СОДЕРЖАНИЕ:

1. Аренда жилой недвижимости
2. Аренда офисной недвижимости

Аренда жилой недвижимости

Рынок аренды жилой недвижимости в Москве оценивается примерно в 1,5 млрд. долл. США в год. Большинство квартир сдается в наем в панельных домах, и большинство из них составляют однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Возьмем среднестатистическую площадь сдаваемой квартиры равной 55 кв.м. Цена аренды квартиры в Москве в среднем составляет 850 долл. США в месяц, т.е. 10200 долл. США в год. Следовательно, 8,1 млн. кв.м. жилой недвижимости в Москве находится в аренде. Жилой фонд Москвы составляет сейчас 200 млн. кв.м., т.е. каждая 25-я квартира в Москве сдается в наем, и цена аренды жилой площади в среднестатистической московской квартире равна 185 долл. США за кв.м. в год. В Москве 120 тыс. граждан имеют в собственности две и более квартиры, и практически каждый из них сдает свободную квартиру в наем. Кроме этого сдают жилье в аренду граждане, которые ради получения дохода жертвуют своими жилищными условиями. Всего в аренду сдается порядка 145 тыс. квартир. По сути, сегодняшние арендные ставки на жилую недвижимость постройки до 1980-х гг. не намного превышают амортизацию квартир.

Больше всего квартир в аренду предлагается в Центральном округе Москвы – 31% от общего объема предложения. На втором месте Западный округ (18%), на третьем – Северный (11%). Самый маленький объем предложения представлен на Северо-Западе столицы (5,5%). Спрос превышает предложение в сегменте квартир стоимостью до 1000 долл. США в месяц. При ставке аренды выше 1000 долл. США в месяц ситуация обратная, и чем выше цена, тем превышение предложения над спросом значительнее. Наибольшее количество предложений приходится на квартиры с арендной платой от 1000 до 3000 долл. США (около 45% всего предложения), в то время как большая часть спроса (около 40%) приходится на квартиры, цена аренды которых варьируется от 750 до 1000 долл. США. 60% от общего спроса заявлено на поиск арендаторами 1-комнатных квартир.

Общая площадь сдаваемой в аренду жилой недвижимости в Москве сопоставима с площадью офисных площадей класса «А» и «В» (5,4 млн. кв.м.), тогда как цена аренды за кв.м. в год за жилое помещение не сравнима с ценой аренды офисов класса «А» и «В» и ниже ставок аренды на офисы класса «С», средние цены на которые в Москве сегодня составляют 300 долл. США за кв.м. в год.

Объяснить такое неравенство можно следующим фактором: абсолютное большинство квартир, сдаваемых в аренду, достались владельцам по наследству, и такое понятие, как «издержки производства» к ним неприменимо, поэтому при расчете возможного дохода владелец ориентируется на рыночные цены и не против демпинговать, если его клиент-арендатор проверен и проживает в квартире давно. Демпинг в данном случае заключается в сохранении прежней арендной платы, когда рынок уже ушел вверх. Подобная ситуация отличается от строящихся офисных комплексов, где девелоперы ориентируются на такие финансовые показатели, как рентабельность, внутренняя норма доходности и др.

На наш взгляд, такое положение вещей с арендой жилой недвижимости в Москве ставит крест на строительстве доходных домов, за которое так ратует городская мэрия. Этот проект оказывается неконкурентоспособным, если сравнивать его с частными арендодателями. К примеру, при цене сдачи в аренду 200 долл. США за кв.м. в год себестоимость строительства доходного дома должна составить не более 700 долл. США за кв.м. В Москве с ее дороговизной земли и подключения к энергосетям такие цифры недостижимы. Поэтому сегодня альтернативы аренде московских квартир на рынке не существует.

Аренда жилья оказывает конкуренцию и приобретению квартир с помощью ипотечного кредитования, т.к. в среднем цена аренды меньше ипотечных выплат за аналогичную квартиру на 50%, тогда как в Европе ипотека совершенно незначительно превышает стоимость аренды аналогичной квартиры. По нашему мнению, цена аренды московских квартир будет постепенно повышаться, а процентные ставки по ипотечным кредитам снижаться. Это будет способствовать выравниванию стоимости аренды и стоимости выплат по ипотечному кредиту за аналогичную квартиру. Одним из факторов снижения ставок по ипотеке в ближайшем будущем станет недавнее снижение Центральным Банком ставки рефинансирования с 10,5% до 10% годовых. С другой стороны растет цена аренды в силу того, что в рынок вовлекается все больше квартир бизнес-класса, стоимость аренды которых значительно превышает ставки аренды на аналогичные квартиры в панельных домах, т.к. квартиры бизнес-класса куплены на свободном рынке и никак не могли достаться владельцам по наследству.

По мнению большинства экспертов, аренда жилой недвижимости сегодня недооценена. Например, если сегодня средняя двухкомнатная квартира стоит около 220 тыс. долл. США, то ее аренда стоит 850 долл. США в месяц, а ипотека для нее обходится в среднем в 2000 долл. США в месяц. Процентные ставки по ипотеке, безусловно, зависят от множества факторов сроков кредитования, ставок, программы банка, и т.д. В любом случае, если ипотека по квартире стоит 2000 долл. США в месяц, то и аренда этой квартиры должна стоить столько же. Мы прогнозируем рост цен аренды и «обеление» этого рынка. Скорее всего, это тенденция на ближайшие 2-3 года.

Возможно, для развития ипотечного кредитования и снижения ставок по ипотечным кредитам было бы полезно использовать денежные средства, в т.ч. и средства государственных фондов (Стабфонд), которые в настоящее время вкладываются в ценные бумаги иностранных государств, хотя, видимо, этот вопрос требует глубокой законодательной проработки. Следует отметить, что во многих странах Западной Европы ипотечная ставка субсидируется государством, например, в Австрии субсидия составляет 4% годовых в евро.

Доходность от сдачи среднестатистической квартиры в аренду составляет 4,4% годовых в долларах США, что на сегодня ниже, чем доходность по государственным облигациям США, которые считаются самым надежным, но одним из наименее доходных финансовых инструментов. Такая доходность от аренды ниже уровня инфляции и ниже процентов по депозитам. Для того, чтобы доходность от роста стоимости квартиры и сдачи квартиры в аренду была равна доходности по депозиту на сегодняшний день рост стоимости квартиры должен составлять 6% в год, т.е. не ниже 0,5% в месяц.

Аренда офисной недвижимости

Рынок аренды офисов класса «А» и «В» равен приблизительно 3,1 млрд. долл. США в год. С офисами класса «С», площадь которых в Москве оценивается в 10 млн. кв.м., объем рынка аренды офисных площадей равен 5,5 млрд. долл. США в год.

В последнее время заметно увеличение спроса на более качественные офисы класса «А», и растет спрос на помещения большие по метражу. Существует разделение в подходах к аренде и приобретению офисов между иностранными и российскими компаниями: как правило, иностранцы в соответствии со своей стратегией развития арендуют офисы для своих нужд, тогда как российские компании все чаще стали приобретать офисы в собственность. Повышение деловой активности, международных рейтингов и инвестиционной привлекательности России, а также неснижаемый спрос на офисы позволяет прогнозировать дальнейшее увеличение арендных ставок.

Основным проектом освоения территорий для офисного строительства сегодня является район Москва-Сити. Но кроме данного проекта существует тенденция переноса строительства качественных офисных площадей в районы, расположенные между ЧТК (четвертым транспортным кольцом) и МКАД, а некоторые объекты возводятся и за МКАД. Основными территориями на таком удалении от центра города, в которых идет строительство бизнес-центров, прилегают к МКАД и расположены по наиболее населенным и транспортно развитым направлениям (Ленинградское, Волоколамское, Киевское). Направлением, по которому происходит развитие небольших бизнес-центров не только вблизи МКАД, но и в пределах 20-ти км от этой трассы в сторону области, является Рублево-Успенское шоссе. Эти проекты ориентированы в основном на московских арендаторов. Интересно, что в имеющихся на сегодняшний день офисах за МКАД арендой пользуются в основном представительства иностранных компаний, которым важна близость аэропорта, а также, видимо, в целях экономии. По нашему мнению, пропорция будет меняться в сторону российских компаний.

Сегодня офисы класса «А» непосредственно за пределами МКАД сдаются примерно по тем же ставкам, что и офисы «В+» по другую сторону дороги. Разница в цене аренды офисов одного класса за пределами МКАД и на территории, расположенной между ТТК и МКАД составляет 15-20%. Нужно заметить, что разница в цене между офисами внутри ТТК и за его пределами равна примерно этой же величине. Если базовая ставка аренды офиса класса «А» в районе Бульварного кольца не опускается ниже 850 долл. за кв. м. в год, то аналогичный офис в районе МКАД будет стоить 450-500 долларов. Для многих компаний становится выгодным разделение офиса на представительский, находящийся в центре города, и бэк-офис на периферии. При децентрализации рынка ставки аренды на офисы в центре должны вырасти в цене как на «уникальные» объекты.

На аренду офисов площадью до 200 кв.м. приходится 40% заявок арендаторов. При покупке офисных помещений ситуация иная – набольший спрос (35%) приходится на помещения площадью от 500 до 1500 кв.м. Ставки аренды на офисные помещения класса «А» находятся в пределах $850-1300 за кв. м в год. Диапазон арендных ставок для помещений класса «В» составляет: от $450 до $850 кв. м в год. Более широкий диапазон арендных ставок для офисов класса «В» объясняется большей дифференциацией и объемом предложения. Офисы класса «C» сдаются по $200-400 за кв. м в год. Рост цен аренды за первый квартал составил порядка 7-8%.

Источник: Аналитический отдел корпорации Mirax Group