Лет 30 назад градостроители не могли предугадать, что наличие одной, двух и даже трех машин в семье станет вполне обычным явлением. В результате сегодня городу остро не хватает парковок. Их строительство требует больших финансовых вливаний, и если застройщику удается обеспечить новостройку паркингом, то статус жилья резко повышается.

Демократичный выбор

Создать даже обычную парковку в городе сложно: для этого необходимы свободный участок земли, что является большим дефицитом в столице, и немалые денежные средства. Сегодня, пожалуй, только элитные комплексы могут позволить себе такую роскошь, как устройство парковочных мест с расчетом два машино-места на одну квартиру, да и то не все. И все же способы решения проблемы находятся. Существует несколько видов парковок, и если не удается воплотить один вариант, предлагают второй, третий. К примеру, устраивают перехватывающие парковки, полностью или частично автоматизированные, подземные, наземные, одноуровневые или многоуровневые.

Пожалуй, самым удобным паркингом является подземный. Он же и самый дорогой. Стоимость машино-места здесь может достигать 200 тыс. долл. Правда, чем ниже уровень, на котором оно расположено, тем дешевле. Более доступный вариант — многоэтажные стоянки, возводимые по программе «Народный гараж». Место для автомобиля обойдется в 40–50 тыс. долл.

Экономичное предложение — одноэтажные гаражи в организованных гаражно-строительных кооперативах (ГСК). «Домик» для железного коня стоит в них 10–20 тыс. долл. Ну а бесплатный способ парковки — открытая стоянка возле дома. Это повсеместно практикуется во дворах домов экономкласса, где автомобили выстраиваются друг за другом, занимая часть проезда.

В последнее время власти столицы активно ищут новые способы временного хранения авто. «Использование современных парковочных систем позволяет сокращать общую площадь паркинга и, как следствие, уменьшать строительные затраты на его реализацию, а также разместить максимально возможное количество машино-мест в случае дефицита свободных площадей», — рассказывает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. Одна из таких систем — автоматизированные парковки. Размещаются транспортные средства в них одно над другим. Причем машины могут припарковаться здесь без участия водителей — перемещаются они с помощью лифта. Считается, что автоматизированные парковки способны повысить класс здания. К тому же при застройке территории они экономят земельный ресурс. В результате стоимость машино-места в них оказывается дешевле для автовладельцев.

«Но у подобных парковок существуют и свои минусы: дорогая аренда, ограничения для автомобилей по массе, длине и другим параметрам. В час пик увеличивается время ожидания за счет прибывающего потока машин, — говорит Юрий Синяев, директор по маркетингу группы компаний «КОНТИ». — Кроме того, автоматизированная парковка требует обслуживания специализированной компанией».

Себе дороже

Казалось бы, если в городе не хватает места для стоянок, почему бы не убрать их под землю? Но не все так просто. «Подземный паркинг не выгоден, поскольку углубление на метр приводит к удорожанию строительства на 600–1500 долл. за 1 кв. м.

Неудивительно, что итоговая стоимость парковочного места иногда доходит до 100–150 тыс. долл., — отмечает Дмитрий Иванов, руководитель отдела новостроек бюро недвижимости «Агент 002». — Существенной проблемой при возведении такого объекта является большое количество коммуникаций в подземном пространстве Москвы. Существуют участки, где подземное строительство просто невозможно или является опасным».

С точки зрения полезной площади наземная территория считается более рациональной в использовании, чем подземная, требующая большого количества инженерного оборудования и коммуникаций (они съедают до 30% всего пространства). К тому же подземные строительные конструкции обходятся как минимум в два раза дороже, чем наземные, — ведь необходимо обеспечить гидроизоляцию и создать приемлемые климатические условия. «Стоимость инженерных систем на поверхности составляет порядка 20–30% от всего бюджета объекта, а цена подземных сооружений — уже около 40%, — объясняет Юрий Синяев. — Чем ниже мы опускаемся, тем меньше коммерческая рентабельность осваиваемой территории. На поверхности земли выгоду приносит 80% площади, а под землей — лишь 40–50%».

Кроме того, получить разрешение на возведение подземного объекта гораздо сложнее. Застройщику придется немало похлопотать, прежде чем все необходимые согласования будут собраны. Впрочем, в конечном итоге подземный паркинг может не принести прибыли девелоперу, а иногда оказаться и вовсе убыточным. «Как правило, компания компенсирует расходы за счет повышения стоимости квартир», — говорит Юрий Синяев.

С тем что строительство парковок — не очень прибыльный бизнес, соглашаются и другие участники рынка недвижимости. «Порой низкая доходность проектов связана со значительными обременениями по освобождению и выводу предприятий с территорий, где планируется строительство паркинга, — отмечает Борис Флексер, руководитель исследовательского центра компании «МИЭЛЬ — Новостройки». — Инвесторам будет выгодно участие в этой программе только в том случае, если государство предложит им какие-то льготы либо предоставит уже готовые площадки под строительство паркингов».

Получается, что сооружение стоянки для девелоперов оказывается себе дороже. А срок окупаемости подземных парковок при сдаче машино-мест в аренду, по словам Константина Ковалева, составляет не менее десяти лет.

По Сеньке и шапка

При разработке проектов девелоперы оперируют таким понятием, как количество машино-мест на квартиру, и каждому классу жилья присуща своя величина. «Для объектов, относящихся к категории элит, количество машино-мест должно составлять два-три на одну квартиру, — говорит Борис Флексер. — Для проектов бизнес-класса этот показатель колеблется от 0,9 до 2.

Подземных паркингов в столичных домах экономкласса практически нет. В Подмосковье у некоторых проектов существуют подземные или многоярусные наземные парковки. Количество машино-мест в них разное, но в среднем коэффициент составляет 0,5».

При разметке парковочных мест в дорогих домах учитываются размеры современного автомобиля представительского класса. К примеру, машино-место должно быть не меньше чем 3x6 м, высота потолков — не ниже 2,3 м. Кроме того, необходимо обеспечить соответствующее освещение, определенное количество въездов и выездов, систему вентилирования, пожаротушения, охраны и т. д. Здесь также могут быть организованы мойка и другие сервисные службы. Надо сказать, что в элитных комплексах автоматизированные парковки представляют собой сложную систему, уровень безопасности в них гораздо выше, чем в обычных. Например, при въезде специальные приборы считывают не только номер машины, но и делают фото водителя. Полученная информация может автоматически обрабатываться компьютером, после чего охране уже не составляет труда вычислить чужака.

Будущее — за «каруселью»

На формирование стоимости машино-места оказывает влияние несколько факторов. Она рассчитывается исходя из среднерыночных показателей стоимости в данном сегменте недвижимости. Учитывается дефицит парковочных мест как в самом жилом комплексе, так и в районе в целом. Также «стоимость жилья определяется классностью объекта, расположением дома и другими параметрами, — говорит Юрий Синяев. — Однако наличие паркинга существенно влияет на ликвидность проекта». И наоборот, отсутствие стоянки может служить причиной потери жилого комплекса в классе. «С позиции девелопера идея создания паркинга состоит не в том, чтобы заработать на машино-местах, а в том, чтобы добавить стоимость проекту в целом», — поясняет Борис Флексер.

«Обычно владельцу квартиры приходится покупать машино-место в гараже, — рассказывает Дмитрий Иванов. — Но в настоящее время некоторые застройщики предоставляют парковочные места в виде дополнительного бонуса при покупке квартиры. Впрочем, эта схема скорее говорит о проблемах в реализации жилья».

В целом ситуация с парковками в жилых комплексах меняется к лучшему. По крайней мере при возведении новостроек такой параметр, как наличие мест для хранения автотранспорта, обязательно учитывается. Кроме того, сегодня рассматриваются различные предложения о создании, например, парковок на кровле зданий, увеличении количества «каруселей», где машины паркуются одна над другой, и т. д. Что ж, поживем — увидим.

Источник: Недвижимость и цены