселках должны быть уверены, что, начав строительство в дачном поселке, по окончании строительства они получат коттедж в черте населенного пункта. Но, поскольку процедура оформления земли под индивидуальное жилищное строительство сложнее и занимает в среднем 9-12 месяцев, а иногда растягивается и до двух лет, девелоперам лучше все-таки начинать с оформления земли под дачи.

Автор: Кирилл Митягин, юрист
«Коммерсантъ ДЕНЬГИ» 32 (588)