Автор: Басыров Р.А.

Как известно, земельный участок – это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации права на землю.
В чем состоит особенность земли как объекта оценки? В отличие от любого другого имущества, имеющего как материальный, так и нематериальный характер, выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени. Отсюда, владелец земли в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектом недвижимости, поскольку стоимость зданий, сооружений и других улучшений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка.
В современных условиях России, и, в частности РТ, земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки. Это связано, прежде всего, со спецификой данного объекта, неразработанностью нормативно-правовой базы, неразвитостью земельного рынка и т.д. К тому же, обоснованная стоимостная оценка земель должна учитывать возможность их одновременного использования как природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта недвижимости.
Рынок земли в России и в Республике Татарстан стал развиваться в связи с вводом в действие положений Земельного Кодекса РФ в 2001 г. Одним из основных положений Земельного Кодекса является пункт о частной собственности на землю, т.е. земля стала предметом купли-продажи. С введением в действие Земельного Кодекса изменилась и парадоксальная ситуация, связанная с приватизацией государственного и муниципального имущества в республике в 1990-е годы - предприятия приватизировали имущество, в том числе здания и сооружения, а земельные участки под ними оставались в государственной собственности.
Что касается цен на землю, то здесь разброс весьма значителен. В целом по республике они варьируют от 10-20 руб. до 10-15 тыс.руб./кв.м. Менее значительные колебания характерны для Казани, но и здесь, в зависимости от района и назначения, цены могут колебаться в десятки раз.
В соответствии с Земельным Кодексом Российской Федерации земля по целевому назначению подразделяется на ряд категорий - земли поселений, земли сельскохозяйственного назначения, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны и иного специального назначения, земли особо охраняемых территорий, земли лесного фонда, земли водного фонда, земли запаса.
Для Казани характерны, большей частью, земли поселений. Кроме того, имеются земли особо охраняемых территорий, которые, как указывалось выше, имеют особое научное, историко-культурное и иное ценное назначение. Эти земли характерны, в основном, для центра Казани.
В состав земель поселений входят земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к определенным зонам. В Казани границы зон регламентируются Градостроительным Уставом г.Казани. В соответствие с этим нормативным документом в городе выделяется ряд зон (жилые, общественно-деловые, специального назначения, производственные, рекреационные, сельскохозяйственные угодья), отличающихся между собой как разрешенным видом застройки, так и ограничениями по использованию. С точки зрения расположения зон по территории Казани можно отметить следующее – в основном, жилые и производственные зоны, расположенные на окраине города, либо во вновь застраиваемых районах Ново-Савиновского, Московского и других районов. К тому же зональностью определяется тип застройки и этажность, а значит и площадь земельного участка, необходимого для застройки.
Исходя из положений Градостроительного Устава г.Казани напрашивается еще один вполне определенный вывод – при строительстве какого-либо объекта существуют определенные нормативы отвода земельных участков. Последним обстоятельством может определяться и стоимость участка. Анализ показывает, что при прочих равных условиях, стоимость значительных по параметрам участков ниже, чем меньших по размеру.
Когда речь идет о рынке недвижимости, в том числе и земельном, необходимо определиться с видом стоимости.
В настоящее время существуют несколько видов стоимости, которые тем или иным образом влияют на рынок земли – рыночная, кадастровая и нормативная. Кроме того, в связи с развитием рыночных отношений и положениями Земельного кодекса на рынке имеет место экономическая категория как стоимость права аренды.
Кадастровая стоимость является на сегодняшний день основным показателем ценности земельного участка. Это стоимость, полученная в результате проведения государственной кадастровой оценки земли для целей налогообложения и иных государственных целей, установленных законодательством.
В 2005 г. Кабинетом Министров РТ были утверждены результаты кадастровой оценки земель по Республике Татарстан. В соответствии с Постановлением №478 от 05.10.2005 г. земли в Казани были подразделены на 3562 кадастровых квартала с учетом 14 видов использования земель – от дачных и садоводческих объединений граждан до земель под промышленными объектами, объектами торговли, административными зданиями и т.д. В соответствии с этим документом была определена общая площадь земель каждого квартала и стоимость 1 кв.м. земли с учетом вида использования. Закономерны и результаты кадастровой оценки земли – наиболее дороги земли в центре города Казани под объектами торговли, административными зданиями, автостоянками, домами многоэтажной застройки.
Нормативная стоимость земли используется в настоящее время для покупки и выкупа земельных участков, в случаях, предусмотренных законодательством РФ.
В частности, в Казани цена земли определена в размере одиннадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.
В соответствии с п.3 ст.11 Федерального Закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» в случае приватизации имущественного комплекса унитарного предприятия стоимость земельного участка принимается равной пятикратному размеру ставки земельного налога. За единицу площади земельных участков в поселениях с численностью свыше 500 тыс.чел. или трехкратному размеру ставки земельного налога в остальных случаях.
Таким образом, в основе нормативной цены земли лежит ставка земельного налога, которая тем выше, чем выше кадастровая стоимость земли.
Рыночная стоимость земли – это стоимость, которая наиболее часто фигурирует на открытом рынке. Суть рыночной стоимости характеризует определение – это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Говоря о рыночной стоимости земельных участков, необходимо иметь ввиду, что она характерна, в основном, для вторичного рынка. Первичный рынок земли характеризует, в основном, нормативная стоимость (выкуп государственных и муниципальных участков в собственность). Исходя из определения рыночной стоимости видно, что для расчета ее необходим развитый рынок. Только анализ совершенных сделок, с учетом необходимых поправок, может определить ту самую наиболее вероятную цену, о которой говорится в определении.
Стоимость права аренды земельного участка по определению относится к рыночной стоимости, т.к. она определяется на основании рыночных арендных ставок предложений, представленных на условиях публичной оферты на открытом рынке.
Рыночная арендная плата за земельный участок, находящийся в государственной и муниципальной собственности, для целей продажи на торгах, устанавливается по результатам торгов по продаже права аренды этого земельного участка. Порядок проведения таких торгов определяется в соответствии с «Правилами организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договора аренды таких земельных участков», утвержденными постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 г. №808.
Разъяснения правовых и экономических аспектов продажи права аренды на заключение договора аренды земельного участка на торгах, а также порядок определения начального размера арендной платы даны в письме Минимущества РФ от 16.07.2003 г. №ДА-17/14640.
В целом, если рассмотреть все вышеописанные виды стоимости, то, обычно, выстраивается следующая последовательность стоимостей (по убыванию): кадастровая → рыночная → нормативная → стоимость права аренды (за исключением долгосрочной аренды сроком до 49 лет).
Районирование г.Казани по отношению к земельным ресурсам – довольно сложная задача. Этому вопросу еще не уделялось должного внимания, что вероятно, связано с недостаточным развитием рынка земли. Главное в районировании – определить принципы, на которых строятся разграничение различных участков. К тому же, сами земельные участки не представляют особого интереса без расположенных на них зданий и сооружений, иных объектов, а это значит, что ценность земли определяется на основе многих факторов – по расположению в городе, типу зданий и сооружений, имеющихся или предлагаемых к строительству на этих земельных участках, доходность бизнеса и т.д.
В связи с разгосударствлением земель поселений, развитием рынка земли, важное значение получило районирование земель по месту их нахождения в городе и градостроительной ценности. До 2006 г. вся территория города была поделена на 26 зон градостроительной ценности, которые в свою очередь подразделялись на 211 оценочных участка. Районирование шло от центра города к его окраинам. Так, оценочный участок (ОУ) – 1 включал в себя территорию Казанского кремля и относился к 4 зоне градостроительной ценности.
С 2006 г. в основу районирования города была положена кадастровая стоимость участков. Как уже отмечалось выше, вся территория Казани была развита на 3562 кадастровых квартала, которые, в свою очередь, отражают стоимость земель по 14 видам использования. Так, например, стоимость 1 кв.м. земель в кадастровом квартале 16:50:01:01:01 составляет:
- под домами многоэтажной застройки – 18130 руб./кв.м.;
- гаражей и автостоянок – 16044 руб./кв.м.;
- под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания – 22109 руб./кв.м.;
- под промышленными объектами – 13331 руб./кв.м.;
- под административными и общественными объектами – 22139 руб./кв.м.

Министерство земельных и имущественных отношений РТ составляет ежеквартальные мониторинги цен на объекты недвижимости, в том числе и земельные участки. Территория Казани подразделена на три зоны – «исторический центр», «основные транспортные магистрали», «промышленная зона», при этом стоимость земли определяется под производственно-складские объекты, под объекты административно-бытового назначения и торговые объекты. Как отмечают специалисты МЗИО РТ, более подробное районирование города затруднено неразвитостью рынка земли города.
Анализ состояния рынка земли невозможен без упоминания о первичном рынке.
Первичный рынок, по сути своей, не является составляющей рынка в общепринятом смысле. Здесь нет конкуренции, цена земли определяется на основании нормативных актов РФ и РТ. Для собственников зданий и сооружений Земельным кодексом был установлен срок выкупа земли или заключения договоров аренды по нормативным ценам (в настоящее время до 1 января 2008 г.). В тоже время цены на первичном рынке растут и очень значительно, что связано с увеличением налога на землю юридического лица, до сих пор не оформившие права на землю, заплатят за нее в несколько раз больше, чем в 2001 – 2002 гг. Рост ставки налога на землю проиллюстрируем следующим примером. Так, по оценочной зоне 14 ставка земельного налога в 2002 г. составляла 14,040 руб./кв.м. При этом выкупная цена достигала 14,040 * 11 = 154,44 руб./кв.м. В 2005 г. ставка земельного налога по этой зоне составляла уже 30,579 руб./кв.м., а выкупная цена – 336,37 руб. С 2006г. величина земельного налога практически по всей территории Казани увеличилась, причем по некоторым кадастровым кварталам до 1,5 – 2 раз. Так или иначе, увеличение нормативной цены за землю влияет и на рыночную стоимость земельных участков.
Говоря о вторичном рынке земли, необходимо иметь ввиду, что его функционирование идет по двум направлениям:
1. Реализация земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности посредством торгов и аукционов.
2. Реализация земельных участков, находящихся в частной собственности, посредством публичного (или иного) предложения на свободном рынке.
3. Реализация земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, наиболее активно происходило в 2001 – 2004 гг. При этом, реализовывались на торгах и аукционах как имущественные комплексы (здание с земельным участком), так и свободные земельные участки. Как уже отмечалось выше, реализация имущественных комплексов была связана с Программой ликвидации ветхого жилья. Естественно, что на первом этапе реализовывались участки, находящиеся в центре города, где имелись здания, срок экономической жизни которых превышал, нередко, 100 и более лет.
Площадь земельных участков под реализованными зданиями колебалась от 200 до 3000 кв.м.
Анализ имеющихся результатов аукционов свидетельствует о том, что средняя стоимость 1 кв.м. имущественных комплексов (включая земельный участок и здание) варьировал в пределах 30 –200 долл.США или 900 – 6000 руб. При этом, стоимость значительно колебалась даже в пределах близлежащих улиц центральной части города.
В тоже время, с 2002 г. проводились аукционы по реализации свободных земельных участков.
Анализ показывает, что уже на этом этапе развития рынка земли начала проявляться дифференциация по местоположению и разрешенному использованию. Участки под торговые объекты были намного дороже, чем под строительство жилья. В тоже время, участки большей площади были значительно дешевле, чем площадью до 100 –200 кв.м.
Со второй половины 2005 г. идет, по нашему мнению, этап стабилизации рынка. Торги по реализации земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности стали проводиться значительно реже, за исключением торгов, где реализовывались земли сельскохозяйственного назначения. На вторичном рынке стали реализовываться участки, принадлежащие частным лицам и компаниям. Для этого этапа рынка земли характерны следующие особенности:
- на рынке все больше предлагаются застроенные земельные участки, т.е. единые объекты недвижимости (последнее особенно характерно для производственных баз и складских комплексов);
- стоимость земли растет, как и стоимость улучшений в целом. Возможно, этот рост будет более значителен в связи с увеличением ставки земельного налога с 2006 г.;
- на рынке, чаще всего, предлагаются земельные участки под строительство жилья, офисных помещений, объектов торговли, т.е. тенденция приобретения земли под объекты коммерческой недвижимости сохраняется.
Рынок земли, находящийся в частной собственности начал формироваться несколько позже, чем реализация земель, находящихся в государственной собственности и муниципальной собственности. В основном, предложения по продаже земельных участков начали публиковаться в средствах массовой информации в 2003 г. На первом этапе становления рынка предлагались земельные участки под строительство объектов торговли и общественного питания, офисных помещений, жилья, предприятий по обслуживанию автотранспорта. Далее, с развитием рынка на рынке недвижимости появились объявления о продаже имущественных комплексов, производственных баз, расположенных практически по всей территории Казани. Стоимость земельных участков, как и в случае земель, реализованных на торгах и аукционах, во многом определяется разрешенным использованием и местоположением. Однако, у рынка земли, находящегося в частной собственности, имеются свои особенности. Инфляционные процессы и общий рост цен на недвижимость ведет и к увеличению стоимости земельных участков. При анализе цен на земельные участки, находящиеся в частной собственности и фигурирующие на рынке, необходимо иметь ввиду, что цена предложения не является окончательной. Обычно, имеются колебания в ту или иную сторону. В частности, практика оценочной деятельности рекомендует снижать цены предложений на 5 – 10 %. Далее, цены предложений могут диктоваться не только рынком, а также рядом субъективных и объективных причин. Анализ рынка земли показал, что на рынке купли-продажи фигурирует ряд фирм, которые, по-видимому, во многом определяют уровень цен на недвижимость в городе. К таким фирмам, в частности, относятся агентства недвижимости «Арчери», «Аляска», «Реалит», «Кристалл» и ряд других фирм, в т.ч. и строительных. Таким образом, частный рынок в части своей стал играть по общим правилам.
Далее, основной чертой рынка земли, находящейся в частной собственности, является закрытость информации, т.е. цены совершившихся сделок практически никогда не публикуются в средствах массовой информации.
И главное, состояние рынка таково, что цены предложений на сегодняшний день являются практически единственным источником информации о возможных рыночных ценах.
Определенную информацию можно получить из данных МЗИО РТ, которое ежеквартально публикует мониторинг цен объекты недвижимости. Мониторинг цен на земельные участки по состоянию на 01.06.2006 г. рассчитан для г.Казани на основе сведений о предложениях по продаже, опубликованных в журнале «Казанская недвижимость», для других городов по методу капитализации земельной ренты (путем деления арендной ставки на коэффициент капитализации (0,12)). Так, в г.Казани, цены колебались от 400 до 4500 руб./кв.м. в зависимости от зоны месторасположения и вида использования земельного участка.
Говоря о стоимости земельных участков, необходимо учитывать еще несколько немаловажных факторов, присущих только земле – это конфигурация и площадь участка, электроснабжение, водоснабжение и т.д. Иногда имеет значение и наличие замощения (асфальтирование, бетонирование). Из теории оценки известно, что чем больше отношение длины участка к его ширине, тем дешевле в расчете на единицу площади становится участок. Отсюда, чаще всего, участок квадратной формы может иметь значительно большую стоимость, чем прямоугольный или неправильной формы. Этот фактор имеет немаловажное значение при строительстве какого-либо объекта, т.к. согласно СНиПам и Градостроительного устава Казани имеются ограничения как по площади застройки, так и прочих параметров (минимальная ширина вдоль фронта улицы, минимальные отступы строений от границ участка и т.д.). Огромное значение имеет и рельеф участка. В случаях, когда участок представляет собой склон, либо неровную поверхность, то цена его, естественно, будет ниже, чем у относительно плоского, ровного участка. Улучшения таких участков удорожают строительство, а значит, при прочих равных условиях, снижает стоимость земли.
Ниже проанализируем цены на земельные участки в 2005 –2006 гг. В основном, это цены предложений, но даже они дают представления, как меняется стоимость земли в зависимости от района и предполагаемого использования.
Анализ имеющейся информации показал, что в Казани имеются три крупные зоны, в пределах которых стоимость земельных участков более или менее одинакова – это исторический центр, так называемая зона массовой застройки жилья (или по классификации МЗИО РТ – основные транспортные магистрали) и промышленная зона. Границы этих зон определить достаточно сложно, поскольку не всегда можно отнести ту или иную улицу к конкретной зоне, однако в целом, учитывая ряд факторов, среди которых – отнесение к деловой и исторической части города (префектуры «Казанский Посад» и «Старотатарская слобода»), преимущественная застройка жильем или промышленными предприятиями (Ново-Савиновский, Московский, приволжский, Советский районы), цены на недвижимость (жилые и другие функциональные типы зданий), удаленность от центра города (Авиастроительный, часть Приволжского района), транспортная доступность, можно отнести тот или иной микрорайон к конкретной зоне.
Еще раз повторимся, что, по сути, не существует понятия стоимость земельного участка без указания разрешенного типа застройки. Рыночная стоимость участков всегда учитывает тип, доходность бизнеса или единого объекта недвижимости, а значит, и стоимость земли в разных случаях будет различаться.
Исторический центр Наиболее востребованная зона г.Казани, где возможно строительство практически любых объектов, за исключением многоэтажных жилых домов. Зона является не только деловым, но и культурно-развлекательным центром, поэтому здесь сконцентрированы как офисно-деловые здания, так и торговые центры, рестораны, другой высокодоходный бизнес. За последние 5 – 7 лет резко изменилась структура зданий по назначению – вместо многочисленных двух-трех этажных жилых зданий старой постройки были отстроены современные офисные и торгово-развлекательные центры. Вместе с тем, зона стала застраиваться и малоэтажными жилыми застройками улучшенной планировки (включая коттеджи и коттеджные поселки). Отсюда, стоимость земельных участков в зоне намного выше, чем в других зонах города.
Имеющеяся информации свидетельствует, что стоимость земельных участков (имеются ввиду цены предложений) в центре города в 2005 г. не превышала, обычно, 130 – 150$/кв.м. В 2006 г. и особенно со второй его половины, цены предложений значительно возросли – до 250 – 300 $/кв.м. Так, по ул.Фукса предлагался земельный участок под административное или жилое строительство по цене 8910 руб./кв.м., по ул. Островского (под офис) – 6750 руб./кв.м., ул.Тукая (под строительство бизнес-центра) – 5670 руб./кв.м.
Зона массовой застройки жилья (основные транспортные магистрали) – наиболее крупная зона в городе. Сюда можно отнести большую часть Советского, Московского, Приволжского, Кировского районов. Зона характеризуется значительными по площади жилыми кварталами различных годов застройки, здесь сконцентрированы крупные торговые комплексы, офисные центры, небольшие торговые точки, автостоянки и СТО и т.д. В отличие от зоны исторического центра, зона массовой застройки практически не претерпела изменений во исполнение Программы ликвидации ветхого жилья – снос старых зданий был незначителен. За период 2005 –2006 гг., по нашему мнению, стоимость земли менялась в меньшей степени, чем в зоне исторического центра.
Анализ предложений показывает, что в этой зоне цены значительно ниже и не превышают, обычно, 100 $/кв.м. При этом заметного роста цен в 2006г. по сравнению с 2005 г. не наблюдается. Наиболее «дешевы» цены предложений по земельным участкам производственного назначения и относительно большой площади – 30-50 $/кв.м., стоимость земель под строительство офисно-торговых объектов максимальна – до 80 –100 $/кв.м. Так, по ул.А.Кутуя предлагался земельный участок под строительство административно-складских зданий по цене 1080 руб./кв.м., по ул. Восстания (под жилье) – 2160 руб./кв.м., ул.Забайкальская (под строительство гаражного комплекса) – 2970 руб./кв.м.
Промышленная зона характерна, в основном, для окраин городов, для районов, где сконцентрированы промышленные предприятия. С другой стороны, выделение этой зоны достаточно условно, т.к. к этой зоне можно отнести и районы, находящиеся относительно недалеко от центра. Например, это район ул.Технической (от пл.Вахитова до п.Борисково), район ул.Нариманова (где находится целый ряд предприятий химической промышленности и машиностроения) и др. Тем не менее, к производственной зоне можно отнести часть Приволжского, Советского, Авиастроительного районов. Наиболее характерная черта зоны – застройка имеет преимущественно производственно-складской характер. Это значительные по площади производственные базы, территории, занятые цехами предприятий, заводоуправлениями, складскими массивами. Наиболее яркими представителями этой зоны являются, по нашему мнению, ул.Техническая, Магистральная, Тихорецкая, район Оргсинтеза, п.Левченко, производственно-складская зона от компрессорного завода до п.Дербышки. и ряд других. Для производственной зоны характерно отсутствие крупных торговых комплексов, офисных зданий современных конструкций, жилые здания, обычно, характеризуются малоэтажностью.
Другая характерная черта зоны – предлагаемые на продажу земельные участки, обычно, имеют значительную площадь (до нескольких гектаров) и характеризуются наименьшими ценами по сравнению с другими зонами города.
Для этой зоны наиболее характерной чертой является предложения имущественных комплексов, включая земельный участок и ряд зданий и сооружений. Стоимость земельного участка в этом случае сложно определить, т.к. стоимость улучшений в этой также достаточно резко колеблется. В целом, стоимость земли в зоне не превышает, обычно, 50 - 60 $/кв.м. Так, по ул.Фрезерная предлагался земельный участок под строительство складских зданий по цене 1400 руб./кв.м., по ул. Тэцевская (под производство) – 1400 руб./кв.м., ул.Магистральная (под строительство АЗС) – 1360 руб./кв.м.

Стоимость права аренды земли чаще всего значительно ниже рыночных цен на землю.
Во многом, стоимость права аренды определяется как сроком аренды (до 49 лет), так и назначением участка. В основном, право аренды земли реализовывалось для объектов торговли и жилищного строительства.
Нетрудно сделать вывод, что стоимость права аренды намного ниже рыночной стоимости земли. В Казани ее величина не превышала 1000 руб./кв.м. (максимальные значения для небольших торговых точек), в районах РТ – 200-300 руб./кв.м.
По нашему мнению, к 2006 г. первичный рынок аренды земли в Казани большей частью сформирован. Для земель, находящихся в муниципальной собственности, аренда с нашей точки зрения, наиболее оптимальный вариант землевладения как для собственника, так и арендатора. Например, заключение краткосрочного договора аренды земли при строительстве жилья вполне оправдано, т.к. после завершения строительства, строительной организации владеть земельным участком вряд ли целесообразно, в том числе и с экономической точки зрения. То же касается и небольших объектов торговли. В случае непрофильного использования земельного участка муниципальные органы имеют право расторгнуть договор аренды и передать его добросовестному арендатору.
Вторичный рынок аренды земли развит в Республике Татарстан крайне слабо. Основная причина кроется в следующем – земельный участок арендуется вместе с имеющимися на нем строениями, без выделения стоимости самого участка. Имеющиеся данные по вторичной аренде земельных участков свидетельствует о том, что разброс арендной ставки достаточно значителен.
В Казани величина арендных ставок за земельные участки колеблется от 25 руб./кв.м (ул.Тэцевская) до 445 руб./кв.м. (ул.Нариманова). В центре города величина арендной платы также варьирует значительно. Так, по ул.Петербургская, 19 арендная ставка равна 60-150 руб./кв.м , по ул.Нариманова, 28 – 195 - 445 руб./кв.м., по ул.Б.Шахиди,24 – 135 руб./кв.м., по ул.Московская,56 – 170 руб./кв.м.
В качестве примера приведем данные по другим городам республики. Так, в Наб.Челнах арендная ставка за землю производственного назначения составляет 15 руб./кв.м. Имеются предложения по аренде земельных участков и в г.Нижнекамске. Так, величина арендной платы за землю колеблется в пределах 6 - 94 руб./кв.м.
Таким образом, анализ имеющейся информации показал, что рынок земли в Казани только формируется. Такой вывод можно рассматривать с разных точек зрения.
Во-первых, целый ряд предприятий и организаций, являющихся собственниками зданий и сооружений, не оформили свои права на землю в соответствии с Земельным кодексом РФ, т.е. не завершено формирование первичного рынка.
Во-вторых, сделки купли-продажи возможно совершить только являясь собственником земельных участков. Многие предприятия и организации оформили долгосрочные договора аренды, т.е. земельные участки остаются в государственной или муниципальной собственности.
Далее, многие предприятия не имеют правоустанавливающих документов на земельные участки. Согласно законодательству основными правоустанавливающими документами являются кадастровый план и свидетельство о праве собственности на земельный участок.
С нашей точки зрения, одним из свидетельств развитого рынка является достоверная информация о совершенных сделках. Зачастую такую информацию сложно проанализировать, а в случаях сделок на вторичном рынке, информация просто отсутствует. Однако, именно вторичный рынок в настоящее время формирует рыночные цены на недвижимость. Цены же предложений лишь обозначают уровень цен в том или ином районе Казани.
В целом, изучение рынка показало, что цены на землю в Казани варьируют очень значительно. Анализ имеющейся информации свидетельствует о том, что на рынке предложений минимальная стоимость 1 кв.м. земли не опускается ниже 20$/кв.м., максимальная достигает 500$/кв.м. При этом, максимальные цены характерны для земель под строительство торгово-развлекательных комплексов и офисных помещений.
В ближайшие годы, с нашей точки зрения, цены на земельные участки будут возрастать. Это связано как с общим ростом цен на недвижимость и инфляционными процессами, так и с уменьшением свободных земельных участков в Казани. Темпы роста определить довольно сложно, однако, учитывая значительный рост цен на жилье в конце 2006 г., они могут быть довольно высоки.

В настоящей работе проведена попытка анализа рынка земли Казани. Вся имеющаяся информация показывает, что он находится в стадии становления. С одной стороны, это объяснимо, т.к. рынок функционирует лишь около пяти лет и «правила игры» еще полностью не определены. С другой стороны, у рынка имеются черты, присущие только российской действительности и уровню развития экономики в целом – это непрозрачность рынка, отсутствие средств у многих предприятий для выкупа земли в собственность, прочие субъективные факторы, которые напрямую влияют как на рынок в целом, так и на рыночную стоимость земельных участков.
По нашему мнению, с целью упорядочения рынка необходимо:
- провести районирование Казани с точки зрения «ценности» тех или иных районов, зон, подзон. Существующая в настоящее время кадастровая оценка с выделением кадастровых кварталов слишком дробна и неудобна для практического применения;
- необходимо специализированное издание, в котором отражались бы результаты сделок с землей, причем реализованных не только на аукционах и торгах, но и совершенных юридическими и физическими лицами;
- с точки зрения прогноза цен на недвижимость провести учет земельных ресурсов в городе. Это позволит регулировать рынок с точки зрения отношения к собственности, т.е. соблюдать баланс между реализацией муниципальных земель в собственность или передаваемых в аренду.
По сути, уровень цен на земельные участки в различных районах города определен. Накладывать какие-либо ограничения вряд ли законно, т.к. только рынок может диктовать свои условия. С другой стороны управление процессом развтия цивилизованного рынка возможно – это одна из задач любого государственного и муниципального органа.

Источник www.consalting.ru