Обзоры и анализ рынков, маркетинговые исследования
 

Новинки

Все новинки

Поиск по сайту

Еще в разделе:

Обзор земельных участков Подмосковья площадью более 1 Га
Земля в Подмосковье не подешевеет, несмотря на большие резервы
Мониторинг земельных участков, землеустройство и территориальное планирование
Обзор рынка земельных участков Перми за март 2008 года
Сколько стоит подмосковная земля?
 

Обзор рынка земельных участков Ленинградской областипо состоянию на март 2008 г.

Земля стала товаром. Причем товаром специфическим – он практически всегда в дефиците, и стоимость его со временем лишь возрастает. А это значит, что земельный участок интересен не только в качестве будущей стройплощадки, но и как объект вложения инвестиций.

Вообще-то инвестиции в земельные участки – вещь вполне традиционная, землю скупали и перепродавали и в Древнем мире, и во времена Средневековья. Но если раньше объектами купли-продажи были в основном тучные пастбища и плодородные поля, то в наше время инвестор отдает предпочтение потенциальным зонам рекреации (отдыха). Чтобы рядом был водоем, вокруг лес – в общем, чтобы можно было при желании построить здесь коттедж или дом, а еще лучше – коттеджный поселок. Причем цели у покупателей могут быть разными. Кому-то хочется сохранить накопленное, и он покупает шесть соток или гектар, надеясь, что приобретение как минимум не утратит стоимости в будущем. Кто-то идет дальше, то есть планирует заработать на перепродаже через год или два, когда участки в данном месте станут дороже. Есть и такие, кто переводит землю в другой статус, подготавливает ее в инженерном плане, после чего выгодно перепродает будущему застройщику.

Насколько распространен такой способ инвестиций в нашем регионе? Можно сказать, что объективную ценность земли осознали очень многие, хотя вроде бы операции с ней разрешены не так давно. С одной стороны, этому способствует общий подъем рынка загородного домостроения, с другой – мода на загородный образ жизни. То, что модно, всегда растет в цене, и земля в пригородах Петербурга не исключение.

Ценник по районам Ленинградской области

Подтвердим это цифрами, взяв для примера Курортный и Приморский районы, наиболее престижные и потому дорогостоящие. В конце прошлого года в Разливе или Комарове были отмечены своеобразные рекорды – там предлагались участки площадью 10 соток за 25 миллионов рублей. Участки хорошие, вблизи водоемов, в живописнейших местах, ИЖС с коммуникациями, но все равно получается 2,5 миллиона рублей, или около 100 тысяч долларов, за сотку. Впечатляет? Весьма, хотя такие предложения все же исключение из правил. Если говорить о средней стоимости предлагаемых участков в этих районах, то она составит чуть меньше миллиона рублей за сотку.

Надо сказать, ценник на землю в 2007 году вообще напоминал счетчик такси: стоимость росла ежемесячно, и в итоге «нащелкали» такие суммы, что впору хвататься за голову. На прошедшей в конце года конференции директор департамента маркетинга и развития компании «Петербургская недвижимость» Михаил Бимон заявил, что за три квартала 2007 года рост цен на землю в 50-километровой зоне вокруг Петербурга составил 127–168%. При этом цены на сами коттеджи выросли лишь на 63% – то есть земля дорожала в два с лишним раза быстрее.

Казалось бы, еще не так давно во Всеволожском районе сотку земли можно было купить за тысячу долларов. Сегодня 100 квадратных метров могут стоить и 10, и 20 тысяч. Вернемся, впрочем, к родным рублям, поскольку в наше время цену предпочитают обозначать именно в этой валюте. Земля в хороших местах вроде Мельничного Ручья предлагается примерно по полмиллиона за сотку, что тоже не слабо. Однако среднюю стоимость по району высчитать затруднительно. Всеволожский район – очень большой и разнообразный с точки зрения привлекательности для загородного домостроения. Поэтому и разброс цен тут очень велик. Особенностью района является обилие масштабных предложений, когда на продажу «выкатываются» участки площадью 10, 25 и даже 40 га.

В Выборгском районе тоже встречаются предложения по полмиллиона за сотку, но редко. Самые привлекательные в отношении природы места здесь находятся на достаточном удалении от города, что автоматически понижает их цену. Кое-где за несколько миллионов рублей можно приобрести не один гектар земли. Хотя земля эта будет, скорее всего, сельскохозяйственного назначения, а такой статус многих покупателей не устраивает.

Несколько ниже цены в Приозерском районе – возможно, из-за плохой транспортной доступности, символом которой является разбитое Приозерское шоссе. В Орехове, например, можно приобрести участок ИЖС площадью 12 соток всего за миллион; примерно по той же цене предлагаются участки в Сосново.

В направлении Петергофа и Стрельны цены пониже, чем в Курортном районе, но иногда также «допрыгивают» до полумиллиона за сотку. Примерно такая же ситуация в районе Пушкина и Павловска. Значительное снижение цен наблюдается только в самых южных районах. Если хорошо поискать, то сотка в Вырице обойдется в 100 тысяч рублей. Еще реальнее купить землю в Тосненском районе – по 40 тысяч за сотку. Если же двинуться еще дальше, в сторону Луги, Волосова или Сланцев, то цена упадет ниже тысячи долларов за сотку! Что в наше время можно считать, если хотите, подарком судьбы.

Выгодные вложения

Итак, порядок цен на земельном рынке Ленобласти и ближайших пригородов мы прикинули. Теперь самое время поговорить о вложениях в землю – насколько они выгодны и почему? Другими словами, продолжится ли стремительный рост цен? Как утверждают эксперты, рост будет достаточно интенсивным примерно до середины 2008 года. Тот же Михаил Бимон связывает это с тем, что самые дешевые предложения уже исчезли, в результате чего на рынке возрастает дефицит ликвидных, интересных покупателю земель.

Вместе с тем, цены на землю не могут расти бесконечно, когда-нибудь они должны остановиться, как минимум – сильно замедлить рост, как это случилось с ценами на городскую недвижимость. Кое-где, возможно, они уже приблизились к своему потолку. Думается, например, что покупка земли в том же Курортном районе большой выгоды, скорее всего, не принесет. И вкладывать туда деньги теперь вряд ли имеет смысл.

Впрочем, проблема земли как объекта инвестиций остается дискуссионной, поскольку земельный рынок – вещь живая и не всегда предсказуемая. Эта тема постоянно обсуждается в прессе, а также на круглых столах, один из которых состоялся в начале февраля. Профессионалы загородного рынка говорили об особенностях и выгодах земельных инвестиций. Принявший участие в работе круглого стола руководитель департамента маркетинга «Центрального агентства недвижимости» Михаил Васильев, в частности, сказал, что в 2008 году темпы роста цен в престижных и популярных районах Ленобласти уменьшатся в связи с насыщенностью проектами коттеджных поселков и дефицитом ликвидных земельных пятен. Его прогноз роста цен в наступившем году – примерно 5% в месяц. Что вроде бы делает приобретение земли все-таки выгодным предприятием, хотя и не сулящим баснословных прибылей. «Баснословные» получили те, кто покупал удобно расположенные участки под коттеджную застройку несколько лет назад. С тех пор на некоторые участки цены выросли на порядок и больше, так что при перепродаже их владельцы неплохо заработали.

При этом интересы, как и возможности, у разных покупателей разные. Частное лицо в большинстве случаев не способно приобрести участок земли площадью несколько гектаров – с тем, чтобы в будущем там раскинулся какой-нибудь малоэтажный жилой комплекс. Как правило, финансовых силенок частника хватает лишь на покупку определенного количества соток в хорошем месте. И если через год-другой сотки хорошо подрастут в цене, можно считать этого приобретателя удачливым инвестором. Компании же рассматривают земельные инвестиции чаще всего с точки зрения девелоперских проектов.

Как говорилось выше, в настоящее время большинство самых «сладких» земельных кусков в традиционных местах отдыха уже разобрано. А те участки, что еще остались в продаже, изрядно «подпрыгнули» в цене. Вместе с тем в Ленобласти имеются места, которые не рассматривались ранее как рекреационные зоны, хотя и природа и экологическая обстановка этому весьма способствуют. Это касается в первую очередь Тосненского и Ломоносовского районов, где уже начинает развиваться коттеджное строительство. Специалисты считают, что в будущем этот процесс пойдет еще более стремительно, что повлечет неизбежное удорожание земли. Пока же цены находятся, как говорится, в пределах досягаемости. В той же Большой Ижоре можно приобрести участок ИЖС площадью 10 соток меньше чем за миллион рублей, в Малых Горках 25 соток – за два миллиона, а в Трубниковом Бору за те же два миллиона предлагается целых четыре гектара земли.

Можно считать доступными цены на землю в Гатчинском районе, где тоже начинают активно строить коттеджные поселки. Вполне привлекательные предложения есть в Лужском районе – 12 соток ИЖС предлагается всего за 360 тысяч рублей, а в Заре полгектара можно купить за пять миллионов. У южных районов Ленобласти, следует заметить, вообще неплохие перспективы, активность застройщиков в них неизбежно будет нарастать.

Что касается более отдаленных мест – таких как Тихвинский, Бокситогорский, Лодейнопольский, Подпорожский районы, – то там земля пока что может считаться вообще дешевой. А значит, является потенциально прибыльной. Другой вопрос: когда до этих отдаленных мест дотянутся руки инвесторов и застройщиков? И, соответственно, когда земельное приобретение начнет дорожать? На эти вопросы у нас нет ответа, можно только сказать, что не скоро. Весьма вероятно, что вложенные деньги «заморозятся», земля будет висеть на приобретателе тяжким бесполезным грузом, а значит, лучше вложить эти средства куда-нибудь еще.

Самые дорогие на земельном рынке – земли для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Но таких участков в пригородах Петербурга и Ленинградской области не так уж много. Зато довольно большой и относительно недорогой для девелоперов земельный ресурс представляют земли сельскохозяйственного назначения, которые, при условии перевода в другой статус, становятся вполне пригодными для коттеджной застройки и, заметим, тут же вырастают в цене. Земли сельскохозяйственного назначения, предназначенные для сельхозпроизводства, переводят в подкатегорию «дачное некоммерческое партнерство» и предоставляют для дачного строительства. При этом участок остается в прежней категории, но на нем можно возводить жилые дома. Еще одно расширение земельного рынка может произойти, если на продажу будут выставлены земли, находящиеся в ведомственном и государственном владении: территории многочисленных баз отдыха, пансионаты, бывшие пионерлагеря и летние детские сады и так далее. Однако это расширение лишь теоретическое, поскольку никто пока что не продает такие земли в массовом порядке – ведь это как минимум противоречит социальной политике нашего государства.

Возможные риски

Казалось бы, земля – более надежное вложение, нежели квартира, которую может уничтожить пожар, или автомобиль, который может превратиться в груду металлолома. И все-таки вложенные в землю деньги тоже могут сгореть, во всяком случае – основательно потерять в весе. Это происходит в тех случаях, когда участок покупается бездумно, лишь бы вложиться, а там хоть трава не расти.

Между тем в столь ответственной ситуации обязательно нужно собрать информацию, а затем ее проанализировать. Вполне может случиться так, что мимо вашего участка в будущем пройдет шумная трасса типа КАД, с другой стороны протянут ЛЭПы с проводами высокого напряжения или, допустим, неподалеку выстроят нефтеперерабатывающий заводик. А в таком случае ваш участок или превратится в неликвид, или будет продан по цене намного меньшей, чем цена покупки. От нашего государства можно ожидать чего угодно, поскольку оно не любит информировать граждан о своих грандиозных планах – во всяком случае, делает это негромко. Но при желании найти такую информацию всегда можно, она существует и в официальных документах, и на сайтах соответствующих служб Санкт-Петербурга и Ленобласти.
Кроме того, покупка земельного участка является одним из наиболее сложных видов сделок с недвижимостью. А значит, потенциальный покупатель должен быть хорошо подкован в юридических вопросах, чтобы ему не «впарили» то, что он в дальнейшем никогда не продаст или, опять же, продаст по бросовой цене. Понятно, что нужно обращать внимание на целевое назначение земли, с осторожностью подходить к покупке земель сельскохозяйственного назначения, от покупки же земель лесного и водного фондов лучше вообще воздержаться, даже если это ну очень живописный участок. Уже есть немало прецедентов, когда постройки на таких территориях объявлялись незаконными и сносились, а такого и врагу не пожелаешь. Надо также четко различать процедуру покупки на первичном рынке, когда земля предоставляется администрацией муниципального образования, и на вторичном, когда право собственности на землю переходит от предыдущего хозяина. У всех этих процессов есть свои тонкости, которые надо обязательно учитывать.

В заключение скажем о том, что земля испокон веков считалась мерой исчисления богатства. Тем не менее, земельные инвестиции следует осуществлять взвешенно, с осторожностью и юридически грамотно.

Источник hutorov.net

Главная       :       Обзоры       :       Рынки       :       Регионы       :       Исследования       :       Контакты
RVIEW.ru © 2007-2015,  Использование информации | Скорость интернета | Онлайн оценка авто