В уходящем году московский рынок недвижимости претерпел значительные изменения. С основными рыночными трендами на следующий год читателей журнала знакомит президент группы компаний «ЛАУРЕЛ», вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН) Ирина Станиславовна Радченко.

Недвижимость, труд и капитал

Тенденция первая: столичный рынок недвижимости все больше зависит от макроэкономических факторов, состояния финансового рынка, цен на энергоносители, на которые, в свою очередь, влияют политические факторы. Одним словом, глобализация не обошла стороной Россию, и островком стабильности в бушующем море кризиса, увы, она не стала. И в этом выражается первый тренд — взаимозависимость рынков недвижимости, труда и капитала в масштабах не только страны, но и мира.

От продавца к покупателю

Вторая тенденция, которая прослеживается в последнее время: рынок продавца стал рынком покупателя. Это говорит о том, что покупатель, желающий инвестировать средства в недвижимость, пользуется сегодня повышенной популярностью у риэлторов и уважением у продавца. Вопрос в том, как долго может продлиться такая ситуация?

Новостройки и вторичное жилье — не близнецы, но братья

Темпы ввода новостроек в Москве не могут не вызывать опасений: новых строительных площадок появляется крайне мало, в основном компании достраивают те объекты, которые были начаты в докризисный период. Этот факт может свидетельствовать о том, что из-за недостатка предложений в сегменте качественной недвижимости, построенной в последние годы, и наличия постоянного спроса на такие объекты рост цен в скором времени возобновится. Это, в свою очередь, спровоцирует аналогичный процесс и на вторичном рынке. Таким образом, взаимосвязь между рынками новостроек и вторичного жилья в дальнейшем сохранится.

Данные аналитиков и сомнения профессионалов

Общепринято анализировать рынок недвижимости по динамике изменения цен за 1 кв. м. Однако в связи с тем, что единицы его измерения постепенно переходят от доллара к рублю, наблюдаются некоторые колебания цен (из-за непостоянства курса этих валют). И указанный фактор необходимо учитывать. Безусловной проблемой также является отсутствие достоверных данных о реальных ценах продаж. Выводы некоторых аналитиков, сделанные на основании электронных баз данных, газетных объявлений и прочего, всегда вызывали сомнения и скепсис у профессионалов рынка, особенно когда результатом торга может быть снижение стоимости квартиры на 15–20% от заявленной в объявлении, как это было совсем недавно.

О классификации объектов жилой недвижимости. Виды и подвиды

Важным вопросом при анализе рынка является также его сегментация. Известное выражение «средняя температура по больнице», когда определяют средние цены по Москве, далеко не всегда отражает происходящее. Покупатель однокомнатной квартиры на окраине Москвы и покупатель пентхауса в центре имеют разную мотивацию: одному просто надоело скитаться по съемным квартирам, а другой устал от необходимости следить за курсами валют и хочет превратить обесценивающиеся рубли и доллары в квадратные метры. Поэтому для объективной оценки процессов, происходящих на рынке недвижимости, необходимо разделить его на подвиды с учетом всего многообразия параметров, по которым жилье оценивают как покупатели, так и продавцы. Увы, единой политики по поводу классификации жилья до сих пор нет. Существуют разные подходы, например оценка стоимости квадратного метра по видам домов (кирпичные, панельные, блочные, монолитные, сталинские и т. д.); по типам квартир (одно-, двух-, трех-, четырехкомнатные); по административным округам и т. п. Правда это не всегда является достаточным для определения привлекательности объекта для покупателя, особенно когда он может себе позволить выбирать с учетом многоаспектной характеристики такого компонента, как качество жилья. Но деление квартир на категории эконом, бизнес и элит тоже является пока лишь условным, так как в столице еще не сложились единые критерии оценки.

О реальных ценах в договорах купли-продажи

Непрозрачность рынка, то есть отсутствие достоверных данных относительно стоимости квартир в совершенных сделках, как было сказано выше, также затрудняет анализ цен. Однако в последнее время прослеживается тенденция, когда в договоре купли-продажи указывают реальную стоимость. Причиной тому активизация налоговых органов по взысканию недополученных налогов по сделкам с недвижимостью.

Что сдерживает покупательский спрос?

Из-за кризиса большинство клиентов отложили решение жилищных вопросов до лучших времен. Однако в последнее время наблюдается тенденция искусственного сдерживания роста покупательского спроса. Это происходит из-за заявлений представителей власти о том, сколько должен стоить 1 кв. м нового жилья. Как только количество граждан, желающих улучшить жилищные условия и не увидевших квартир по 30 тыс. руб./кв. м, достигнет критической отметки, московский рынок неминуемо ждет новая волна роста цен.

Удалось ли России вылечиться от «американского ипотечного гриппа»?

Американская двухуровневая модель ипотеки продемонстрировала всему миру свою ущербность. Однако в последнее время наблюдается тенденция по либерализации условий ипотечного кредитования — уже сегодня деньги можно получить по ставке до 12% годовых в рублях. Есть планы и по снижению первоначального взноса до 10% от стоимости квартиры. Эксперты Организации Объединенных Наций считают, что для стран Восточной Европы и России наиболее подходящей формой развития рынка жилищного кредитования является создание строительных сберегательных касс. Эта так называемая немецко-австрийская модель помогает сбалансировать спрос и предложение, так как кредиты выдают на строящееся жилье. Именно строительные сберегательные кассы (ССК) помогают гражданам Германии, Словакии, Польши, Венгрии улучшать свои жилищные условия.

Преимущества немецкой модели по сравнению с двухуровневой американской ипотекой для России

Участники ССК получают кредиты только на новое жилье. Таким образом, не происходит неоправданного роста цен на морально устаревшую и изношенную недвижимость. Стимулируется строительная отрасль.

Перед тем как получить кредит, будущий заемщик должен в течение определенного периода времени собирать на счету у ССК первоначальный взнос — он может постепенно привыкнуть к тому, что часть зарплаты надо экономить.

Таким образом заемщик демонстрирует возможность выплачивать ежемесячно определенную сумму и доказывает, что умеет грамотно распределять личный бюджет. В результате отпадает необходимость проводить жесткий контроль источников его доходов.

Однако в России до сих пор придерживаются исключительно американской модели развития рынка ипотечного жилищного кредитования, ценность которой в нынешних условиях весьма сомнительна. Напрашивается вывод, что известный афоризм «Хотели как лучше, а получилось как всегда» еще долго будет актуальным в России.

Коммерческая недвижимость. Заграница нам поможет?

Для участников московского рынка офисной недвижимости 2009 г. оказался непростым. Многие арендаторы были вынуждены переезжать в более дешевые офисы, арендодатели теряли доходы. Именно в этом сегменте рынка произошли значительные корректировки по стоимости объектов в сделках как по продаже, так и по аренде. Тенденция превышения уровня предложения над уровнем спроса на рынке аренды коммерческой недвижимости, по-видимому, сохранится и в следующем году, если не произойдет активизации бизнес-процессов, в том числе и со стороны иностранных участников. Ведь основные потери были вызваны тем, что многие зарубежные компании закрывали свой бизнес в России либо значительно сокращали его объемы.

В 2009 г. в законы внесли поправки, касающиеся приобретения нежилых помещений как для юридических, так и для физических лиц с помощью ипотечных кредитов. Ранее, из-за того что в тексте соответствующего закона вообще не было упоминания о нежилых помещениях, возникали большие сложности при регистрации сделок, в которых использовались ипотечные кредиты. Отмечались проблемы и у банков с взысканием подобного рода имущества. Сейчас недоразумения улажены, поэтому процесс покупки коммерческой недвижимости с использованием кредитных средств стал более совершенным. И в будущем, когда начнется оживление на рынке коммерческой недвижимости, эти поправки будут играть положительную роль. Одним из самых доходных сегментов рынка коммерческой недвижимости является строительство и эксплуатация гостиниц. Гостиничный фонд столицы еще далек от насыщения, а правительство Москвы предлагает немало преференций для застройщиков в этом секторе рынка, делая его все более привлекательным для инвестора. Одна из крупнейших мировых столиц — Москва может стать очень привлекательной для иностранных туристов, если будут созданы соответствующие условия. Пожелаем нашему правительству в 2010 г. научиться пополнять свой бюджет не только за счет продажи энергоресурсов, но и за счет зарубежных инвестиций, как это делается во многих цивилизованных государствах.

Источник Недвижимость и Цены