В декабре состоялось очередное заседание Международного ипотечного клуба, на котором его участники обсудили итоги непростого для рынка недвижимости и ипотеки 2009 г. и перспективы на 2010-й.

С развитием кризиса цены на московские квартиры снизились на 30%, но все равно остаются слишком высокими. От чего они зависят? Как считает президент-элект Российской гильдии риэлторов Григорий Полторак, доходы населения лишь отчасти влияют на цены. Есть стоимость земли, технические условия, строительные материалы, процесс оформления документов. Если исходить из платежеспособности большинства москвичей, то цена 1 кв. м не должна быть выше 30 тыс. руб. Но за такую цену в Москве в принципе нельзя строить. Самые минимальные затраты — 60–70 тыс. руб. на 1 кв. м. Таких предложений пока нет, как нет и нового строительства. Москва завершает ранее начатые объекты, новые проекты становятся исключением из правил.

Готовое жилье тоже пока раскупается не активно: спрос во время кризиса резко упал и до сих пор не восстановился. Как говорит Марат Манасян, генеральный директор Rowgroup, предполагать, что он вернется через год, было бы слишком оптимистично. Это скорее произойдет вместе с приходом на столичный рынок больших денег. Сейчас доходы населения упали, а цены на недвижимость снизились гораздо в меньшей степени. Подозревать, что россияне банально сидят на своих капиталах и не хотят приобретать жилье, не приходится. В России в квартирах по-прежнему нуждается большая часть граждан. Логичнее предположить другое: не покупают потому, что просто нет средств. Даже если человек получит ипотечный кредит, это вряд ли спасет ситуацию. Для среднестатистического гражданина обслуживание ипотеки оказывается неподъемным: ежемесячные выплаты составляют около 40–50 тыс. руб.

Где же деньги? Где пресловутые капиталы россиян? Почему они не выходят на рынок? Казалось бы, именно сейчас стоит воспользоваться моментом и купить по сниженной цене то, что раньше было недоступно. Или накопления перетекают на зарубежные рынки недвижимости? Скажем, квартиру в Детройте (США) можно приобрести всего за 15 тыс. долл. и при этом воспользоваться ипотекой под 4,5%. Как ни странно, ипотека там жива благодаря государственной поддержке. А строительство упало на 50%.

Готовы предоставлять ипотеку иностранцам и банки Испании, причем на льготных условиях, под 3–6% годовых на 25–30 лет. Пусть предложение не такое привлекательное, как до кризиса, когда банки не только давали в кредит 100% суммы, но и брали на себя расходы заемщика на нотариуса и налоги. Но спрос на испанскую недвижимость у российских клиентов заметно снизился.

По мнению экспертов, деньги сосредоточены в крупных банках и на фондовом рынке, который демонстрирует активный рост. В краткосрочной перспективе именно фондовая биржа принесет наибольшую прибыль. Интересны депозиты даже со средним доходом. Если же иметь в виду пять и более лет, то рациональнее вкладывать деньги в недвижимость.

Ипотека в нерешительности

В России ипотека стала неактуальной. Многие банки закрылись, оставшиеся ужесточили требования к заемщикам. У населения упало доверие и к национальной валюте, и к доллару. Хотя, по мнению аналитиков, пик кризиса пришелся на I квартал 2009 г., а показатели каждого последующего были лучше показателей предыдущего квартала, говорить о выходе из кризиса пока рано. Падение рынка недвижимости оказалось глубже, чем во время предыдущего кризиса. Строить прогнозы сложно, отметил Александр Синельников, председатель правления Фора Банка, пока количество сделок не растет. Заемщики обижаются на банки, которые, по их мнению, знали о падении российского рубля, но все равно выдавали кредиты в долларах. Граждане ждут от банков и прежде всего от государства поддержки. Обнадеживающие заявления от руководства страны раздаются, но как поведут себя наши регуляторы рынка, то есть правительство и Центробанк, непонятно. Можно предположить, что спрос пока останется низким, а цены на жилье с середины 2010 г. начнут медленно повышаться.

Сколько бы российское правительство ни делало акцент на развитии ипотеки, она не станет панацеей для решения жилищного вопроса. Даже наоборот, навредит, считает Г. Полторак. Ипотека хорошо работает на этапе насыщенного предложением рынка, а у нас жилья не хватает. В данной ситуации адекватнее оказались бы усилия по развитию жилищного строительства. Но пока есть программа по стимулированию спроса и нет той, которая способствовала бы увеличению объемов жилья.

Разработка мер поддержки строительства идет, отметил заместитель председателя правления Русского земельного банка Владимир Петренко, но конкретных результатов еще нет. В недрах министерства экономического развития (МЭР) подготовлены стандарты жилья экономкласса, сообщила Екатерина Покопцева, заместитель начальника отдела финансовых рынков МЭР. Есть предложение об отмене налога на доход при купле-продаже жилья. Обсуждаются и условия стимулирования застройщиков. В частности, о такой программе заявило АИЖК. На выделенные 40 млрд руб. агентство намерено финансировать банки, которые, в свою очередь, будут давать ссуды застройщикам жилья экономкласса под 12%. При этом отобранным девелоперам гарантируется выкуп построенных ими квартир. Только выкупать должны местные власти на бюджетные средства. Понятно, что не все регионы смогут это сделать. Само АИЖК между тем не хочет давать деньги застройщикам, работающим по 214-ФЗ, агентству выгоднее работать через банки, получая доход от предоставленных средств и снимая с себя лишние обязанности перед застройщиками и дольщиками.

Важным событием 2010 г. может стать разрешение на использование на ипотечном рынке средств пенсионных фондов. Появятся пресловутые длинные деньги, о которых мечтали все кредитные организации. Если эти средства будут доставаться банкам за умеренную цену, то можно ожидать, что те, в свою очередь, сделают доступнее ипотечные кредиты для населения. Но как предположил Сергей Озеров, председатель правления банка «ДельтаКредит», возвращение рынка ипотеки к уровню 2008 г. следует ожидать не ранее 2012 г.

18.01.2010
Татьяна ПОГОРЕЛЬЦЕВА
Источник НИЦ