Обзоры и анализ рынков, маркетинговые исследования
 

Новинки

Все новинки

Поиск по сайту

Еще в разделе:

Обзор рынка гостиниц в Сочи
Загородный прейскурант. Обзор цен загородной недвижимости Подмосковья
Офисы переезжают за Садовое кольцо, но при этом продолжают расти в цене
Рынок аренды жилой и офисной недвижимости в Москве
Ситуация на гостиничном рынке г.Москвы
 

Маленькая гостиница как большой бизнес: срок окупаемости проекта, рентабельностьпо состоянию на май, 2006

Маленькая гостиница как большой бизнес

Вместе с развитием туризма в Москве, в Подмосковье и других регионах России строятся и реконструируются гостиницы разных типов и ценовых категорий. У бизнесменов и туристов сегодня больше на слуху 5-звездные отели на 150 - 500 номеров. Однако строительство таких гигантов не всегда представляется целесообразным, в частности, из-за многомиллионных затрат на их строительство и содержание, что не по карману большинству мелких и средних предпринимателей. К тому же уровень загрузки гостиницы в той или иной местности может быть различным, большая часть гостиниц в регионах не загружается даже наполовину.

По мнению экспертов «DOKI», строительство 5-звездного отеля на 150 номеров в Московском регионе может обойтись более чем в 10 млн. долл. США. Срок окупаемости проекта составляет 7 лет - с начала освоения инвестиций или 5 лет - с момента начала эксплуатации, если среднегодовая загрузка будет не ниже 45%. Рентабельность проекта оценивается на уровне 15- 20%.

В качестве достойной альтернативы мировая гостиничная практика предлагает малоформатные (до 20 номеров) гостиницы, под которые можно успешно перепрофилировать существующие здания, в том числе небольшие многоквартирные дома и коттеджи. Здесь же могут проживать сами владельцы и обслуживающий персонал гостиниц. Сроки запуска малоформатного отеля могут быть короче, а цены для постояльцев - значительно ниже (в среднем 30-100 долл., в зависимости от места и комфортности) за счет более рационального сервиса и меньшего количества персонала, чем в крупной гостинице.

Дороговизна строительства и эксплуатация крупных отелей отражается на стоимости проживания. Цена номера в 5-звездном отеле составляет 200 - 300 долл. в сутки. А это выходит за пределы современного спроса на них.

Сегодня малые отели популярны как в крупных европейских городах, так и в небольших населенных пунктах. Например, в польском городке Закопане масса таких  гостиниц. Часто малые гостиницы называют семейными, поскольку их содержат и обслуживают семьи, минимально привлекая наемный персонал.

Наряду с невысокими ценами постояльцы малого отеля могут по достоинству оценить домашнюю атмосферу и индивидуальный подход, что редко встретишь в крупном отеле.

Одним из ключевых факторов успеха небольших гостиниц как мест кратковременного отдыха является хорошо развитая инфраструктура местности, в том числе транспортная доступность, наличие социально важных объектов - магазинов, офисов, мест отдыха и достопримечательностей. В том же Закопане постояльцами гостиниц становятся туристы, ведь город является международным горнолыжным курортом.

В России семейные отели - явление нечастое. По данным агентства недвижимости «DOKI», в стране их не более 100. Однако дело это перспективное для среднего и малого бизнеса.

По экспертным оценкам, для организации отеля на 20 номеров потребуется помещение от 1000 кв. м. Объем первоначальных инвестиций составит 500 тыс. долл. Две трети суммы уйдет на приобретение недвижимости, остальное - на переоборудование помещения.

Персонал гостиницы на 20 номеров составит 10-15 человек. Важна не столько квалификация, сколько универсальность сотрудников - способность выполнять смежные функции (принять гостей, приготовить еду, убрать номер, сделать мелкий ремонт и др.), что позволит существенно сократить расходы.

Разновидностью малых и семейных гостиниц в черте города являются сервисные квартиры и доходные дома, стоимость размещения в которых может быть вдвое ниже, чем в крупных гостиницах. В Европе сервисные квартиры могут находиться в одном доме, тем самым они формируют мини-гостиницу. В России это редкость, хотя сервисные квартиры популярны в крупных городах-миллионниках, например, в Москве и Санкт-Петербурге.

Сегодня на российском рынке активно функционируют семейные гостиницы в Суздале, Ярославле, Ростове, на Байкале, в Крыму, Карелии и других регионах, популярных среди российских и иностранных туристов. Семейные гостиницы в регионах, как правило, обустроены в русском стиле, находятся в живописных местах, их управляющие организуют разнообразные экскурсии и культурные программы. Стоимость размещения в среднем составляет 50 долл. в сутки, в эту сумму включено питание.

Региональные власти поддерживают создание малых и семейных гостиниц на своей территории, о чем свидетельствуют многочисленные публикации в СМИ. Таким образом, развитие малого и семейного гостиничного бизнеса в России представляется делом нужным и перспективным.

Неожиданное решение

Развитие системы расселения в Московском регионе, с экологической точки зрения, идет неправильным путем:

• массовое коттеджное строительство осуществляется в пригородной зоне на землях, как воздух, нужных для преодоления негативного воздействия города на самого себя.

Как следствие - разрушение экосистем;

• наращивание в близлежащих городах объемов строительства жилья для людей, работающих

в столице;

• формирование «срединного пояса области» -земель, брошенных из-за того, что они удалены от столицы, и далеко расположены от других областных центров, а значит, экономически невыгодные. Следствие - восстановление экосистем за счет естественной сукцессии;
• формирование периферийной зоны земель, не интегрированных в хозяйственный комплекс области, не способных к эффективному развитию. Следствие - разрушение экосистем за счет неэффективных технологий с их значительными объемами выбросов и сбросов загрязняющих веществ, отсутствием систем контроля над производством (для предупреждения нарушений природоохранного законодательства).

Решение проблем - не в автономизации области. Москва не может развиваться без использования окружающих ее земель как в экономическом, так и в социальном планах. Решение надо искать в интеграции столицы и области, в новой системе расселения. Не только областные жители, но и москвичи должны работать в области. Но на время «местных» командировок им надо дать комфортное жилье. И здесь наиболее перспективный вариант - малоформатные гостиницы. Их необходимо создавать в тех городах области, где планируются новые производства (для их запуска понадобятся квалифицированные специалисты и специалисты-консультанты). Поскольку они обучаются в основном в московских вузах (и здесь же повышают квалификацию), то и привлекать, с экономической точки зрения, выгоднее москвичей.

Таким образом, развивать экономику области и улучшать ее экологию можно только параллельно со сменой структуры расселения. А здесь без малых гостиниц не обойтись.

  Скобкин А. С.,
аналитик агентства недвижимости «DOKI»
Источник

Главная       :       Обзоры       :       Рынки       :       Регионы       :       Исследования       :       Контакты
RVIEW.ru © 2007-2015,  Использование информации | Скорость интернета | Онлайн оценка авто