За период с января по сентябрь (включительно) 2007 года Фонд имущества провел торги по 759 объектам общей площадью 96 487 кв. метров. Из них было продано 577 объектов, общая площадь которых составила 75 415 кв. метров.

Из дальнейшего анализа исключены 11 объектов общей площадью 3994,6 кв. метров, которые были реализованы на аукционе 19 января 2007 года единым лотом, объединяющим семь объектов нежилого фонда и четыре квартиры, находящиеся в аварийном состоянии. Помещения расположены на разных этажах одного и того же здания, что делает невозможным их систематизацию. Все объекты расположены в Центральном районе по адресу: Санкт-Петербург, Гагаринская, 1/ 24, лит. А.
Таким образом, дальнейший анализ проведен по 566 объектам нежилого фонда Санкт-Петербурга общей площадью около 71,4 тыс. кв. метров, которые были проданы на торгах Фонда имущества с января по сентябрь (включительно) в 2007 году.
Около 45 процентов объектов, реализованных за первые три квартала 2007 года, расположены в подвалах, 33 процента – на первых этажах, 16 процентов – в цокольных этажах.
В дальнейшем, для корректного анализа по районам средневзвешенных цен и средневзвешенного роста цен на объекты недвижимости в процессе торгов, был исключен ряд объектов:
– 36 объектов (общей площадью 5657,7 кв. метров), которые были реализованы на торгах 19.01.2007 единым лотом (покупатель ОАО «Невская Оптика Холдинг»), поскольку эти помещения различного типа, расположенные на разных этажах в различных районах города и невозможно корректно определить стоимость каждого отдельного объекта;
– четыре объекта, проданные посредством публичного предложения (оферты) в соответствии с распоряжением Комитета по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга №442-р от 06.08.2004 (в редакции от 28.06.2006 №195-р).
Таким образом, дальнейший анализ проведен по 526 объектам нежилого фонда Санкт-Петербурга общей площадью 65 214,7 кв. метров.
Из 526 объектов: 151 – были проданы по начальной цене, на остальные рост цен составил 1,02 – 15,44 раз. Средневзвешенный рост цен по всем объектам составил 1,58 раз, по объектам, цены на которые росли в процессе торгов, – 1,81 раз.
Самый высокий рост цен в процессе торгов составил, как было сказано выше, 15,44 раз. Лот, на который так выросла цена, состоит из четырех объектов, расположенных в Центральном районе, ул. Правды, 22, лит. А, все помещения расположены в подвале (общая площадь 821,8 кв. метров). Столь высокий рост цены в процессе торгов можно объяснить как высокой конечной стоимостью объекта (249 800 руб. за кв. метр), так и достаточно низкой начальной его стоимостью – 16 180 руб. за кв. метр (ниже средневзвешенной цены за подвальные помещения по Центральному району).
Также высокий рост цены – 13,00 раз – был зафиксирован при продаже объекта, расположенного в Центральном районе, наб. реки Мойки, 25, лит. А, подвал (230,9 кв. метра). Рост цены, так же, как и в предыдущем случае, определился не столько высокой конечной стоимостью 1 кв. метра (она составила 56 300 рублей, что даже ниже средневзвешенной цены по району), сколько низкой начальной стоимостью 1 кв. метра (4330 рублей, одна из самых низких по району).
Самый дорогой объект в период с января по сентябрь (включительно) 2007 года был продан в III квартале – по 288 570 рублей за 1 кв. метр (Петроградский район, ул. Ленина, 11/ 64, лит. А, 1 этаж), в I квартале самая высокая цена за 1 кв. метр составила 125 тыс. рублей (Невский район, Народная ул., 8, лит. А, 1 этаж), во II квартале самая высокая цена за 1 кв. метр была зафиксирована при продаже лота, состоящего из четырех объектов в Центральном районе, ул. Правды, 22, лит. А, все помещения расположены в подвале (общая площадь 821,8 кв. метра) – 249 800 рублей.
По итогам трех кварталов 2007 года, самые высокие средневзвешенные цены за 1 кв. метр подвальных помещений в Центральном (67 391 рублей) и Петроградском (27 821 рублей) районах, ненамного уступают средневзвешенные цены подвальных помещений Красногвардейского (27 752 рублей), Выборгского (27 636 рублей) и Приморского (22 003 рублей) районов. Это объясняется выгодным местоположением и высокой транспортной доступностью данных районов города. Высокая средневзвешенная цена подвальных помещений в Курортном районе (32 755 рублей) сформирована единственным проданным за три квартала лотом и не отражает общей тенденции.
Если говорить о помещениях, расположенных в цокольных этажах, то самые высокие средневзвешенные цены за 1 кв. метр у помещений, расположенных в Центральном (55 576 рублей), Выборгском (52 920 рублей) и Невском (52 731 рублей) районах.
Для помещений, расположенных на первых этажах, самая высокая средневзвешенная стоимость 1 кв. метра – в Петроградском (105 027 рублей), Фрунзенском (64 260 рублей), Красногвардейском (62 500 рублей) и Центральном (62 329 рублей) районах Санкт-Петербурга. Столь высокая средневзвешенная цена за помещения, расположенные на первом этаже во Фрунзенском районе, объясняется тем, что за три квартала 2007 года было продано всего два подобных помещения, следовательно, данная стоимость не отражает общую ценовую ситуацию в районе. Хотя указывает на то, что цена на отдельные помещения в «спальных» районах города, при условии их выгодного местоположения и хорошего состояния, может не уступать стоимости аналогичных помещений, расположенных в центральных районах города.
Средневзвешенная стоимость 1 кв. метра помещений, расположенных на «прочих» этажах, сильно зависит от района города, в котором находится объект, и от того, на каком именно этаже он расположен. Традиционно в центральных районах города помещения, расположенные на этажах выше первого, используются под офисы, поэтому их средневзвешенная цена вполне сопоставима с ценой за помещения, расположенных на первых этажах. Самые высокие цены за 1 кв. метр на подобные помещения в Адмиралтейском районе (63 911 рублей), далее следуют Центральный (60 417 рублей) и Петроградский (57 300 рублей).
В за первые три квартала 2007 года наблюдался существенный разброс цен проданных встроенных коммерческих помещений – от 1917 руб./кв. метр (подвал на Флотской ул., г. Кронштадт) до 288 570 руб./кв. метр (первый этаж на ул. Ленина).
Средневзвешенная стоимость помещений, расположенных в цоколе и на первых этажах зданий выровнялись и составили 44 347 и 46 748 руб./ кв. метр соответственно. В целом эти помещения в 1,2 – 1,3 раза дороже помещений, расположенных на «прочих» этажах, и в 1,4 – 1,5 раза дороже помещений, расположенных в подвалах.
Средневзвешенная цена 1 кв. метра подвальных помещений составляет 31 273 рубля и продолжает оставаться самой низкой. Цокольные помещения в среднем стоят в 1,5 раза дороже подвальных. Такая разница в стоимости между цокольными и подвальными помещениями обусловлена следующими факторами: инвестиционная привлекательность (у объекта, расположенного в цоколе, больше вариантов возможного использования); наличие и качество окон; величина заглубления; расположение в большинстве подвальных помещений общедомовых коммуникаций.
Помимо местоположения и окружения объекта можно выделить следующие ценообразующие факторы: общая площадь объекта; высота этажа; заглубление; наличие коммуникаций; состояние помещений; тип входа; расстояние до метро; возможность подъезда транспорта; возможность пробивания отдельного входа.
Необходимо также учитывать, что стоимость конкретного помещения может быть сформирована не только на основе рыночных, но и инвестиционных факторов. Данные факторы представляют собой, во-первых, оценку будущей степени доходности для конкретного покупателя объекта, во-вторых, индивидуальные представления покупателя о степени риска, в-третьих, возможность возникновения синергического эффекта.
Выводы по разделу:
1. С января по сентябрь (включительно) 2007 года на торгах, проведенных ОАО «Фонд имущества СПб», было продано 577 встроенных коммерческих помещения.
2. Для реализованных на торгах объектов нежилого фонда характерно значительное различие в средней стоимости одного 1 кв. метра подвальных и цокольных помещений. Цокольные помещения в среднем стоят в 1,5 раза дороже подвалов.
3. По итогам трех кварталов 2007 года почти сравнялись цены на помещения, расположенные в цоколе и на первом этаже зданий, они составили 44 347 и 46 748 руб./ кв. метр соответственно.
4. Наблюдался существенный разброс цен проданных встроенных коммерческих помещений – от 1917 руб./кв. метр до 288 570 руб./кв. метр.
5. Большая часть проданных помещений расположена в подвалах – около 45 процентов от общего количества реализованных объектов.
6. Значительная доля реализованных на торгах объектов (43,2 процента) находится в центральных районах Санкт-Петербурга.
7. Наиболее дорогие объекты традиционно располагаются в Центральном и Адмиралтейском районах, далее следуют помещения, расположенные в Петроградском и Василеостровском районах
8. Основными факторами, определяющими стоимость, являются: местоположение, общая площадь, состояние помещения, наличие коммуникаций и другие.

Компания «НИРА-ФОНДС»
6 ноября 2007
stroypress.spb.ru