Земля стала товаром. Причем товаром специфическим – он практически всегда в дефиците, и стоимость его со временем лишь возрастает. А это значит, что земельный участок интересен не только в качестве будущей стройплощадки, но и как объект вложения инвестиций.

Вообще-то инвестиции в земельные участки – вещь вполне традиционная, землю скупали и перепродавали и в Древнем мире, и во времена Средневековья. Но если раньше объектами купли-продажи были в основном тучные пастбища и плодородные поля, то в наше время инвестор отдает предпочтение потенциальным зонам рекреации (отдыха). Чтобы рядом был водоем, вокруг лес – в общем, чтобы можно было при желании построить здесь коттедж или дом, а еще лучше – коттеджный поселок. Причем цели у покупателей могут быть разными. Кому-то хочется сохранить накопленное, и он покупает шесть соток или гектар, надеясь, что приобретение как минимум не утратит стоимости в будущем. Кто-то идет дальше, то есть планирует заработать на перепродаже через год или два, когда участки в данном месте станут дороже. Есть и такие, кто переводит землю в другой статус, подготавливает ее в инженерном плане, после чего выгодно перепродает будущему застройщику.

Насколько распространен такой способ инвестиций в нашем регионе? Можно сказать, что объективную ценность земли осознали очень многие, хотя вроде бы операции с ней разрешены не так давно. С одной стороны, этому способствует общий подъем рынка загородного домостроения, с другой – мода на загородный образ жизни. То, что модно, всегда растет в цене, и земля в пригородах Петербурга не исключение.

Ценник по районам Ленинградской области

Подтвердим это цифрами, взяв для примера Курортный и Приморский районы, наиболее престижные и потому дорогостоящие. В конце прошлого года в Разливе или Комарове были отмечены своеобразные рекорды – там предлагались участки площадью 10 соток за 25 миллионов рублей. Участки хорошие, вблизи водоемов, в живописнейших местах, ИЖС с коммуникациями, но все равно получается 2,5 миллиона рублей, или около 100 тысяч долларов, за сотку. Впечатляет? Весьма, хотя такие предложения все же исключение из правил. Если говорить о средней стоимости предлагаемых участков в этих районах, то она составит чуть меньше миллиона рублей за сотку.

Надо сказать, ценник на землю в 2007 году вообще напоминал счетчик такси: стоимость росла ежемесячно, и в итоге «нащелкали» такие суммы, что впору хвататься за голову. На прошедшей в конце года конференции директор департамента маркетинга и развития компании «Петербургская недвижимость» Михаил Бимон заявил, что за три квартала 2007 года рост цен на землю в 50-километровой зоне вокруг Петербурга составил 127–168%. При этом цены на сами коттеджи выросли лишь на 63% – то есть земля дорожала в два с лишним раза быстрее.

Казалось бы, еще не так давно во Всеволожском районе сотку земли можно было купить за тысячу долларов. Сегодня 100 квадратных метров могут стоить и 10, и 20 тысяч. Вернемся, впрочем, к родным рублям, поскольку в наше время цену предпочитают обозначать именно в этой валюте. Земля в хороших местах вроде Мельничного Ручья предлагается примерно по полмиллиона за сотку, что тоже не слабо. Однако среднюю стоимость по району высчитать затруднительно. Всеволожский район – очень большой и разнообразный с точки зрения привлекательности для загородного домостроения. Поэтому и разброс цен тут очень велик. Особенностью района является обилие масштабных предложений, когда на продажу «выкатываются» участки площадью 10, 25 и даже 40 га.

В Выборгском районе тоже встречаются предложения по полмиллиона за сотку, но редко. Самые привлекательные в отношении природы места здесь находятся на достаточном удалении от города, что автоматически понижает их цену. Кое-где за несколько миллионов рублей можно приобрести не один гектар земли. Хотя земля эта будет, скорее всего, сельскохозяйственного назначения, а такой статус многих покупателей не устраивает.

Несколько ниже цены в Приозерском районе – возможно, из-за плохой транспортной доступности, символом которой является разбитое Приозерское шоссе. В Орехове, например, можно приобрести участок ИЖС площадью 12 соток всего за миллион; примерно по той же цене предлагаются участки в Сосново.

В направлении Петергофа и Стрельны цены пониже, чем в Курортном районе, но иногда также «допрыгивают» до полумиллиона за сотку. Примерно такая же ситуация в районе Пушкина и Павловска. Значительное снижение цен наблюдается только в самых южных районах. Если хорошо поискать, то сотка в Вырице обойдется в 100 тысяч рублей. Еще реальнее купить землю в Тосненском районе – по 40 тысяч за сотку. Если же двинуться еще дальше, в сторону Луги, Волосова или Сланцев, то цена упадет ниже тысячи долларов за сотку! Что в наше время можно считать, если хотите, подарком судьбы.

Выгодные вложения

Итак, порядок цен на земельном рынке Ленобласти и ближайших пригородов мы прикинули. Теперь самое время поговорить о вложениях в землю – насколько они выгодны и почему? Другими словами, продолжится ли стремительный рост цен? Как утверждают эксперты, рост будет достаточно интенсивным примерно до середины 2008 года. Тот же Михаил Бимон связывает это с тем, что самые дешевые предложения уже исчезли, в результате чего на рынке возрастает дефицит ликвидных, интересных покупателю земель.

Вместе с тем, цены на землю не могут расти бесконечно, когда-нибудь они должны остановиться, как минимум – сильно замедлить рост, как это случилось с ценами на городскую недвижимость. Кое-где, возможно, они уже приблизились к своему потолку. Думается, например, что покупка земли в том же Курортном районе большой выгоды, скорее всего, не принесет. И вкладывать туда деньги теперь вряд ли имеет смысл.

Впрочем, проблема земли как объекта инвестиций остается дискуссионной, поскольку земельный рынок – вещь живая и не всегда предсказуемая. Эта тема постоянно обсуждается в прессе, а также на круглых столах, один из которых состоялся в начале февраля. Профессионалы загородного рынка говорили об особенностях и выгодах земельных инвестиций. Принявший участие в работе круглого стола руководитель департамента маркетинга «Центрального агентства недвижимости» Михаил Васильев, в частности, сказал, что в 2008 году темпы роста цен в престижных и популярных районах Ленобласти уменьшатся в связи с насыщенностью проектами коттеджных поселков и дефицитом ликвидных земельных пятен. Его прогноз роста цен в наступившем году – примерно 5% в месяц. Что вроде бы делает приобретение земли все-таки выгодным предприятием, хотя и не сулящим баснословных прибылей. «Баснословные» получили те, кто покупал удобно расположенные участки под коттеджную застройку несколько лет назад. С тех пор на некоторые участки цены выросли на порядок и больше, так что при перепродаже их владельцы неплохо заработали.

При этом интересы, как и возможности, у разных покупателей разные. Частное лицо в большинстве случаев не способно приобрести участок земли площадью несколько гектаров – с тем, чтобы в будущем там раскинулся какой-нибудь малоэтажный жилой комплекс. Как правило, финансовых силенок частника хватает лишь на покупку определенного количества соток в хорошем месте. И если через год-другой сотки хорошо подрастут в цене, можно считать этого приобретателя удачливым инвестором. Компании же рассматривают земельные инвестиции чаще всего с точки зрения девелоперских проектов.

Как говорилось выше, в настоящее время большинство самых «сладких» земельных кусков в традиционных местах отдыха уже разобрано. А те участки, что еще остались в продаже, изрядно «подпрыгнули» в цене. Вместе с тем в Ленобласти имеются места, которые не рассматривались ранее как рекреационные зоны, хотя и природа и экологическая обстановка этому весьма способствуют. Это касается в первую очередь Тосненского и Ломоносовского районов, где уже начинает развиваться коттеджное строительство. Специалисты считают, что в будущем этот процесс пойдет еще более стремительно, что повлечет неизбежное удорожание земли. Пока же цены находятся, как говорится, в пределах досягаемости. В той же Большой Ижоре можно приобрести участок ИЖС площадью 10 соток меньше чем за миллион рублей, в Малых Горках 25 соток – за два миллиона, а в Трубниковом Бору за те же два миллиона предлагается целых четыре гектара земли.

Можно считать доступными цены на землю в Гатчинском районе, где тоже начинают активно строить коттеджные поселки. Вполне привлекательные предложения есть в Лужском районе – 12 соток ИЖС предлагается всего за 360 тысяч рублей, а в Заре полгектара можно купить за пять миллионов. У южных районов Ленобласти, следует заметить, вообще неплохие перспективы, активность застройщиков в них неизбежно будет нарастать.

Что касается более отдаленных мест – таких как Тихвинский, Бокситогорский, Лодейнопольский, Подпорожский районы, – то там земля пока что может считаться вообще дешевой. А значит, является потенциально прибыльной. Другой вопрос: когда до этих отдаленных мест дотянутся руки инвесторов и застройщиков? И, соответственно, когда земельное приобретение начнет дорожать? На эти вопросы у нас нет ответа, можно только сказать, что не скоро. Весьма вероятно, что вложенные деньги «заморозятся», земля будет висеть на приобретателе тяжким бесполезным грузом, а значит, лучше вложить эти средства куда-нибудь еще.

Самые дорогие на земельном рынке – земли для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Но таких участков в пригородах Петербурга и Ленинградской области не так уж много. Зато довольно большой и относительно недорогой для девелоперов земельный ресурс представляют земли сельскохозяйственного назначения, которые, при условии перевода в другой статус, становятся вполне пригодными для коттеджной застройки и, заметим, тут же вырастают в цене. Земли сельскохозяйственного назначения, предназначенные для сельхозпроизводства, переводят в подкатегорию «дачное некоммерческое партнерство» и предоставляют для дачного строительства. При этом участок остается в прежней категории, но на нем можно возводить жилые дома. Еще одно расширение земельного рынка может произойти, если на продажу будут выставлены земли, находящиеся в ведомственном и государственном владении: территории многочисленных баз отдыха, пансионаты, бывшие пионерлагеря и летние детские сады и так далее. Однако это расширение лишь теоретическое, поскольку никто пока что не продает такие земли в массовом порядке – ведь это как минимум противоречит социальной политике нашего государства.

Возможные риски

Казалось бы, земля – более надежное вложение, нежели квартира, которую может уничтожить пожар, или автомобиль, который может превратиться в груду металлолома. И все-таки вложенные в землю деньги тоже могут сгореть, во всяком случае – основательно потерять в весе. Это происходит в тех случаях, когда участок покупается бездумно, лишь бы вложиться, а там хоть трава не расти.

Между тем в столь ответственной ситуации обязательно нужно собрать информацию, а затем ее проанализировать. Вполне может случиться так, что мимо вашего участка в будущем пройдет шумная трасса типа КАД, с другой стороны протянут ЛЭПы с проводами высокого напряжения или, допустим, неподалеку выстроят нефтеперерабатывающий заводик. А в таком случае ваш участок или превратится в неликвид, или будет продан по цене намного меньшей, чем цена покупки. От нашего государства можно ожидать чего угодно, поскольку оно не любит информировать граждан о своих грандиозных планах – во всяком случае, делает это негромко. Но при желании найти такую информацию всегда можно, она существует и в официальных документах, и на сайтах соответствующих служб Санкт-Петербурга и Ленобласти.
Кроме того, покупка земельного участка является одним из наиболее сложных видов сделок с недвижимостью. А значит, потенциальный покупатель должен быть хорошо подкован в юридических вопросах, чтобы ему не «впарили» то, что он в дальнейшем никогда не продаст или, опять же, продаст по бросовой цене. Понятно, что нужно обращать внимание на целевое назначение земли, с осторожностью подходить к покупке земель сельскохозяйственного назначения, от покупки же земель лесного и водного фондов лучше вообще воздержаться, даже если это ну очень живописный участок. Уже есть немало прецедентов, когда постройки на таких территориях объявлялись незаконными и сносились, а такого и врагу не пожелаешь. Надо также четко различать процедуру покупки на первичном рынке, когда земля предоставляется администрацией муниципального образования, и на вторичном, когда право собственности на землю переходит от предыдущего хозяина. У всех этих процессов есть свои тонкости, которые надо обязательно учитывать.

В заключение скажем о том, что земля испокон веков считалась мерой исчисления богатства. Тем не менее, земельные инвестиции следует осуществлять взвешенно, с осторожностью и юридически грамотно.

Источник hutorov.net