На рынке городской недвижимости они традиционно считаются самыми неликвидными. В прежние годы негативное отношение выражалось в категорических приписках в объявлениях по обмену: «Первый и последний этажи не предлагать!» Сегодня «дискриминация» выражается в том, что такие квартиры стоят дешевле.

Чем плохи?

Список недостатков первого этажа действительно впечатляет. «Квартиры здесь отличаются массой неудобств, — говорит Алексей Зубков, директор отделения агентства «МИЦ-Недвижимость». — Как правило, они холоднее. Из подвала доносится неприятный запах, сырость. Иногда прибегают насекомые и грызуны, выражая желание поселиться в вашей квартире навсегда». Чем ближе к земле, тем больше шума — от машин, прохожих. Меньше солнечного света. Среди экологических противопоказаний можно отметить загазованность воздуха. Кроме того, безопасность внизу не гарантирована.

Очень часто в этих квартирах нет балкона или лоджии, а в таких же по площади, но расположенных на более высоких этажах — есть. Что, конечно, не может не огорчать.

Неудивительно, что объекты, о которых идет речь, намного дешевле — по мнению экспертов, на 10–15%. И эта разница в цене остается практически неизменной в последние 20 лет, то есть за все время существования российского рынка недвижимости. Примечательно, что отношение к другим «аутсайдерам» — последним этажам — все-таки поменялось: в 1990-е гг. квартиры там стоили на 8–10% ниже «срединных». Сегодня разница сократилась до малозаметных 2–3% — граждане поняли преимущества жизни «на высоте». А вот первый этаж по-прежнему непопулярен.

В чем удобство

Все же, говоря о первом этаже, стоит отметить и положительные моменты, хоть их и немного. «Такие квартиры могут быть удобны для граждан пожилого возраста: не надо подниматься по лестнице, — говорит Руслан Кобзарев, руководитель департамента городской недвижимости ООО «НДВ-Недвижимость». — Особенно если в доме нет лифта».

Также следует упомянуть о том, что жильцы всегда имеют возможность разбить прямо под окнами садик-огородик (если, конечно, придомовая территория позволяет), а мамы почти безбоязненно отпускают на прогулку детей — за ними проще наблюдать из окна первого этажа. Кроме того, огромна экономия на услугах грузчиков при переезде или доставке крупногабаритных вещей. Наконец, отсутствует риск залить соседей снизу и нажить себе неприятности.

Есть у жилья на первом этаже еще одно бесспорное преимущество: низкая цена, позволяющая покупателю даже с небольшим бюджетом приобрести квартиру большей площади.

Существует и еще один вариант: рассматривать квартиру не как жилье, а как коммерческую площадь. Помещение на первом этаже можно перевести в нежилой фонд и использовать в качестве магазина, офиса, салона красоты и т. д. Это было особенно популярно в середине уходящего десятилетия. Сегодня же, в свете известных проблем в сфере коммерческой недвижимости, поступать таким образом стали реже. Тем не менее, как отмечает Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж», подобное переформатирование выгодно и при сегодняшнем состоянии рынка — правда, при условии, что квартира находится в проходном месте, на первой линии домов. Использование объектов, расположенных в глубине кварталов, в качестве коммерческой недвижимости нецелесообразно.

В новостройках их меньше

До конца 80-х гг. прошлого века первый этаж в новостройках был преимущественно занят квартирами. Под нежилые помещения, по экспертным оценкам, отводили не более 20% площадей — в основном в домах вблизи крупных магистралей. В них обычно открывали магазины.

С приходом капитализма картина поменялась — нежилых помещений начали строить все больше. Одно время были разговоры, что квартир на первом этаже в новых домах скоро не станет вовсе — все отдадут под коммерцию. Однако этого не произошло: в зданиях, которые возводят по городскому заказу на московских окраинах, подобное жилье по-прежнему имеется, но его доля сократилась до 10%.

Что же касается коммерческой застройки, особенно бизнес- и элиткласса, то там все первые этажи являются нежилыми. «Таково веление времени, — отмечает Олег Ясинский, директор по маркетингу компании «МИЭЛЬ-Новостройки». — В современных жилых комплексах должна быть вся необходимая инфраструктура, причем в шаговой доступности».

Итак, в новых домах количество квартир на первом этаже будет постоянно сокращаться. Но вряд ли все такие объекты станут когда-нибудь нежилыми: слишком велик их запас, доставшийся от прежних эпох.

18.01.2010
Владимир АБГАФОРОВ
Источник realty.dmir.ru