Пожалуй, основной итог 2009 года на рынке недвижимости Москвы состоит в том, что он развеял самый закоренелый миф этого рынка. Миф о том, что недвижимость в Москве может только дорожать и уж точно никогда не упадет в цене. Оказалось, что может упасть и упасть существенно. И вроде бы такое уже случалось, например, после дефолта 1998 года столичный квадратный метр, как и сейчас, подешевел примерно на треть (в долларовом выражении).

Дешевела московская недвижимость и ранее, например, в 1996 году. Но о подобных прецедентах после 2000 года все почему-то решили забыть, вроде как 90-е - это одно, а современная жизнь - совсем другое.

Впрочем, законы рынка никто не отменял, и за продолжительным периодом роста 2001-2008 годов пришел вполне закономерный кризис и коррекция цен на недвижимость вниз. Аналитический центр "Индикаторы рынка недвижимости" еще в первой половине 2008 года указывал на такую возможность. Но теперь важнее другое. 2009 год разрушил и еще один стереотип, показав, что снижение цен на недвижимость - вполне нормальная рыночная тенденция, как и их рост, и она вовсе не означает "конец света", коллапс строительной отрасли или "смерть" рынка недвижимости. Напротив, снижение всех количественных показателей оказалось не критичным, зато перед всеми участниками рынка открылись новые возможности для развития и расширения.

В среднем падение цен на квартиры в Москве за 2009 год составило 24,1%. Так индекс стоимости жилья аналитического центра www.irn.ru изменился с 5.310$ за метр в январе до 4.028$ в декабре 2009 года. Если же говорить о полном снижении еженедельного индекса ИРН с максимального значения в начале октября 2008 года, равного 6.122$ за метр, до текущего уровня в 4.035$, то оно составляет 34%. Также следует отметить, что за последние месяцы за счет ослабления курса доллара стоимость жилья в Москве слегка отыграла падение на уровне нескольких процентов. А в минимуме, который составлял 3.858$ за метр в сентябре 2009 года, полное снижение цен, вызванное нынешним кризисом, достигало 37%. Как уже отмечалось выше, итоговая коррекция стоимости жилья в 2008-2009 годах почти полностью совпадает с величиной коррекции, имевшей место в 1998-1999 годах. Тогда она составила по разным оценкам порядка 30%-35%, или 31,7% по индексу ИРН с 981$ до 670$ за метр.

Недвижимость (www.irn.ru)	Конец 2009	К началу 2009
Индекс стоимости жилья (сред. уровень цен на жилье)	4.028 пункт.	-24,1 %
Индекс ценового ожидания (темп измен. цен на жилье)	+0,52 %/мес	+7,0 %
Индекс доходности жилья (сравн. жилья с банк. депоз.)	0,75 б/деп	+3,3 б/д

Впрочем, следует отметить, что затратная часть по строительству жилья просела не меньше. Как неоднократно отмечалось в аналитике от ИРН, снижение цен на стройматериалы, как и на рабочую силу, нередко доходит до 50% от докризисного уровня. Еще сильнее снизилась и рыночная стоимость земли, прежде всего, цена больших участков (речь не идет про дачные участки по несколько соток, а о десятках-сотнях гектар под строительство). Более того, уже появились прецеденты по инициативе досрочного пересмотра в сторону понижения кадастровой оценки земли, что дополнительно снизит затраты на строительство. Проще говоря, кризис привел к симметричному снижению как розничных цен на недвижимость, так и затрат на строительство, а значит, рентабельность строительного бизнеса по-прежнему сохранилась, как и потенциальный спрос на жилье. В результате, проблемы возникают, в основном, только с теми объектами, где затраты уже понесены по старым докризисным ценам, а продажа квартир происходит уже по новым, просевшим розничным ценам. Есть сложности и у застройщиков, которые до кризиса брали слишком много кредитов, строя "наполеоновские" планы развития. В целом же строительный бизнес по-прежнему остается доходным и востребованным, а значит, в ближайшие годы строить будут и, скорее всего, больше, чем ранее. Ведь если докризисный рост цен позволял больше зарабатывать с каждого метра, но не стимулировал строить много, то теперь застройщики будут больше стараться зарабатывать на обороте.

Также следует отметить, что разброс динамики цен на квартиры по классам жилья, округам и районам Москвы является в 2009 году очень незначительным. Так при изменении общегородского индекса стоимости на 24,1% разброс изменения индексов по типам жилья находится в диапазоне от 23,7% до 24,8%, т.е. менее 1 процентного пункта вверх и вниз. Во многом это связано с макроэкономическим характером изменений на рынке за прошедший год - примерно в равной мере подешевело все. Исключение может составлять только наиболее инертный и нестандартный сегмент элитного жилья и дорогой бизнес-класс, которые не учитываются при расчете индексов. Также чуть больше - 26%-26,5% удешевление в сегменте больших квартир: трехкомнатных и многокомнатных. Это, очевидно, связано с большей полной ценой таких квартир за счет большей площади, что и потребовало дополнительных дисконтов.

Максимальное снижение стоимости жилья в сегментации "округа Москвы" также не вызывает вопросов. В лидерах - минус 26,2% - Юго-восточный округ, наименее престижный и экологически неблагоприятный в столице. Второе и третье место также делит восток Москвы - Восточный округ и Северо-восточный округ - по 25,1% соответственно. При этом наименьшее снижение вовсе не у Центрального округа и не у Запада столицы. В лидерах - Северный округ с 22,9% и районы за МКАД - 23,8%. По сути, это относительно неплохое и, нередко, новое жилье, которое изначально было по невысоким ценам - отсюда и меньше удешевление.

Лидеры по снижению цен в сегментации "районы Москвы" - до минус 30%: Чистые пруды, Тургеневская, Красные ворота, Комсомольская, Сретенский бульвар, Чертаново Центральное, Чертаново Северное, Теплый стан, Выхино, Лосиноостровский, Ярославский, Зеленоград, Северное Измайлово, Гольяново, Марьина роща, Савеловский. Наименьшее снижение - всего 15,3% в Куркино, очевидно, благодаря уникальности этого района и относительно невысокой цене по сравнению с аналогами нового монолитно-кирпичного жилья в пределах МКАД. Другие московские районы с наименьшим снижением - порядка 20%: Якиманка, Арбат, Киевская, Студенческая, Кутузовская, Парк победы, Сокол, Аэропорт, Митино, Динамо.

Недвижимость (www.irn.ru)	Конец 2009	Начало 2009
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)	3658	-24,8%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади)	3749	-23,8%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей)	3938	-24,5%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)	3947	-24,6%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт, и иные кв. небол. пл-дей)	4704	-24,2%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей)	4540	-23,7%
Все панельные и блочные дома	3782	-24,4%
Все монолитные и кирпичные дома	4397	-24,1%

Квартиры в Москве (www.irn.ru)	Конец 2009	Начало 2009
Однокомнатные квартиры	3987	-24,2%
Двухкомнатные квартиры	4038	-23,7%
Трехкомнатные квартиры	3904	-26,0%
Многокомнатные квартиры	4209	-26,5%

Элитные квартиры и недорогие квартиры в Москве (www.irn.ru)	Конец 2009	Начало 2009
Индекс ст-ти "дорогого" жилья (20% самых дорогих квартир)	5936	-24,7%
Индекс ст-ти "дешевого" жилья (20% самых дешевых квартир)	3137	-23,4%
Индекс расслоения (отношение ст-ти "дорогого" к "дешевому")	1,89	-1,7%

Если весь последний год динамику цен на недвижимость в Москве и России определяли, в основном, макроэкономические тенденции то теперь, по мере стабилизации стоимости квадратного метра, на первый план начинают выходить локальные факторы, связанные с местной конъюнктурой рынка. В зависимости от них не только в разных сегментах и городах России, но даже в разных районах Москвы и на разные квартиры в пределах одного района динамика цен может быть разной - что-то слегка в плюс, а что-то, по-прежнему, дальше в минус. Специалисты аналитического центра www.irn.ru называют такую динамику "утряской рынка", когда цены на разное жилье могут меняться разнонаправлено, при этом средние показатели, скорее всего, будут оставаться почти неизменными.

Личные Деньги