Согласно экспертным оценкам рынка коммерческой недвижимости одна из наиболее острых проблем сегодня — аренда небольшого офиса площадью до 100 кв. м. Такой вопрос возникает как у вновь образовавшихся фирм малого и среднего бизнеса, так и при выделении отдельных структур от сформировавшихся и работающих организаций.
Какие офисы небольших площадей реально предлагают на рынке коммерческой недвижимости в настоящее время? Офисы в бизнес-центрах, отдельных зданиях, на первых этажах жилых домов вторичного рынка или в новостройках? Что можно сказать об оснащении этих помещений и разделении на классы? Каковы арендные ставки на небольшой офис и как они зависят от района расположения? Насколько выросли цены на такие помещения за 2004-й и начало 2005 года? Каков прогноз изменения цен на ближайшую перспективу? Где сейчас реально арендовать небольшой офис и по какой цене? Ведется ли в Москве или ближайшем Подмосковье строительство бизнес-центров с офисными помещениями небольших площадей? Каковы планы московского правительства по реконструкции и обновлению нежилых помещений, расположенных в разных районах Москвы и находящихся в неудовлетворительном состоянии? Сможет ли это решить проблемы небольших офисов? На эти вопросы читателям журнала отвечают специалисты авторитетных фирм, работающих на рынке коммерческой недвижимости.
Глеб Ялымов, руководитель отдела маркетинга и рекламы компании «АЛМ — Девелопмент»
Спрос на офисы площадью до 100 кв. м существует и объясняется в основном недостаточностью финансовых средств у арендаторов.
По оценке нашей компании, доля таких помещений составляет порядка 24 % от общего спроса. Но хотелось бы отметить, что наиболее часто арендаторов интересуют офисы площадью 200–300 кв. м — 27 %.
Офисы небольших площадей относятся к классу С либо В по общепринятой классификации подобных помещений. Они расположены в бывших НИИ и заводах, офисных комплексах, бизнес-центрах, технопарках, офисно?складских и складских комплексах, а также в жилых домах. (Помещения в составе жилых домов предпочитают сервисные и торговые предприятия.)
Как отмечено выше, арендаторы небольших площадей выбирают главным образом объекты по двум основным критериям: по размеру арендной ставки и месторасположению. В данную категорию попадают офисные комплексы класса В и С, расположенные, как правило, в районе Третьего транспортного кольца.
Такие помещения имеют европейскую отделку, телефонные линии (МГТС — чаще в классе С), выделенные каналы связи (включая Интернет), новые инженерные системы (в классе С реже), системы вентиляции (класс В), парковочные места и охрану. Также часто предлагают дополнительные сервисы: складские помещения, кафетерии и столовые.
Разброс арендных ставок для класса В большой — от 260 до 480 долл. за кв. м в год (без учета НДС), где меньший показатель соответствует офисным помещениям в районе МКАД, а больший — району Бульварного кольца. Для класса С — это 150–350 долл.
Помимо расположения на стоимость аренды влияет отделка помещений, готовность инфраструктуры и оснащенность помещений инженерными системами.
Повышение цен за прошлый год составило 5–8 % для класса В и 12–14 % для С. Спрос на офисы в 2005 году сохранится, о чем говорит доля свободных помещений: в классе А — 3,5 % и В — 7 %. Стоит отметить, что данный процент самый низкий в Европе.
По нашим прогнозам в 2005 году рост арендных ставок продолжится и составит порядка 5–8 % в год. В среднем за прошедший квартал 2005 года они выросли на 1,25 %.
Также на рынке коммерческой недвижимости сохраняется тенденция по реконструкции офисов класса С до класса В. Перевод помещений из одного класса в другой повышает размер арендной ставки минимум в два–три раза.
Арендовать небольшую площадь в настоящее время можно в офисных комплексах класса В по адресам: ул. Сторожевая, 4 (ст. м. «Авиамоторная») — 255 долл. за кв. м в год; Посланников пер., 5 и 9 (ст. м. «Бауманская») — 300 долл.; ул. Малая Семеновская, 9 (ст. м. «Семеновская») — 300 долл.; ул. Летниковская, 11/10 (ст. м. «Павелецкая») — 350 долл.
Во всех вышеуказанных офисных комплексах есть помещения площадью от 50 кв. м. Расценки указаны без учета НДС. В стоимость аренды офисов площадью до 300 кв. м включены коммунальные расходы.
В нашей компании на этапе проектирования закладывается возможность разделения больших блоков (объединяющих группу комнат) площадью порядка 500 кв. м на малые.
Правительство Москвы проводит адресные программы по имущественной поддержке малых предприятий (в соответствии с постановлением правительства Москвы от 11 июня 2002 года № 429-ПП «О Концепции и основных направлениях Городской целевой программы по обеспечению субъектов малого предпринимательства нежилыми помещениями на 2002–2010 годы»), в рамках которой последним предоставляют нежилые помещения и земельные участки.
Нежилые помещения «распределяют» преимущественно на конкурсной основе. В отдельных случаях в целях поддержки малых предприятий приоритетных видов деятельности их могут выделять на внеконкурсной основе.
Предприятиям предоставляют помещения в составе специализированных объектов (крупные специализированные объекты торговли, бытового обслуживания). Для получения такого рода площадей предприниматели обязаны подать в имущественно-земельную комиссию своего округа следующие документы: градостроительное обоснование, предпроектное предложение, исходно-разрешительную и проектно?сметную документацию для размещения (строительства и реконструкции) объектов.
Работы по реконструкции и ремонту помещений и инфраструктуры ложатся на плечи будущих арендаторов.
Подобные мероприятия вряд ли решат проблему нехватки свободных малых площадей. Основные причины — чиновничий «беспредел» и необходимость в больших финансовых вливаниях.
Сергей Лобкарев, руководитель направления коммерческой недвижимости ЗАО «Корпорация МИАН»
На рынке наиболее широко представлены офисы от 30 кв. м. Они, как правило, расположены на первых этажах жилых домов — в помещениях, выведенных из жилого фонда, в цокольных этажах. Крайне редко можно встретить помещения, изначально не предназначенные для проживания. Также небольшие офисы предлагают в административных зданиях и не попавших под реконструкцию НИИ.
Помещения площадью до 100 кв. м, предназначенные для аренды, обычно сдают в рабочем состоянии со стандартной офисной отделкой, иногда они требуют косметического ремонта. Они оснащены телефонными линиями и в большинстве случаев Интернетом. Если офис расположен в административном здании, то, как правило, арендодатель предоставляет мебель. Эта коммерческая недвижимость принадлежит к классам В и С.
Офисные помещения площадью до 100 кв. м пользуются повышенным спросом, их сдают в течение трех дней. Ставки аренды такие же, как и ставки аренды более крупных площадей, и уменьшаются в зависимости от класса и удаленности от центра. Однако нужно отметить, что в престижных районах — таких, как Новый Арбат, Кутузовский и Ленинский проспекты и пр. — данные помещения сдают по цене, значительно превышающей рыночную.
Источники поставки на рынок небольших по площади офисов в последнее время иссякают — многие административные здания и НИИ попадают под реконструкцию, правительство Москвы запрещает использование помещений не по назначению, а перевод помещений, расположенных на первых этажах жилых домов, довольно трудоемкая процедура. Поэтому по прогнозам арендные ставки на офисы площадью до 100 кв. м будут расти.
В основном офисы можно снять на первых этажах жилых домов и в административных зданиях класса В и С (ставки аренды приведены выше). Что же касается помещений в бизнес-центрах, где предлагают маленькие площади, то их очень мало (в качестве примера приведем три бизнес-центра: в Балакиревском переулке, «Регус» на Смоленской площади, «Миллениум» на Трубной площади). Стоимость аренды качественного офиса в этих зданиях достигает порядка 1000–1200 долл. за кв. м.
Антонина Лаирова, аналитик отдела исследований компании «ABN — Realty»
Владельцам бизнес-центров невыгодно сдавать в аренду небольшие помещения, поскольку это увеличивает количество арендаторов и соответственно усложняет управление зданием. Поэтому если там и сдают площади до 100 кв. м, то цена на них выше, чем на другие офисы.
Есть ряд бизнес-центров, где сдают небольшие по площади офисы с выполненной отделкой и уже оборудованные для работы. Это удобно для компаний, планирующих краткосрочную аренду, так как в данном случае им не нужно тратиться на обустройство помещений. Но с другой стороны, такие преимущества значительно увеличивают арендные ставки.
Первые этажи жилых новостроек сегодня часто отводят под помещения коммерческого назначения с отдельными входами с улиц. Они пользуются спросом у компаний, ежедневно принимающих посетителей.
В частности, такие помещения востребованы банками под новые отделения.
Однако с точки зрения презентабельности офисы на первых этажах жилых домов, разумеется, значительно уступают бизнес-центрам.
Раньше проблему небольших офисных площадей решали также за счет сдачи в аренду номеров в гостиницах старой постройки, но после законодательного запрета подобная практика уходит в прошлое.
Правительство Москвы разрабатывает программу строительства технопарков для нужд малого и среднего бизнеса, самым крупным из них станет технопарк «Нагатино-ЗИЛ» общей площадью около 1 млн. кв. м.
Сергей Блохин, старший консультант отдела брокериджа Управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»
Офисы небольших площадей сдают в аренду, как правило, в бывших административных зданиях промышленных предприятий, помещениях институтов. Чаще всего комнаты здесь не меняли свой облик с советских времен, а потому требуют косметического ремонта. Арендаторам офисы такого уровня нередко предлагают без мебели, с одним телефонным номером на комнату. Данную коммерческую недвижимость обычно относят к классу С.
В Москве сложились административно-промышленные зоны, где сконцентрированы подобные офисные комплексы. Это районы станций метро «Войковская», «Полежаевская», «Водный стадион», «Алексеевская», «Бабушкинская», «Щелковская», «Черкизовская», «Электрозаводская», «Семеновская», «Авиамоторная» и «Шоссе Энтузиастов». Здесь существует достаточное количество административных зданий предприятий, выходящих фасадом за пределы промышленных зон. Арендная плата в таких офисах варьируется в зависимости от удаленности от метро, специфики района, развитости инфраструктуры строения. Например, помещение в административном здании в районе станции метро «Проспект Вернадского» сдают за 350–420 долл. за кв. м в год. А на юго-востоке столицы в районе станций метро «Кузьминки» и «Текстильщики» арендная ставка в административных зданиях составит 280–330 долл. за кв. м в год. Небольшие офисы в значительной удаленности от станции метро «Авиамоторная» — более 10 минут на транспорте — реально снять за 200–220 долл. за кв. м в год.
Сегодня в столице работает городская программа по выводу крупных промышленных предприятий из центра. В ее рамках на окраинах мегаполиса создано несколько укрупненных промзон, куда и «переезжают» производства. Удачным примером такой реконструкции служит бизнес-парк «Дербеневский» (класс В), появившийся на Дербеневской набережной на месте бывшего кожевенного завода. Одна из компаний выкупила старую фабрику, и после модернизации помещений цехов начала сдавать офисы в аренду. В районе Павелецкого вокзала сейчас идет активная реконструкция производственных предприятий и сооружение бизнес-центров. И процесс этот, скорее всего, продолжится.
Современные офисные здания класса А строят с расчетом на арендаторов крупных площадей, помещения небольших размеров здесь практически не сдают. Такие предпочтения владельцев объектов подобного назначения связаны с трудоемкостью обработки большого количества договоров, усложнением управления здания. Поэтому в бизнес-центрах качественные помещения сдают большими блоками или этажами. Иногда эти блоки делят на комнаты и сдают в субаренду. В данном случае снять офис можно за 1000 долл. за кв. м в год. Но таких предложений на рынке небольших офисов крайне мало.
Впрочем, снять помещение площадью до 100 кв. м класса А все?таки реально. Существуют так называемые бизнес-гостиницы — помещения, которые сдают по комнатам. Подобными услугами пользуются, как правило, представительства иностранных компаний, состоящие из нескольких человек. Кроме того, здесь создают «виртуальные» офисы для ведения кратковременных бизнес-проектов. «Бизнес-гостиницы» — это полностью оборудованные помещения, готовые к работе. Такие площади предоставляют в офисном комплексе «Миллениум-хаус» в Трубниковском переулке и в бизнес-центре в 1?м Зачатьевском переулке. Стоимость аренды здесь составляет около 1000 долл. за кв. м в год.
Небольшие офисы также предлагают гостиницы, выделившие часть своей площади под офисы. Так, гостиница «Академическая» сдает помещения за 400 долл. за кв. м в год, арендные ставки в гостинице «Украина» составляют 420–450 долл. за кв. м в год. Небольшую долю рынка аренды небольших офисов представляют помещения на первых этажах отдельно стоящих зданий и жилых домов. Их можно снять за 250–600 долл. за кв. м в год. Рынок аренды коммерческой недвижимости в новостройках только формируется, арендные ставки здесь зависят от расположения дома, престижности района.
Стоимость аренды небольших офисов изменяется пропорционально росту потребительских цен и общему уровню инфляции. Кроме того, на увеличение арендной платы зачастую влияет падение курса доллара по отношению к рублю. В целом, на рынке коммерческой недвижимости арендные ставки достаточно стабильны.
Елена Гринкевич, ведущий специалист по коммерческой недвижимости компании «Акрус — недвижимость»
В аренде офисов до 100 кв. м нуждаются как начинающие, так и действующие сетевые туроператоры, небольшие строительные и торговые компании и др. Условно назовем их соискателями.
Требования соискателя к подобной площади ограничиваются наличием средств коммуникаций, ремонта в помещениях, перспективы заявить о себе (т. е. разместить наружную рекламу). Желаемая ставка аренды, указываемая в заявке, колеблется в пределах от 300 до 400 долл. за кв. м. Что же мы можем предложить соискателю?
Такие площади чаще всего предлагают в бывших НИИ, различных производственных помещениях, переоборудованных под административные цели. Ставки аренды в переоборудованных промышленных зданиях, как правило, не высоки и значительно отличаются от ставок в бизнес-центрах, но, нужно признать, что и они немного завышены. Средневзвешенная ставка в таких зданиях достигает 300 долл. за кв. м.
Иногда условия аренды в них достигают класса C по наличию коммуникаций и парковки, средств связи, состоянию фасада, внутреннему ремонту. Но не располагают к частым посещениям клиентов в меньшей степени удаленность от метро и пропускной режим, а в большей степени — длительные прогулки по заводской территории. Приближенность к производственным и складским площадям и территориям, а вследствие чего шум, пыль, и посторонние запахи, проникающие сквозь окна (стеклопакетов в таких зданиях никто не ставит), отнюдь не способствуют рабочему процессу. Но чаще всего помещения требуют ремонта. Как правило, при заключении договора аренды состояние офиса становится проблемой арендатора.
Ближе к центру, в ЮЗАО и СЗАО (именно в этих административных округах чаще всего хотят иметь офисы соискатели) в подобных зданиях ставки аренды достигают 380–400 долл. за кв. м в год. Для того чтобы снять офис в ЦАО, следует выложить порядка 600–700 долл. за кв. м, если приглянулось административное здание класса В, где маленькие офисные помещения встречаются нечасто. А аренда в переоборудованных производственных зданиях в ЦАО достигает 500 долл. за кв. м.
В зданиях класса А снять офис до 100 кв. м практически невозможно. Бывают такие предложения крайне редко и не во всех бизнес-центрах. Но вряд ли они заинтересуют нашего соискателя ввиду высоких (800–1000 долл. за кв. м) арендных ставок. Это объясняется желанием владельца сдавать в аренду свои площади крупным иностранным и наиболее известным российским компаниям, что само по себе подтверждает их солидность в деловом партнерстве и платежеспособность. Метод Open Space предусматривает поэтажную сдачу или в лучшем случае (при наличии нескольких лестничных пролетов и лифтовых шахт с разных сторон здания, что позволяет организовать отдельные блоки) сдачу половины этажа в «одни руки», что также упрощает управление арендным бизнесом.
В условиях несовершенства законодательной базы рынок коммерческой недвижимости вынужден работать на краткосрочную перспективу. Для инвестора в российскую недвижимость долгосрочная перспектива — это срок окупаемости проекта 4–6 лет. На Западе она измеряется периодом от 15 до 20 лет. Доходность инвестиций в офисную недвижимость класса A и В оценивают в 12–16 %, поэтому строительство бизнес-центров такого порядка превалирует. Спрос еще полностью не удовлетворен и превышает предложение. Строительство Москва-Сити, скорее всего, разрешит данный вопрос.
Но проблема небольших офисов класса С и D не состоит в их отсутствии. Предложения есть. Не всегда стоимость аренды соответствует качеству предоставляемых арендных услуг. Отсутствие или номинальность охраны, пожарной или охранной сигнализации, отсутствие парковочной зоны, а также высокий коридорный коэффициент — плата за места общего пользования, которые зачастую имеют не совсем приличный вид, не являются для арендодателя показателем снижения ставки аренды по сравнению с другими офисными зданиями, сдаваемыми в аренду в том же районе. Надо отметить, что рынок коммерческой недвижимости класса А и В можно считать сформировавшимся, цивилизованным. Предложения по аренде помещений ниже классом точно описывает выражение «кто во что горазд».
Стоимость аренды небольших офисов в зданиях бывших НИИ и переоборудованных под офисные цели помещениях предприятий бытового обслуживания на периферии составляет 200–250 долл. за кв. м. Если сфера деятельности соискателя не зависит от местоположения его офиса, то это как раз то, что надо.
Радует, что правительство Москвы решило взять на себя проблему по реконструкции и обновлению нежилых помещений, находящихся в неудовлетворительном состоянии. Остается только пожелать, чтобы оно присмотрелось к малому бизнесу и создало максимум условий для его развития.
Елена Горбунова, директор отделения коммерческой недвижимости корпорации «Бест- Недвижимость»
Небольшие по площади офисы сегодня можно арендовать у некрупных собственников таких помещений, предлагающих для этих целей небольшие комнаты. Есть несколько офисных центров класса С, где также реально снять маленькие помещения, но это скорее исключения. Офисов категории А в данном секторе рынка нет.
Следует отметить, что, чем меньше офис, тем выше в нем ставки за квадратный метр. Поэтому, как ни парадоксально, помещения площадью 30?50 кв. м на 15–20 % дороже, чем офисы 300–500 кв. м. В целом подобные помещения стоят примерно 350–400 долл. за кв. м в год. В зависимости от района цены несколько различаются. Так, самые дорогие районы — ЦАО, ЗАО, ЮЗАО, но и небольших офисов там мало. Средние цены в районах внутри Третьего транспортного кольца. Все, что расположено дальше, — немного дешевле.
Цены за 2004-й и начало 2005 года выросли, но несущественно. На рынке офисной недвижимости какого?то стремительного роста цен и не наблюдалось. Он гораздо меньше, чем рынок жилой недвижимости, склонен к различным перепадам.
Вероятнее всего цены в ближайшее время будут расти, по крайней мере еще один-два года. Если, заявленные планы по строительству офисов и бизнес-центров, о которых столько говорят, выполнят, то вполне вероятно, что через пару лет рост цен остановится. Сейчас практически всегда можно найти маленький офис в интересующем районе. Все зависит от требований к его состоянию и расположению. Крупным риелторам этим заниматься невыгодно, но есть небольшие специализированные компании, в ведении которых как раз такие вопросы.
О строительстве в Москве или ближайшем Подмосковье бизнес-центров много говорят, но мало что делают. Мне кажется, что это просто экономически и политически невыгодно. Если место для офиса хорошее, то ставка должна быть высокой. Город не станет сдавать офисы по ценам ниже рыночных — неразумно. Помещение, расположенное далеко, не заинтересует бизнесменов, так как офис себя не окупит даже при низких затратах на аренду.
Источник Недвижимость и цены
