Жизнь на природе прочно связана в нашем сознании с зеленью, с деревьями. Гуляя по лесу, слушая птичий щебет и вдыхая ни с чем не сравнимый лесной аромат, мы восстанавливаем свои силы, душевное равновесие и здоровье. Там мы становимся ближе к корням — во всех смыслах. Поэтому многие из тех, кто решился на покупку загородного дома, непременно желают стать владельцами хотя бы небольшого кусочка леса и готовы за это хорошо платить.

«Зелень» за зелень

Лесные участки пользуются высоким, даже ажиотажным, спросом. Одни риэлторы утверждают, что их требует половина покупателей, другие – что девять из десяти. Спрос этот значительно превышает предложение, эксперты говорят даже о дефиците. В первую очередь это касается больших – от 1 га – землеотводов. Неудивительно, что присутствие леса на участке или около него порой поднимает стоимость земли в разы.

Максим Сухарьков, начальник отдела загородной недвижимости Soho Realty, назвал наличие лесных деревьев на участке вторым по важности ценообразующим фактором загородной недвижимости. Его вклад в прирост цены составляет 40%, уступая только местоположению объекта (45%). Даже однородное социальное окружение (12%), размер участка, наличие инфраструктуры и единая эксплуатационная служба (25%), архитектурные решения (25%) и близость водоема (35%), оказывается, не так важны.

Сколько же обычно доплачивают потребители за удовольствие иметь собственный лес? Риэлторы называют разные цифры – они зависят и от местоположения земельного надела, и от уровня поселка, и от качества самого леса. Как рассказали эксперты отдела загородной недвижимости компании DeltaRealty, в одном из поселков по Новорижскому шоссе полевые участки стоят 9 тыс. у.е. за сотку, а соседний участок с лесными деревьями – 15 тыс. у.е. «Стоимость лесного участка минимум в два раза выше стоимости обычного при прочих равных условиях», – заявляет Тимур Сайфутдинов, заместитель генерального директора компании «ТЕРРА-недвижимость». В Kalinka-Realty утверждают, что разница составляет минимум 30%, в Knight Frank – что 30–45%. По информации Сергея Гоза, генерального директора компании «Элит Строй», «стоимость лесных участков до 30% выше стоимости обычной земли. Так, сотка земли «в поле» в районе санатория Барвиха стоит от $60 до $80 тыс., стоимость же лесного участка составляет от $100 до $134 тыс. за сотку. В Жуковке сотка обычной земли стоит от $40 до $60 тыс., с лесом – от $70 до $100 тыс. Сотка леса в районе Николиной Горы стоит от $25 до $50 тыс.»

Однако лес бывает разный и имеет свои критерии качества. Главный из них – порода деревьев. Лесные деревья первой категории – хвойные – ценятся больше всего, особенно корабельные и южные сосны. Несколько дешевле продаются ели. Максим Ржанов, руководитель департамента загородной недвижимости Renaissance Realty, утверждает: «Покупатели готовы доплачивать за «хвойное окружение» до 30–40% от общей стоимости участка. Цена сотки земли с лесными деревьями на Рублевке может достигать $130 тыс.»

Ко второй категории относят лиственные породы. По словам Екатерины Тейн, директора отдела жилой недвижимости компании Knight Frank, участки со взрослыми березами тоже очень популярны. Однако, как правило, береза растет на влажной почве, так что покупка такого участка предполагает строительство дома с учетом этого фактора. Большую роль в определении стоимости земли, добавляет эксперт, играет также количество и высота деревьев.

Ценообразующим фактором становится и степень удаленности от леса. Как рассказал Олег Маринин, управляющий проектом «Витро Вилладж», «по аналогии с удаленностью объекта от береговой линии различают участки первой (примыкание к лесу с наличием деревьев на участке), второй (до 100 м) и третьей (более 100 м) линий. Цены внутри данного сегмента расходятся в спектре ± $300 тыс.»

Лесные участки можно рассматривать не только как удачное приобретение для себя и своей семьи, но и как хорошее вложение денег. «Они быстрее поднимаются в цене, – свидетельствует Феликс Лещенко, консультант по загородной недвижимости Kirsanova Realty, – расцениваются клиентами как более комфортные для жилья и как самые ликвидные предложения в будущем, если перед владельцем встанет вопрос продажи своего дома. Например, стоимость лесных участков в поселке «Резиденции Бенилюкс» выросла на 100% с момента начала продаж». Такая вот «деревянная» валюта…

Там леший бродит

Большинство лесных участков приходится на западное и северо-западное направления Подмосковья. Но самые «лакомые кусочки» – в Рублево-Успенском секторе. Лесные деревья первой категории имеются во многих элитных коттеджных поселках на Рублевке. Почти все они принадлежат Гослесфонду и находятся под особой охраной. Особенно ценятся корабельные сосны в районе Николиной Горы, где на 1 га их приходится порядка 250 единиц. Девелоперы используют их как бренд, о чем свидетельствуют названия: жилой комплекс «Сосны на Николиной Горе», поселки «Корабельные Сосны», «Лесной простор», «Лесные дали». В этих проектах, как правило, все участки с лесными деревьями. Стародачные места тоже стоят в лесу, и это главный фактор их привлекательности. Однако, как замечает Тимур Сайфутдинов, малочисленные выводы из Лесного фонда создают ограниченные условия для строительства новых поселков с большой площадью лесных насаждений.

На Новой Риге леса гораздо меньше, но и здесь можно отметить несколько полностью лесных поселков: «Коровино», «Лесные зори», «Шервуд». В «Павлово» их имеется 20 из 220, в «Берендеевке» – 19 из 110.

Целиком в лесу стоит поселок «Лесной Ручей» по Минскому шоссе. Калужско-Киевское направление тоже не обделено природой. Здесь имеется «Лукоморье», «Чайка», состоящая из 5 землеотводов без подряда; в «Рассказовке» под сенью дерев находится половина участков. Дмитровское направление может быть представлено проектом «Пестово», где из 413 участков примерно 100 непосредственно примыкают к лесу.

Очень важно, чтобы в смешанных поселках у владельцев «полевых» участков была возможность хоть как-то приобщиться к природе: пойти в лес, находящийся поблизости, прогуляться в парке или других благоустроенных зонах – иначе зачем же они переезжали за город? Об этом говорит и Феликс Лещенко: «Если девелопер проекта не предлагает будущим жильцам альтернативы лесу, у него могут возникнуть определенные сложности с реализацией оставшихся, нелесных участков. Как пример удачного баланса приведу те же «Резиденции Бенилюкс»: при 35% лесных участков там имеется 100 га арендованного леса. Таким образом, компанией-девелопером была предложена концепция максимально комфортного проживания за городом. Результат – более 80% проданных участков. Ранее этот же принцип привел к успеху и поселок «Николино» на Рублево-Успенском шоссе». И еще один нюанс. Как рассказала Надежда Мутовина из компании Kalinka-Realty, в некоторых поселках, зная высокий спрос на лесные участки, застройщики продают их без подряда, а остальные застраивают своими силами и предлагают уже готовые дома под отделку с минимальными ландшафтными работами.

Темный лес…

Для пользователя участка с лесом очень важно, выведен ли он из состава лесного фонда. Перевод лесных земель первой категории осуществляется только по распоряжению федерального правительства, а лесов второй и третьей категории – региональными органами. «В последнее время, – говорит Максим Ржанов, – вывод земель из этой категории практически не производился. В основном участки с лесом сдаются в аренду сроком до 49 лет с правом строительства. Чтобы стать арендатором такого участка, компании-застройщику необходимо выиграть конкурс. Также довольно распространенным способом приобретения лесных участков стало совмещение аренды и покупки. В этом случае земля без леса или с лесом не первой категории покупается, а примыкающий к этой земле лес оформляется в аренду».

На землях Лесфонда нельзя ничего делать без согласования с этим ведомством – ни строить, ни прокладывать коммуникации, не говоря уже о вырубке деревьев. Причем чем выше категория леса, тем сложнее эти согласования.

Бывает, что строить в лесу не разрешается, но можно благоустраивать прогулочные зоны, на полянах оборудовать спортивные площадки.

«Арендатор не может продать арендуемый им лесной участок, но может переуступить право аренды без дополнительных согласований, – говорит Сергей Гоз. – Так, компании-девелоперы строят коттеджи на лесных землях, взятых в аренду, а потом переуступают права на пользование участками покупателям домов, которые становятся полноправными владельцами земли на весь срок ее аренды». При оформлении договора аренды на лесной участок, добавляет Тимур Сайфутдинов, приходится соблюдать условия целевого использования – например, эксплуатировать его только в качестве рекреационной зоны. Если лесной участок находится у воды, необходимо соблюдать условия, связанные с ограничением использования участка, находящегося на территории водоохраной зоны.

Кроме того, аренда леса налагает на арендатора (будь то юридическое лицо или частное) обязательства по уходу за ним, уборке мусора, лечению и восстановлению деревьев и т.д. За дополнительную плату этим могут заняться управляющие компании, которые осуществляют эксплуатационное обслуживание поселков. Контроль за состоянием леса, как правило, проводится только при осуществлении сделок с данным участком.

Согласно новой редакции Лесного кодекса, через 15 лет добросовестные арендаторы смогут выкупать у государства арендуемые лесные участки, заплатив при этом 10-летнюю сумму аренды. В этом случае у них появится право продавать участки. А когда лес находится в частной собственности, никаких проблем с обременением уже не возникает – хозяин волен делать со своей землей что угодно.

В любом случае, покупая участок, приобретатель должен ознакомиться со всей необходимой документацией, в частности, определяющей назначение земель, а также потребовать порубочный билет, если на участке производилась вырубка деревьев. Еще лучше к оформлению сделки привлечь юриста, т.к. вопросы отнесения леса к той или иной категории, а также ограничения по его использованию чрезвычайно сложны.

Лес рубят – щепки летят

Лесные великаны – создания, если разобраться, довольно хрупкие. Стоит повредить корни или залить цементом землю вокруг ствола – и дерево погибнет. Дренаж глинистых почв, необходимый при сооружении котлована, вызывает изменение микроклимата, что может негативно сказаться на здоровье деревьев 3–5 лет спустя. Деревья испытывают стресс и при подведении коммуникаций – даже больше, чем при закладке фундамента и строительстве.

Поскольку и застройщики, и владельцы участков заинтересованы в сохранении ценной растительности, они стремятся принять защитные меры. Грамотный девелопер, как отмечают специалисты компании DeltaRealty, еще на этапе проектирования будущего поселка приглашает архитекторов, дендрологов, специалистов по ландшафтному дизайну, которые с учетом растущих на участке деревьев дают профессиональные рекомендации по расположению будущего дома, определяют, какие деревья сохранить не удастся. Кроме того, замечает Тимур Сайфутдинов, больные деревья, которые могут быть ликвидированы, выявляются в ходе консультации с представителями лесоохранных органов. За вырубку здоровых деревьев платятся взносы на высадку молодых – с тем, чтобы проводилось восстановление лесного фонда.

Перед началом строительных работ нижняя часть ствола дерева закрывается специальным кожухом или деревянными щитами на высоту двух-трех метров, которые защищают дерево от возможных повреждений. Стволы особо ценных деревьев иногда полностью перематывают специальными бинтами, защищающими их кору от попадания строительной пыли и препятствующими размножению насекомых. Так делают, например, в санатории «Барвиха» – об этом рассказала Екатерина Тейн. Кроме того, на участке приходится отводить специальные места для работы с жидкими материалами и смесями, чтобы они не попадали в почву. «Следует избегать любых раскопок в пределах проекции кроны дерева, – советует Сергей Гоз, – иначе повреждения корней дадут о себе знать уже через год. Также нельзя засыпать стволы деревьев землей выше естественного уровня». Как свидетельствует Надежда Мутовина, на участках с высокой плотностью деревьев строительство приходится вести без участия тяжелой техники.

Увидеть лес за деревьями

Безусловно, лес вокруг дома – это замечательно. Но, помимо проблем оформления собственности, он создает, как мы видим, и помехи при строительстве: мешает проезду грузовиков, требует щадящих условий для деревьев. Кроме того, покупая лесной участок, следует заранее продумывать, что и как будет на нем возводиться, чтобы не пришлось спиливать деревья, за которые было дорого заплачено.

Пример, когда наличие леса является отрицательным фактором, привел Максим Ржанов: «На Николиной Горе есть участок, где большая плотность деревьев создает дополнительные проблемы по строительству домов и подъездных путей. Это отражается и на цене земли – $26 тыс. за сотку против обычных для этого места $35 тыс. за участок без охраны и коммуникаций.»

Феликс Лещенко считает наиболее интересными не столько лесные, сколько комбинированные участки – с лесом и опушкой, на которой есть светлое место для возведения дома. «Кстати, исторически люди в глухом лесу без необходимости и не селились, ведь в нем довольно сыро», – замечает он.

Так что и в пользу «нелесных» участков можно кое-что сказать. При возведении дома и других построек тут можно развернуться как следует: запланировать их на любом месте, с любым расположением и нужной площадью. К тому же на безлесной территории без помех можно организовать замысловатый ландшафтный дизайн.