Общая ситуация

Наметившееся в конце 2009 года оживление на рынке офисной недвижимости переросло в 1 квартале 2010 года в заметное увеличение объема спроса. Компании сменили стратегию мониторинга рынка на удовлетворение реальных потребностей в аренде офисных помещений. В 2009 году многие компании использовали рыночную ситуацию для улучшения условий аренды занимаемых ими помещений либо для переезда в новый, более качественный, офис на выгодных условиях, а процесс активного поиска зачастую заканчивался тем, что арендатор оставался на занимаемой площади, но на более выгодных для себя условиях.  В последние месяцы 2009 года стало очевидным, что рынок достиг ценового «дна» и дальнейшее снижение ставок маловероятно. В 1 квартале 2010 года активизировался спрос со стороны российских и западных компаний, многие из них либо заключили договоры аренды, либо находятся на продвинутой стадии переговоров.

Несмотря на то, что уровень вакантных площадей в офисном сегменте по-прежнему высок и составляет 18%, дефицит качественного предложения на офисном рынке столицы начинает ощущаться уже сейчас. Объекты высокого качества с удачной концепцией и выигрышным местоположением заполнены практически на 100%.  Кроме того, Москва по обеспеченности качественными офисными площадями (950 кв.м/1000 жителей) по-прежнему занимает одно из последних мест среди крупных городов Европы, что свидетельствует о большом потенциале столичного офисного рынка.

На фоне выравнивания соотношения спроса и предложения, ряд крупных компаний объявили в 1 квартале о возобновлении реализации приостановленных ранее проектов. Так, о размораживании ряда своих проектов объявили компании AFI Development, а Mirax Group планирует возобновить строительство нескольких объектов во втором полугодии 2010 года.

В связи с повышением активности потенциальных арендаторов объемы пустующих офисных площадей начинают постепенно сокращаться, однако объекты с неудачной концепцией и/или неудобным расположением будут заполняться медленными темпами. При этом спрос на новые качественные бизнес-центры в престижных деловых районах столицы уже в краткосрочной перспективе может превысить предложение, а ставки аренды на качественные объекты в центре возрастут.

Предложение

Объем нового строительства в 1 квартале 2010 года составил около 58 000 кв.м офисных площадей. Были введены в эксплуатацию 2 бизнес-центра: 3 фаза Центра Международной Торговли (общая площадь – 32 000 кв.м, арендуемая площадь – 26 400 кв.м) и здание 1-4 в офисном комплексе Nagatino i-Land (общая площадь – 35 000 кв.м, офисная площадь – 31 500 кв.м). Объем введенных в 1 квартале площадей составил 25% от запланированного на этот период показателя, что объясняется переносом сроков окончания строительства ряда объектов, планировавшихся к вводу в 1 квартале 2010 года.

По сравнению с объемом ввода в 1 квартале 2009 года в текущем году построено почти в 8 раз меньше офисных площадей. Совокупный объем предложения качественных офисных площадей по состоянию на конец 1 квартала 2010 года составил 10 млн. кв.м. До конца года планируется построить еще 650 000 кв.м. Таким образом, прогнозируемый объем нового строительства в 2010 году составит около 700 000 кв.м офисных площадей.

Спрос

На фоне увеличения объема спроса и низких темпов нового строительства доля свободных площадей начала плавно сокращаться и составила по состоянию на конец 1 квартала 17-19% (приблизительно 1,8 млн. кв.м офисных площадей). Изменения в конъюнктуре рынка повлияли на поведение арендаторов и собственников. Первые стали более активны, закончился период мониторинга рынка с целью перезаключения существующих договоров на более выгодных для арендатора условиях. Доля услуг по пересогласованию текущих договоров аренды практически сошла на «нет». Собственники все реже идут на уступки потенциальным арендаторам, особенно это касается собственников качественных объектов с удачным расположением.

Структура спроса заметно дифференцирована: наибольшая активность отмечена в сегменте качественных офисных зданий, с выгодным расположением в деловом центре Москвы. По состоянию на конец 1 квартала уровень вакантных площадей в данном сегменте приблизился к докризисному и составил 5-10%. В то же время большинство объектов, расположенных вне пределов центра Москвы, по-прежнему располагают значительным объемом свободных площадей. Уровень вакантных площадей в данном сегменте составляет 12-15%. Интерес к офисам, расположенным на окраинах, далеко от метро, все еще минимален, доля вакантных площадей в этом сегменте составляет 20-30%.

По-прежнему наибольшим спросом пользуются офисы с выполненной отделкой, тогда как помещения в состоянии shell&core неохотно рассматриваются потенциальными арендаторами.

Ставки аренды. Цены продажи

В связи с тем, что качественные офисы, предлагавшиеся в аренду на наиболее выгодных условиях, ушли с рынка, в сегменте класса А наметилась тенденция плавного роста средних ставок аренды. Разброс ставок аренды на офисы, расположенные в деловом центре и на окраинах города, увеличился. Большую роль в формировании ценовой политики играет и степень заполненности здания арендаторами: ставки аренды в бизнес-центрах, располагающих незначительным объемом свободных площадей, заметно превышают ставки по объектам,  заполненным менее чем наполовину.

По состоянию на конец 1 квартала диапазон средних базовых ставок на офисы класса А, расположенные в деловом центре, составил $600-1000/кв.м в год, при этом офисные здания аналогичного класса, но расположенные вне центра Москвы, предлагают площади по ставкам $400-650/кв.м в год. Такая же ситуация наблюдается и в сегменте офисов класса В+: помещения в центре сдаются по ставкам $500-700/кв.м в год, а бизнес-центры на окраинах – по $350-400/кв.м в год. В сегменте В- ставки аренды находятся в диапазоне $250-350/кв.м в год, в зависимости от расположения объекта.

Цены продажи офисных помещений по сравнению с 4 кварталом 2009 года претерпели незначительные изменения в сторону увеличения и по состоянию на конец 1 квартала 2010 года составили:

• Для офисов класса А: $5 000 – 10 000/кв.м
• Для офисов класса В+: $4 000 – 7 000/кв.м
• Для офисов класса В-: $2 500 – 4 500/кв.м

До конца 2010 года на фоне растущего спроса и невысоких темпов нового строительства продолжится плавное снижение доли вакантных площадей, что приведет к дальнейшему росту ставок аренды на качественные офисы. Коррекция ставок в сегменте офисов класса А, удачно расположенных в центре Москвы, будет более заметна, чем по объектам, расположенным за пределами делового центра. В то же время повышение ставок может и вовсе не затронуть офисы класса В, расположенные за пределами ТТК на окраинах города.

Источник: Praedium