ООО «Центр Коммерческой Недвижимости»

Из всех секторов коммерческой недвижимости наиболее интенсивно в Нижнем Новгороде развиваются торговый и офисный. Первые крупные торговые центры и супермаркеты начали открываться в городе в 2004 г., в ближайшее время рынок ждет появления магазинов новых форматов. Крупные строительные и инвестиционные компании анонсировали на 2007-2009 гг. реализацию проектов высококлассных бизнес-центров.

По разным оценкам, торговая недвижимость города занимает сейчас от 650 000 до 750 000 кв. м. В Нижнем действует около 3000 магазинов, 20 из них — это крупные торговые центры. В 2006 г. было введено в эксплуатацию шесть ТЦ общей площадью свыше 200 000 кв. м. В их числе ТРЦ “Золотая миля” (общая площадь — 24 000 кв. м, девелопер — ГК “Электроника”), ТРЦ “Муравей” (26 000 кв. м, девелопер — ПГ “Земляне”), “Перекресток” на ул. Плотникова (11 800 кв. м) и “Парк Авеню” (10 500 кв. м, девелопер — “Городской проект”). В пригороде Нижнего Новгорода в октябре 2006 г. заработал ТРЦ “Мега” (общая площадь — 113 000 кв. м, девелопер — IKEA).

Под строительство новых ТЦ выделено столько участков, что на них можно возвести гораздо больше объектов, чем необходимо Нижнему Новгороду. И эти участки сейчас активно осваиваются. На 2007-2008 гг. запланировано строительство многочисленных торговых объектов. Наиболее крупные из них — ТЦ “Мосмарт” (общая площадь — 30 000 кв. м, девелопер — “Гиперцентр-Девелопмент”), гипермаркет “O'Кей” (10 000-12 000 кв. м, девелопер — “Доринда”) торгово-офисный центр “Лобачевский Plaza” (общая площадь — 40 000 кв. м, торговая — 15 625 кв. м), ТРК “Калинка-малинка” (общая площадь — около 150 000 кв. м, девелопер — ADM Group). ГК “Столица Нижний” возведет вторую и третью очереди ТРЦ на ул. Родионова, в результате чего его общая площадь достигнет 150 000 кв. м, а компания “Стриот” обещает ввести в эксплуатацию ТРЦ общей площадью 20 000-25 000 кв. м на ул. Бекетова.

Сейчас в Нижнем Новгороде представлены практически все крупные российские продовольственные бренды, существующие ТЦ активно развивают развлекательную составляющую и расширяют возможности для арендаторов, открывая в ТЦ предприятия общепита, предоставляя централизованную систему охраны и другой комплекс услуг.

Для нижегородского рынка торговой недвижимости характерен географический дисбаланс предприятий торговли. В центральных районах, как правило, есть супер- и гипермаркеты, большие универмаги, а в заречной части города по-прежнему сохраняются микрорайоны, где торговля совершенно не развита. Это объясняется исторически сложившейся ситуацией: в верхней части Нижнего Новгорода расположены престижные районы, население побогаче, покупательская способность выше, чем на окраинах.

Сейчас, в городе развиваются сетевые специализированные магазины по торговле строительными материалами. Еще несколько лет назад подобные товары продавали в небольших плохо приспособленных для этого помещениях. В 2006 г. были открыты два специализированных гипермаркета OBI — в ТРЦ “Мега” и в ТРЦ на ул. Родионова.

Чуть раньше в городе стали появляться сетевые продуктовые магазины столичных и международных компаний: “Рамстор” (девелопер — Ramenka), Metro Cash & Carry (Metro AG), “Карусель” (ГК “Пятерочка”, Санкт-Петербург), “Ашан” в ТРЦ “Мега”, а также сетевые магазины детских товаров “Banana-Мама” (“Банана-Мама”, Москва).

Аренда особо привлекательных торговых площадей подорожала в 2006 г. в полтора раза, а цена продажи наиболее ликвидных объектов увеличилась на 77,8%. По данным ЦКН, на конец февраля 1 кв. м торговых площадей обходился арендаторам от 200 до 6000 руб. в месяц в зависимости от месторасположения и качества объекта. Самые высокие ставки аренды — в Нижегородском районе (от 420 до 6000 руб.), самые низкие — в Сормовском (от 250 до 1200 руб. за 1 кв. м). Цена продажи 1 кв. м торговых площадей колеблется от 19 000 руб. в Канавинском районе в заречной части города до 120 000 руб. в Нижегородском в его центре.

Рынок офисной недвижимости Нижнего Новгорода начал формироваться относительно недавно. Появившиеся в 2005-2006 гг. бизнес-центры недотягивают до высоких классов. К категории А относят лишь один БЦ — открывшийся в 2006 г. “Столица Нижний” площадью более 22 000 кв. м на ул. Горького в Нижегородском районе. Его владелец — одноименная группа компаний.

Общая площадь офисной недвижимости в городе оценивается экспертами примерно в 1,5 млн кв. м. Сюда входят и современные бизнес-центры, и давно существующие административные здания, а также помещения на первых этажах жилых домов. В 2007-2009 гг. ситуация на рынке должна кардинально измениться, надеются аналитики. На этот период запланирован ввод в эксплуатацию нескольких высококлассных офисных объектов. Среди них — БЦ “Лобачевский Plaza”, первая очередь регионального Центра международной торговли, административно-выставочный центр “Пент-Хаус Палас”, БЦ “На Стрелке”, БЦ London и БЦ на ул. Родионова. Сейчас в городе строится более 20 объектов, которые дадут в общей сложности 120 000 кв. м офисных площадей.

За два ближайших года в Нижнем Новгороде будет ведено в эксплуатацию примерно 200 000 кв. м офисных площадей, что соответствует увеличению городского офисного фонда на 13%. Ожидается, что не менее 150 000 кв. м будет построено в центральных районах города — Нижегородском и Советском. Ввод офисных площадей превысит 200 000 кв. м.

К началу 2010 г. в Нижнем Новгороде планируется ввести в эксплуатацию вторую и третью очереди Центра международной торговли на 85 000 кв. м (инвестор — Управляющая компания “Региональный ЦМТ”). К 2012-2013 гг. в городе рядом с Нижегородской ярмаркой, как ожидается, появится первая очередь делового центра “Сити-Стрелка” (девелопер — “Развитие Нижегородской области”). Общая площадь этого центра, строительство которого будет вестись очередями, в семь этапов, — 3 млн кв. м, площадь первой очереди — 2 млн кв. м. Объем инвестиций в проект составит $4 млрд.

48% офисных площадей сосредоточено в Нижегородском районе. Большим спросом на рынке пользуются помещения площадью до 100 кв. м. Спрос превышает предложение в 2,5-3 раза. Сейчас невостребованными могут быть только офисы невысокого качества либо необоснованно переоцененные площади.

Спрос на крупные и средние по площади офисные помещения удовлетворен на 20-30%, предложения по ним весьма ограниченны. “На офисы меньшей площади спрос больше, но найти их легче”. В перспективе спрос будет расти. Причины этого он видит не только в развитии экономики, но и в приходе московских и зарубежных инвесторов в Нижний Новгород.

Ставки аренды и цены продаж в офисном сегменте растут более интенсивно, чем в торговом. За 2006 г. рост арендных ставок составил 40-50%. По данным ЦКН, на конец февраля 2007 г. аренда 1 кв. м офисных площадей в различных районах города обходилась от 100 до 1562 руб. в месяц. Меньше всего платили арендаторы в Сормовском районе — от 100 до 1140 руб. за 1 кв. м, больше всех в городе отдавали за офисы в Нижегородском и Ленинском районах — от 267 до 1500 руб. и от 300 до 1500 руб. соответственно. В Канавинском районе, рядом с Московским вокзалом, арендные ставки достигали 1562 руб. за 1 кв. м в месяц.

Цена продажи варьируется от 12 015 руб. за 1 кв. м в Сормовском районе до 110 000 руб. в Нижегородском. “Появление в Нижнем Новгороде современных офисных центров выведет этот сегмент рынка на новый качественный уровень, что может привести, с одной стороны, к остановке цен продажи и арендных ставок на офисы более низкого качества, а с другой — поднять нижегородский рынок современной офисной недвижимости на более высокий ценовой уровень”

В текущем году рост стоимости аренды может составить 15-20%. Фактическое увеличение будет зависеть от многих факторов, в том числе от тарифов на услуги ЖКХ и от общей ситуации на рынке.

Складские доходы

Индекс доходности в сфере производственно-складской недвижимости, за 2006 г. не изменился. Он по-прежнему равен 20% годовых. Это объясняется тем, что инвесторы в этот сегмент не торопятся: риски в нем еще велики. Складская недвижимость в Нижегородской области пока не развита в связи с тем, что регион вообще отстает по многим показателям, в частности по уровню жизни населения, от других крупных городов, таких как Самара. Доходность бизнеса может быть выше за счет более качественного обслуживания клиентов.

По данным ЦКН, площадь складов в городе составляет около 378 000 кв. м. К классу А из существующих в городе складских объектов можно отнести лишь комплекс площадью 10 000 кв. м компании Alidi, регионального дистрибутора компаний Procter & Gamble и Nestle, а также часть реконструированного склада площадью около 5000 кв. м ХК “Логопром”. Есть собственные склады, соответствующие классу А, у нижегородской компании “Сладкая жизнь” (оптовая торговля продуктами питания), у Coca-Cola, но они закрыты для сторонних организаций.

До конца текущего года “Логопром Сормово” планирует реконструировать весь складской комплекс (50 000 кв. м) и сделать из него современный терминал класса А. К 2009 г. планируется создать на трассе М7 в 10 км южнее Нижнего Новгорода мультимодальный (автоводножелезнодорожный) комплекс площадью около 400 000 кв. м. Пропускная способность контейнерного терминала комплекса составит 150 вагонов и 200 автопоездов в сутки. В результате к 2009 г. общая мощность контейнерных терминалов ХК “Логопром” в Сормове и Кстове превысит 250 000 TEU (Twenty-feet-Equivalent-Unit, принятое обозначение для контейнера размером 20 × 8 х 8,5 фута, максимальная загрузка — 21,5 т) в год, тогда как сейчас составляет 100 000 TEU.

По прогнозу ПЛА, в 2007 г. планируется ввод около 20 000 кв. м складских площадей различных классов. Среди крупных проектов значится строительство транспортно-логистического комплекса на территории сельхозпредприятия “Доскино” в Автозаводском районе Нижнего Новгорода. Поиск инвестора для этого проекта ведет региональное правительство. ЦКН ожидает, что в ближайшие год-два может развернуться борьба за земельные участки, расположенные на федеральной трассе М7, в пригороде Нижнего Новгорода в направлении Кстова. Сейчас на трассе расположен складской комплекс компании Alidi, которая в ближайшие несколько лет рассчитывает ввести еще 40 000 кв. м площадей класса А. Часть из них будет введена в эксплуатацию в 2008 г.

“Строительство складских комплексов возможно на участке протяженностью не более 2 км вдоль трассы М7. Два крупных участка примыкают к железнодорожной ветке, на них и развернется строительство. Один из участков (в 170 га) уже купила компания IKEA. В ближайшие годы здесь вероятно подорожание земли в 3-5 раз за счет повышения интереса инвесторов к развитию логистической инфраструктуры. В настоящее время, к примеру, стоимость 1 кв. м земли на некоторых участках в этом районе достигает $80-100”,

Сейчас лишь 31% существующих в городе складов имеет отапливаемые площади. “Технически оснащенных помещений немного, поэтому цены продаж на них постоянно растут и составляют в среднем от $120 за 1 кв. м до $280, иногда достигают $430-480”

В ЦКН из общего объема заявок на объекты коммерческой недвижимости запросы на приобретение и аренду складов составляют 27%.

Средние арендные ставки на складские помещения составляют от $40 до $100 за 1 кв. м в год и мало зависит от местоположения. Большую роль играет качество помещения, близость транспортных магистралей и железнодорожных путей. “Нижняя граница арендной ставки устанавливается, как правило, для холодных складов, верхняя — для отапливаемых, в хорошем состоянии. Особенно дороги склады небольшой площади в Нижегородском и Советском районах, где их традиционно немного”

Арендный доход с 1 кв. м складской площади — в среднем 170-200 руб. в месяц — в Нижегородской области сейчас в два раза ниже, чем в Москве, а окупаемость типового складского проекта превышает 10 лет.

Стимулировать строительство складов может развитие ритейла. Но пока местные операторы не обладают такими ресурсами, чтобы строить и реконструировать под класс А собственные складские комплексы, и не нуждаются в масштабных площадях из-за небольших оборотов. “Нижний Новгород находится всего в 500 км от Москвы, поэтому катализаторами развития складского аутсорсинга являются столичные компании”

ИА DAILYSTROY
30.11.2007