Сегодняшнее положение на рынке земельной недвижимости Ленинградской области можно охарактеризовать как ситуацию отложенного спроса. Рынок занял выжидательную позицию, продажи земли приостановились, покупатели и продавцы просто не знают, что делать: ожидать падения цен или, наоборот, роста, опасаются скачков курсов доллара и евро, ждут серьёзных шагов правительства по стабилизации рубля. Кризисы в стране превращаются в норму жизни, очередные новогодние сюрпризы.

У застройщиков земельных объектов - проблемы с кредитами. Многим компаниям просто не хватает денежных средств для завершения начатых проектов, и они продают ранее приобретённые земельные участки для своих проектов по цене, ниже "общепринятой" до кризиса, иногда явно завышенной. Именно эти участники земельного рынка испытывают в настоящее время нокдауны от кризиса.

Другая группа участников земельного рынка, "пострадавшая" от банковско-кредитнного паралича, - производители сельскохозяйственной продукции. Большинство из них не имеют необходимых денежных средств на развитие бизнеса и напрямую зависят от банковских кредитов. В зимний и ранний весенний период фермерские и крестьянские хозяйства получают в банке целевой заём на закупку удобрений, семян, техники, горюче-смазочных веществ, найм сезонной рабочей силы. В конце осени, после сбора и реализации урожая, кредит погашается. Традиционное время взятия кредитов совпало с развитием кризиса. Большинству производителей сельхозпродукции или вовсе не удастся решить вопросы кредитования, или, как водится, кредит будет предложен на условиях, не обеспечивающих рентабельность производства. Поэтому собственники таких сельскохозяйственных земель задумываются над вопросом или частичной их продажи для высвобождения средств на поддержание своих хозяйств, или полной продажи всей имеющейся земли. При этом высвобождаются очень интересные, в плане их дальнейшей перспективы, земли: находящиеся вблизи крупных городов и промышленных зон, вдоль автомобильных дорог и железнодорожных путей.

Интересно, что такие земли рассматриваются как наиболее привлекательные для потенциального инвестора, в том числе и зарубежного. Рыночная стоимость сельскохозяйственных земель значительно ниже земель любой другой категории. Несмотря на то, земли сельскохозяйственного назначения - единственный вид земель, которые не могут быть приобретены иностранными компаниями или гражданами, разработан механизм взаимодействия с иностранными партнёрами, при котором сельскохозяйственный участок приобретается российской компанией с использованием средств иностранного инвестора, после чего переводится в другую, нужную инвестору категорию, а затем, на основании ранее заключённого договора, производится переуступка права собственности. Используя известное выражение Виктора Степановича Черномырдина, можно констатировать: "нам никто не мешает перевыполнить наши законы". И не важно, что российские сельхозпроизводители вынужденно "сворачивают" бизнес. Ведь сельхозпродукцию можно привезти, как всегда, из-за рубежа.

Наиболее стабильным в текущий период остаётся рынок продаж небольших земельных участков. Снижение цен за последние 3-4 месяца идёт менее интенсивно, чем падение цен на коттеджи, составив в среднем 2-3%. Это самый независимый от банков сектор загородной недвижимости, весеннее оживление в котором не остановить никакими кризисами. Максимальный спрос фиксируется на участки стоимостью от 500 тысяч рублей до 1,5 млн. руб. с площадями 10-20 соток. Самыми популярными районами остаются Всеволожский, Выборгский и Приозерский. Проявляется повышение интереса к другим районам - Гатчинскому, Тосненскому и Кингисеппскому.

Земельный рынок, отличающийся инертностью ( в сравнении, например, с самым динамичным сегментом рынка недвижимости - квартирным), является наименее уязвимым по отношению к кризисным влияниям. В частности потому, что был обделён кредитными программами. Банки практически не предоставляли кредиты на приобретение загородной недвижимости, ипотека появилась только в 2008 году и исчезла к концу года. Получателями ипотечных кредитов были приобретатели земельных участков с элитными домами. Именно их банки рассматривали как надёжных заёмщиков. Но это - не самый широкий сегмент рынка земельной недвижимости.

В итоге: низкая доля ипотеки, невысокая степень зависимости от кредитования определили устойчивость рынка земельной недвижимости с точки зрения экономики. Кризис, конечно, кризисом, и вполне возможно незначительное временное падение цен на землю - но только на время, пока у собственников земельных участков не сформируются адекватные ценовые предложения.

Проще рассмотреть тенденции в земельном рынке, представив его по некоторым группам ряда объектов с привязкой к районам Ленинградской области.

Рынок земельной недвижимости Ленинградской области крайне неоднороден. Выделяются депрессивные районы, где практически не ведётся инвестиционно-строительная деятельность, так и районы с высоким потенциалом.

Условно выделены несколько зон инвестиционной активности:

• 1 кольцо: в радиусе 30 км от Санкт-Петербурга;
• 2 кольцо: в радиусе 30-80 км от Санкт-Петербурга;
• 3 кольцо: в радиусе свыше 80 км от Санкт-Петербурга.

Чем дальше от Санкт-Петербурга, тем ниже инвестиционная активность. Это обстоятельство касается всех групп земельных объектов. Исключение составляют районы, где развиваются крупные производственные и логистические центры (Тосно, Усть-Луга, Кириши, Тихвин, Волхов).

В 30-километровом радиусе в основном ведётся малоэтажное строительство (коттеджные посёлки постоянного и сезонного проживания).

1. Рынок коттеджных посёлков и малоэтажных жилых комплексов.

Строительство коттеджных посёлков остаётся наиболее популярным и экономически выгодным и надёжным вложением частного капитала в земельную недвижимость. Предполагается, что кризис на рынке коттеджного строительства будет проходить в несколько этапов. Первый, который наблюдается в последние 3 месяца - это снижение, но не остановка объёмов продаж по сравнению с весной 2008 года. Второй этап - снижение застройщиками ценового предложения. Процесс, по сути, уже начался, но активное падение цен ожидается в период - февраль-май 2009 года. Снижение цен затронет концептуально слабые проекты, а также посёлки, стоимость землевладений в которых была завышена. Достижение "дна" кризиса - в ближайшем будущем. Следующие фазы - период рецессии, а затем - вторая половина 2009 года - восстановление рынка. Оживление на рынке коттеджных посёлков ожидается в конце весны- началу лета. К этому времени, по всей видимости, выработаются адекватные ценовые предложения: в долларовом выражении цены будут падать, а в рублёвом - расти.

На сегодняшний день в проектном состоянии находится более 50 посёлков, в продаже - более 110. Главное направление строительства - Карельский перешеек - место элитного загородного отдыха. Самые популярные районы - Выборгский, Всеволожский, Приозерский. Предложений в них заметно больше, чем в других районах Ленинградской области.

Территории Всеволожского района планируются к застройке коттеджными посёлками, предназначенными для постоянного проживания (таун-хаузы).

Территории Приозерского района востребованы для сезонного проживания. Отсутствие хорошей транспортной инфраструктуры не позволяет обеспечить появление здесь проектов премиум- и элитклассов.

Территории Выборгского района, скорее всего, будет сильно дифференцирован по структуре предложения. Здесь предложены к реализации проекты премиум -, бизнес -, эконом- класса.

Новые районы коттеджной застройки:

• Тосненский (3 крупных проекта: "Павловград" на 250 домовладений, "Царицына Гора"- на 150 домовладений, "Береста" - на 90 домовладений),
• Гатчинский (6 посёлков на 25-70 домовладений).

Прогнозируется рост спроса в южных районах Ленобласти, вблизи КАД.

Активно развивается малоэтажное и коттеджное строительство в городах-спутниках Санкт-Петербурга - Сестрорецке и Зеленогорске - уникальных по экологии, с видовыми характеристиками на месте, вблизи которого находятся Финский залив и озеро Разлив.

Перспективен и город Приморск в связи со строительством здесь порта.

Остаётся высоким спрос на земельные участки в посёлке Рощино. Связано это, в первую очередь, с исключительной красотой места. Посёлок расположен недалеко от Санкт-Петербурга, здесь много озёр и хороший микроклимат.

2. Рынок частных домовладений

Лидирующее положение на рынке частных домовладений (коттеджи и земельные участки под возведение коттеджей) занимают Выборгский и Всеволожский районы.

В Ломоносовском и Пушкинском районах проектируются комплексы таун-хаузов.

Предложениями коттеджей выделяется Тосненский район, предложениями участков - Всеволожский.

Можно продолжать описывать ситуацию по перспективным направлениям использования земельных объектов, таких как, логистические центры (Девяткино, Кудрово, Янино), строительство кольцевых автомагистралей ( например, вторая очередь кольцевой автодороги от автодороги "Нарва" до посёлка Бронка), не только оживляюших рынок земельных объектов, но прежде всего, стимулирующих развитие территорий. Можно ещё и ещё раз повторить, что земельные участки - это дальнейшая организация отдыха и проживания людей, строительство домов или коттеджей, то есть - решение их жилищных вопросов.

Ясно одно, кризис не уничтожит потребность в земельных объектах. Кризис только выявляет "самое слабое звено" в экономической политике государства. А владение землёй, её приобретение было и останется самым лучшим активом в очень долгосрочной перспективе всегда и в текущий период.

Источник www.zemvopros.ru