— Рынок гостиниц Санкт-Петербурга: обзор цен
— Обзор рынка гостиниц в Сочи
— Маленькая гостиница как большой бизнес: срок окупаемости проекта, рентабельность
— Загородный прейскурант. Обзор цен загородной недвижимости Подмосковья
— Офисы переезжают за Садовое кольцо, но при этом продолжают расти в цене

Объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость растет огромными темпами. В 2005 году в офисы, торговые центры, гостиницы и склады было вложено 3,4 млрд. евро (около $4,4 млрд.), что почти в десять раз больше, чем в 2005 году.[1] Но, несмотря на то, что по объему вложений Россия все еще уступает европейским странам, отечественный рынок недвижимости остается одним из самых привлекательных.

Сегодня отечественные и иностранные инвесторы вкладываются в коммерческую недвижимость России примерно в одинаковых пропорциях: 44% объема всех инвестиционных сделок совершили российские компании и 56% – иностранные. Еще несколько лет назад иностранные инвесторы не решались инвестировать в Россию из – за высоких рисков, приобретая только готовые проекты. Сегодня ситуация изменилась кардинальным образом.

Причина интереса инвесторов к России понятна. Если в России ставка капитализации при приобретении готовых проектов находится на уровне 8 – 11% (в строящихся несколько выше), в зависимости от сегмента, то в таких консервативных странах как Великобритания или Норвегия, порядка 5%.

Несмотря на определенные сложности, эксперты прогнозируют дальнейший интерес инвесторов к отечественному рынку коммерческой недвижимости. Потенциал рынка огромен: Россия занимает большую территорию, в то время как рынок далек от насыщения.

Спрос на коммерческую недвижимость на всей территории Нижегородского региона активно растет, как на первичном, так и на вторичном рынках. Наибольшая активность наблюдается в торговом секторе и на рынке офисной недвижимости.

Рынок коммерческой недвижимости города Нижнего Новгорода развивается высокими темпами. По мнению местных риэлторов, нижегородский рынок недвижимости – один из самых развитых и активных региональных рынков России: происходит строительство новых зданий и реконструкция существующих объектов. Активно растет спрос на нежилые помещения, как на первичном, так и на вторичном рынках.

Каковы же основные факторы нижегородского рынка коммерческой недвижимости, влияющие на его развитие? По сравнению с другими рынками товаров и услуг, рынок недвижимости требует значительных капиталовложений в строительство. Во всем мире отдача от вложенных инвестиций в недвижимость считается стабильной и дающей долговременную прибыль.

Долгосрочные инвестиции, к которым относятся инвестиции в коммерческую недвижимость, требуют тщательной разработки концепции не будущего здания, а будущего бизнеса, причем не тогда, когда здание построено, а на стадии получения земельного участка под его строительство. Ошибки на ранних стадиях разработки проекта, концептуальные ошибки потом тяжелее всего сказываются на развитии бизнеса.

Рынок недвижимости Нижнего Новгорода типичен для индустриального мегаполиса, поэтому его нельзя сравнивать с рынком Москвы. Там активное строительство обеспечивает заполнение ниши современных площадей, отвечающих международным стандартам.

Общая площадь рынка коммерческой недвижимости в Нижнем Новгороде до сих пор точно не определена. Она складывается из помещений, находящихся в частной, муниципальной и государственной собственности. Известно, что в результате приватизации муниципальной собственности в частную собственность продано около двухсот муниципальных предприятий, и порядка одной тысячи предприятий приватизировано из федеральной и областной собственности.

В собственность были выкуплены более 300 нежилых помещений общей площадью около 130 тысяч квадратных метров, более 140 тысяч квадратных метров перешло инвесторам в результате инвестиционных контрактов. После акционирования в частную собственность проданы практически все гостиничные комплексы и большая часть крупных объектов торговли. Общая площадь муниципальных площадей, сдаваемых в аренду, составляет более 410 тысяч кв.м., федеральных и областных площадей – около 220 тысяч кв.м. Таким образом, можно предположить, что общая площадь нежилых площадей, которые могут стать объектами сделок на рынке недвижимости, не менее одного миллиона квадратных метров.

Большая часть помещений на рынке Нижнего Новгорода была ориентирована на промышленность, научно – технические проектные организации, социальную сферу. Отсюда – минимум качества и удобств для потребителей. Основными сегментами рынка коммерческой недвижимости города Нижнего Новгорода, сложившимися к настоящему времени, являются следующие:

• торговый;
• офисный;
• складской;
• производственный;
• гостиничный;
• автосервис и паркинг;
• спортивно – развлекательный.

Самыми крупными сегментами в настоящее время в Нижнем Новгороде являются торговый и офисный. Востребованы объекты для производственно – складских целей. Наблюдается рост активности в сегменте площадей для отдыха и развлечений. Если говорить о рынке коммерческой недвижимости в целом, наиболее высокодоходными являются торговые помещения.

Данный вид коммерческой недвижимости обладает одной из самой высокой привлекательностью для инвесторов в силу меньшей чувствительности к колебаниям экономики, чем прочая недвижимость. Торговый сектор, исходя из своей природы, более активен и динамичен, быстрее перепрофилируется. Торговля – самый простой и самый распространенный бизнес, поэтому и спрос на торговые помещения при благоприятной экономической ситуации в стране высокий.

Инвестиции в торговлю окупаются быстрее всего, поэтому сначала развивается торговая недвижимость, затем следует рынок офисных помещений. Западные девелоперы в первую очередь ориентированы на офисный рынок, потому что он наиболее прогнозируем.

В целом, во всех секторах рынка наблюдается активный спрос, который отражает общую деловую активность отечественного бизнеса. Не бывает так, что на офисную недвижимость спрос падает, а на торговую – растет; это взаимосвязанные рынки.

Самый неразвитый из всех сегментов рынка недвижимости – сектор складских помещений. Спрос на складскую недвижимость растет вместе с ростом объемов торговли. Вслед за торговыми площадями начинают строить склады и инвестировать в инфраструктуру торговли, потом – в индустрию развлечений и отдыха (спортивные и развлекательные комплексы, парки).

Рассмотрим основные факторы внешнего воздействия на рынок недвижимости. Это социальный, технологический, экономический, политический факторы.

Социальный фактор можно считать положительным, так как происходит увеличение числа предпринимателей. Социальные стрессы рыночной экономики 90 – х годов прошлого века сменились стабильностью, все больше людей адаптируется к новым условиям жизни и решает начать свой бизнес. Ежегодно регистрируется около десяти тысяч новых юридических лиц и частных предпринимателей.

Технологический фактор положительно характеризуется развитием строительных технологий. Правильная технология – залог качественной и долговечной архитектуры.

Фирмы – производители и фирмы – дилеры строительных технологий для продвижения своих систем тесно сотрудничают с нижегородскими архитекторами. В Нижнем Новгороде происходит заметный прогресс в области строительно – архитектурного комплекса, что способствует много вариантности предложения на рынке.

Экономические факторы сейчас наиболее способствуют развитию рынка. Происходит значительный рост банковского кредитования, курс валюты контролируется, а уровень инфляции не имеет значительных отклонений от прогнозируемого. Реформа налогообложения создала условия для роста деловой активности, что является залогом дальнейшей экономической стабильности.

На региональном уровне экономические факторы менее оптимистичны: Нижегородская область попала в число дотационных субъектов Российской Федерации; по уровню привлечения инвестиций область находится лишь в середине регионов; надежды, связанные с возрождением Нижегородской ярмарки как мощного стимула экономического и туристического бума, а также со строительством транспортной магистрали Запад – Восток, проходящей через Нижний Новгород, пока не оправдались.

Не на высоте находится уровень развития транспорта. Транспортная проблема с каждым годом обостряется, и если она в ближайшие годы не будет решена, развитие строительства в нагорной части города может оказаться под угрозой. Транспортные пробки на мостах существенно осложняют деловую жизнь города.

Маршрутная сеть года Нижнего Новгорода сегодня – это 123 автобусных маршрута, 24 троллейбусных и 22 трамвайных маршрутов, две линии метрополитена, протяженностью 15,5 км с тринадцатью станциями, 87 маршрутов, на которых работают автобусы частных владельцев (в основном марки ПАЗ) и 15 маршрутов, обслуживаемых автобусами ГАЗель фирм «Автолайн – НН» и «Нижегородец».

Маршрутная сеть общественного транспорта города требует постоянного корректирования, поскольку изменения в работе промышленных предприятий, создание новых зон притяжения населения (рынки, торговые точки и т.д.) вызывают изменения в пассажиропотоках на транспорте.

Необходимые меры по оптимизации маршрутной схемы наземного транспорта, по мнению директора департамента транспорта и связи города Нижнего Новгорода, заключаются в следующем:

• совершенствование существующей маршрутной сети, особенно в тех районах, где не планируется строительство линии метро;
• развитие наземного электротранспорта, экологически чистого и работающего в настоящее время достаточно стабильно;
• создание единой диспетчерской службы в целях улучшения координации пассажирских перевозок и повышение эффективности работы общественного городского транспорта;
• пересмотреть взаимоотношения администрации города с частными перевозчиками и внести изменения в концепцию развития городского общественного транспорта.

При этом основополагающим считается принцип минимального вложения затрат с использованием уже сложившейся инфраструктуры (готовность дорог, мостов, путевых развязок, близость уже имеющихся объектов энергоснабжения, существование ранее на этих направлениях транспортных путей городского электротранспорта и так далее).

Большое влияние на рынок оказывает политический фактор. Обстановка для рынка сейчас очень благоприятна – федеральная власть пользуется доверием предпринимателей и проводит реформы, нацеленные на укрепление рыночных отношений.

Принят важный пакет документов, определяющих основы цивилизованных имущественных отношений – Земельный кодекс, Закон о разграничении государственной земли, новый Закон о приватизации государственной и муниципальной собственности.

Это благотворно повлияет на инвестирование в недвижимость.

Подводя итоги рассмотрения факторов внешнего влияния на рынок недвижимости, можно сделать однозначный вывод о хороших и устойчивых условиях для его роста, что делает этот рынок перспективным для инвестирования.

Развитие института частной собственности изменило расстановку сил на рынке недвижимости города Нижнего Новгорода. Если всего несколько лет назад доминировали городской и областной комитеты по управлению имуществом, то сейчас у них появились влиятельные конкуренты – агентства недвижимости, финансово – торговые группы, ипотечные компании.

На долю риэлторских компаний приходится, по их собственным оценкам, около 50 процентов оборота коммерческой недвижимости. Коммерческой недвижимостью серьезно занимается около двух десятков компаний, в том числе несколько риэлторских фирм.

С развитием института ипотечного кредитования возрастет число девелоперов. Все более заметную роль стали играть столичные финансовые группы, стремящиеся вкладывать средства в регионы.

Столичные компании приходят, хотя доходность от инвестиций в недвижимость в Нижнем Новгороде значительно ниже, чем в Москве. Москва на пять – шесть лет впереди регионов по всем показателям.

Рис. 1. Структура рынка коммерческой недвижимости Нижнего Новгорода (без учета сезонности)
Источник: данные ГК «Триумф»

Около половины всех предложений приходится на офисные помещения. Оставшаяся часть предложений приходится на торговые и производственно – складские объекты почти поровну.

При этом территориально рынок коммерческой недвижимости неоднороден. Наиболее дорогие площади расположены в центральной части города, вдоль магистральных улиц и в транспортных узлах. Коммерческая недвижимость в центральной части Нижегородского района – безусловный лидер на рынке продаж.

Если в центре Нижегородского района присутствие предложения производственно – складских объектов минимально, а офисы составляют около 60% объема предложений, то в Сормовском районе, напротив, свыше половины составляют предложения производственно – складской недвижимости.

Рис. 2. Структура предложения на рынке коммерческой недвижимости Нижнего Новгорода по назначению
Источник: данные ГК «Триумф»

Рис. 3. Территориальная структура предложения помещений на рынке коммерческой недвижимости Нижнего Новгорода по назначению по районам города
Источник: данные Аналитического отдела ЗАО «НижБизнесКонсалтинг»

За девять месяцев 2007 года в среднем по Нижнему Новгороду цена продажи торговой недвижимости выросла на 70%.

По состоянию на 01 октября 2007 года наиболее высокие цены продаж на торговую недвижимость наблюдались в Нижегородском и Советском районах города.

Рис. 4. Средняя цена продажи торговой недвижимости в Нижнем Новгороде, руб./кв.м
Источник: данные Аналитического отдела ЗАО «НижБизнесКонсалтинг»

Рис. 5. Разброс цен продажи торговой недвижимости (минимум/максимум) по районам Нижнего Новгорода на 01 октября 2007 года, руб./кв.м
Источник: данные Аналитического отдела ЗАО «НижБизнесКонсалтинг»

Как видно из приведенной выше диаграммы, наблюдается довольно большой разброс цен на торговую недвижимость, как по отдельным районам, так и по городу в целом.

Площади под офис продаются в основном в строящихся административных зданиях либо на первых или цокольных этажах жилых домов.

Рис. 6. Средняя цена продажи офисной недвижимости в Нижнем Новгороде, руб./кв.м
Источник: данные Аналитического отдела ЗАО «НижБизнесКонсалтинг»

Рис. 7. Разброс цен продажи офисной недвижимости (минимум/максимум), руб./кв.м
по районам города Нижнего Новгорода в сентябре 2007 года
Источник: данные Аналитического отдела ЗАО «НижБизнесКонсалтинг»

На рынке Нижнего Новгорода уровень арендных ставок офисных и торговых помещений в основном определяется: местоположением объекта, его принадлежностью к историческому центру города, близостью ведомственных зданий и зданий администрации города, расположением на высокопроездных транспортных магистралях, обеспечивающих удобную транспортную доступность до исторического центра города, качеством объекта, то есть техническим оснащением, наличием парковки для автомобилей и т.п.

На рынке офисных помещений города Нижнего Новгорода нет единой формы начисления арендных ставок. В наиболее качественных бизнес – центрах, объектах класса «В» и «А», в арендную ставку НДС не включается, при включении коммунальных услуг, в прочих объектах наблюдается разнообразная практика – устанавливается как валовая арендная ставка (включающая налог на добавленную стоимость и коммунальные платежи), так и арендная ставка, включающая коммунальные платежи, но без НДС.

Рис. 8. Средняя ставка аренды офисной недвижимости в Нижнем Новгороде, руб./кв.м в месяц
Источник: данные Аналитического отдела ЗАО «НижБизнесКонсалтинг»

Рис. 9. Разброс ставок аренды офисной недвижимости (минимум/максимум), руб./кв.м в месяц по районам Нижнего Новгорода в сентябре 2007 года
Источник: данные Аналитического отдела ЗАО «НижБизнесКонсалтинг»

Наибольший рост арендных ставок в Нижнем Новгороде был зарегистрирован в новом офисном здании на проспекте Бусыгина в Автозаводском районе. Дефицит новых и комфортабельных площадей в этом районе обусловил рост арендных ставок с 302 руб./кв.м в месяц до 650 руб./кв.м в месяц.

В отличие от динамики цен продажи торговых площадей на рынке аренды ситуация более спокойная. С начала 2007 года наблюдается устойчивая тенденция к повышению арендных ставок, но резких скачков и спадов не наблюдается. Все это свидетельствует о стабилизации арендных ставок на торговую недвижимость.

В среднем по городу Нижнему Новгороду с начала года арендные ставки на торговую недвижимость выросли на 20%.

Рис. 10. Средняя ставка аренды торговой недвижимости по районам горда Нижнем Новгороде, руб./кв.м в месяц
Источник: данные Аналитического отдела ЗАО «НижБизнесКонсалтинг»

Основными причинами роста арендных ставок на коммерческую недвижимость в городе Нижнем Новгороде можно назвать:

• общую ситуацию на рынке коммерческой недвижимости. Рост стоимости продаж не мог не сказаться на росте арендных ставок.
• повышение цен на энергоресурсы. Как правило, плата за коммунальные услуги входит в структуру арендной ставки, а, следовательно, наметившаяся тенденция к росту цен на энергоресурсы будет подстегивать рост арендных ставок.

Трендом в коммерческой недвижимости в ближайшей перспективе будет увеличение масштабов проектов во всех сегментах. Практически все участники рынка прогнозируют дальнейший рост уровня цен во всех секторах нежилой недвижимости города Нижнего Новгорода.

[1] Данные консалтинговой компании Jones Lang LaSalle, источник: газета «Ведомости» от 16 марта 2007 года.

Источник: ЗАО «НижБизнесКонсалтинг» (Нижний Новгород)