— Земельный рынок России
— Рынок земли в Тверской области (Из доклада на Конгрессе недвижимости)
— Лес - Ваше богатство. Обзор рынка лесных земельных участков
— Обзор земельных участков Подмосковья площадью более 1 Га
— Земля в Подмосковье не подешевеет, несмотря на большие резервы

В условиях рыночной экономики, в связи с повышением концентрации капитала в нашей столице и непрерывным развитием деловой активности, остро актуальной бизнес-темой была и по-прежнему остается тема приобретения прав землепользования в Москве.

В соответствии с п. 1 ст. 7 Закона г. Москвы от 14 мая 2003 г. № 27 "О землепользовании и застройке в г. Москве", продажа земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, или права на заключение договоров аренды таких земельных участков гражданам и юридическим лицам осуществляется на торгах (конкурсах, аукционах), за исключением случаев, предусмотренных федеральным законодательством и настоящим Законом.

Предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с требованиями ч. 4 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка.

В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды выступает Правительство Москвы или уполномоченный им орган исполнительной власти города Москвы.

Продавец обязан указать о выставляемом на торги земельном участке сведения, установленные нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Вышеназванным законом г. Москвы также предусмотрено (п. 1 ст. 14), что, в случаях, когда федеральными законами не устанавливается обязательность отчуждения земельного участка из собственности города Москвы, предоставление в аренду является основной (преимущественной) формой распоряжения землями, находящимися в собственности города Москвы.

Согласно п. 3 Временного положения о порядке предоставления и изъятия земель в г. Москве, утверждённым Вице-мэром от 31. 01. 1992 г. № 51-РВМ, предоставление земельных участков в собственность, владение, пользование оформляется постановлениями правительства Москвы - по объектам республиканского, межрегионального, городского значения, для строительства новых и расширения (реконструкции) действующих объектов и постановлениями префектур - по объектам развития инфраструктуры административных округов - по согласованию с территориальными органами Правительства Москвы при обязательном утверждении Москомархитектурой градостроительного задания со сроками его действия.

Предприятия, учреждения, организации ("заказчики"), заинтересованные в строительстве (реконструкции, реставрации) объекта, обращаются в правительство Москвы с ходатайством о предоставлении земельного участка (разрешении реконструкции, реставрации). В заявке должны быть указаны: цель и сроки использования земельного участка, вид и объем предполагаемого строительства, примерная площадь участка.

Необходимость предварительного обоснования и проработки места размещения объекта до обращения в правительство Москвы (стадийность выполнения планировочных работ, концепции или эскизного проекта по прямому договору заказчика с проектными организациями) определяет Москомархитектура.

Земельные участки в пределах территории города Москвы могут быть переданы в аренду их собственниками в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации.

При предоставлении земельного участка в аренду фактическое использование этого земельного участка может быть изменено только в целях приведения его в соответствие с требованиями и ограничениями к его использованию.

Земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, могут быть предоставлены в аренду физическим и юридическим лицам в соответствии с настоящим Законом и иными правовыми актами города Москвы при условии соблюдения требований и ограничений к использованию этих земельных участков.

Договор аренды заключается без проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже права на заключение договора аренды при предоставлении земельных участков:

а) занятых капитальными зданиями, строениями, сооружениями и необходимых для их использования (эксплуатации) собственникам таких зданий, строений, сооружений. Площадь и границы земельных участков при отсутствии сведений о них в государственном земельном кадастре города Москвы или изменении установленного разрешенного использования этих земельных участков устанавливаются на основании проектов градостроительного межевания территории, разрабатываемых на территорию не менее квартала или его планировочно обособленной части в порядке, устанавливаемом Правительством Москвы;

б) для целей, связанных с обеспечением деятельности органов государственной власти Российской Федерации, города Москвы и Московской области, выполнением городом Москвой функций столицы Российской Федерации;

в) для целей реализации государственных целевых программ города Москвы;

г) при создании особо социально значимых объектов по решению Правительства Москвы;

д) для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, выбор и формирование которого осуществлялись по инициативе и за счет инвестора, в соответствии с решением Правительства Москвы.

В решении о предоставлении земельного участка на условиях аренды должен быть указан срок, в течение которого арендатор обязан представить в орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним все необходимые для регистрации договора аренды документы. Нарушение этого срока по вине арендатора является основанием для отмены решения о предоставлении земельного участка на условиях аренды.

При изъятии земельных участков для государственных нужд города Москвы у арендаторов, выкупивших право на заключение договора аренды, наряду с другими затратами, убытками возмещению подлежит внесенная за право на заключение договора аренды сумма в части, приходящейся на неиспользованный срок договора.

Срок договора аренды земельного участка, находящегося в собственности города Москвы, устанавливается по соглашению сторон в зависимости от фактического использования, требований и ограничений к использованию земельного участка, а также сроков освоения той территории, где расположен земельный участок.

Земельные участки, на которых расположены не являющиеся капитальными строения, сооружения, передаются исключительно в аренду на срок не более 5 лет.

Договор аренды земельного участка, находящегося в собственности города Москвы, занятого капитальным зданием, строением, сооружением, заключается на срок до 49 лет, но не менее 25 лет. Меньший срок договора аренды земельного участка может быть установлен исключительно по соглашению сторон. Правительство Москвы имеет право по особо значимым для города объектам принимать решение о предоставлении земельных участков в аренду на срок до 99 лет.
По мнению аналитиков рынка земли, стоимость права аренды земельных участков, предоставленных в аренду сроком на 25 и более лет, с разрешением на строительство, эквивалентна стоимости права собственности. Разумеется, за исключением выкупной цены земли и затрат на оформление права.

При оформлении прав аренды на находящиеся в собственности города Москвы неделимые земельные участки, занимаемые зданиями, строениями, сооружениями существуют особенности.

Лица, арендующие находящиеся в государственной собственности помещения в здании, расположенном на неделимом земельном участке, имеют право на заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора либо право вступления в ранее заключенный договор. В случае отсутствия совместного обращения граждан или юридических лиц с целью приобретения прав на земельный участок, уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы в рамках своей компетенции принимает решение о предоставлении земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора на основании заявления первого обратившегося из указанных в настоящей статье лиц. При этом в договоре аренды предусматривается условие сохранения иными правообладателями помещений в этом здании права на безусловное вступление в этот договор. Если все здание, строение, сооружение или отдельные его части (помещения) находятся в пользовании лиц на основании договоров аренды, договор аренды земельного участка, занятого вышеуказанным зданием, строением, сооружением, заключается с множественностью лиц на стороне арендатора на срок, соответствующий максимальному сроку, установленному в договорах аренды данного здания, строения, сооружения или помещений в нем. При наличии в здании, строении, сооружении собственников и арендаторов помещений на земельный участок, занимаемый зданием, строением, сооружением, заключается договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора на срок не менее 25 лет. Меньший срок договора аренды может быть установлен исключительно по совместному заявлению собственников и арендаторов помещений в здании, строении, сооружении.

В договоре аренды земельного участка устанавливается требование к арендатору помещений в здании, строении, сооружении о его выходе из договора аренды земельного участка при прекращении действия договора аренды помещения в указанном здании.

В соответствии с положениями ст. 20 Закона г. Москвы № 27, использование земель, находящихся в собственности города Москвы, является платным, исключая случаи, установленные федеральными законами и законами города Москвы. Собственники земельных участков в городе Москве уплачивают земельный налог в соответствии с федеральным законодательством и законами города Москвы. Формами платы за использование земель, находящихся в собственности города Москвы, являются земельный налог и арендная плата за землю. Объектом для исчисления земельного налога и арендной платы за землю являются земельные участки, права на которые оформлены в установленном порядке, а также иные земельные участки в случаях, установленных настоящим Законом. Учетным документом, содержащим основные сведения о земельном участке, является учтенный в государственном земельном кадастре план границ земельного участка.

Единовременные земельные платежи взимаются при продаже земельного участка и продаже права на заключение договора аренды земельного участка.

Основой для определения размеров платы за землю является кадастровая стоимость земель города, утверждаемая в установленном порядке по результатам оценки земель города, при осуществлении которой учитываются данные о рыночной стоимости земельных участков и иной недвижимости в городе Москве.

Отсутствие у лица, правомерно использующего земельный участок, документа о праве пользования землей не может служить основанием для освобождения его от внесения платы за использование земельного участка. При обнаружении факта отсутствия указанного документа у лица, правомерно использующего земельный участок, уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы или специально уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы, осуществляющий контроль за использованием и охраной земель, направляет такому лицу требование об оформлении документов в течение срока, установленного нормативными правовыми актами города Москвы. В случае неисполнения этого требования уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы формирует земельный участок в соответствии с требованиями федерального законодательства и законодательства города Москвы и принимает необходимые меры по взиманию платы за использование земельного участка. В отношении лиц, обязанных уплачивать земельный налог, соответствующие документы направляются в территориальный орган Министерства Российской Федерации по налогам и сборам по городу Москве.

Финансирование работ по формированию земельного участка, выполняемых уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы, осуществляется за счет средств бюджета города Москвы в рамках реализации программ по проведению земельной реформы.

 

За право на заключение договора аренды земельного участка взимается плата в размере и на условиях, определенных Правительством Москвы на основании установленного им порядка либо установленных в результате проведения торгов, за исключением случаев, когда по результатам проведения торгов по продаже права на заключение договоров аренды находящихся в собственности города Москвы земельных участков определяются размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за землю.

В соответствии с Постановлением правительства Москвы от 27 июля 2004 года № 522 –ПП «О порядке проведения оценок стоимости земельных участков, находящихся в государственной собственности на территории города Москвы, и утверждении методики расчета размера платы за право на заключение договора аренды земельного участка» Правительство Москвы утвердило Методику расчета размера платы за право на заключение договора аренды земельного участка в городе Москве для проведения расчетов Департаментом земельных ресурсов города Москвы в случаях проведения строительства (реконструкции) объектов нежилого назначения по инвестиционным контрактам, заключения договоров краткосрочной аренды земельных участков под строительство (размещение) объектов, совершения сделок ипотеки с правами аренды земельных участков, определения упущенной выгоды города за самовольное занятие земель, определения размера платы за право на заключение договора аренды земельного участка, не предназначенного для проведения строительства (реконструкции).

Вышеуказанная методика не предназначена для расчета размера платы за право аренды земельного участка под строительство жилых объектов и объектов смешанного назначения в соответствии с распоряжением Мэра Москвы от 18.08.2000 N 894-РМ "О порядке реализации строительных жилищных программ в г. Москве", под строительство объектов социальной сферы или городского заказа в соответствии с распоряжением Мэра Москвы от 26.09.94 N 471-РМ "О плате за право заключения договора аренды земли в Москве".

Для определения размера платы за право аренды земельного участка необходимы следующие данные, содержащиеся в исходно-разрешительной документации для проектирования и строительства в городе Москве: площадь земельного участка, в том числе под благоустройство, площадь застройки, общая площадь наземной и подземной части имеющегося на земельном участке и проектируемого объекта, удаленность земельного участка от станции метро или железнодорожной станции, выход границ земельного участка на магистрали общегородского значения, функциональное назначение проектируемого объекта.

Если значение размера платы за право аренды земельного участка, рассчитанное в соответствии с данной Методикой, в пересчете на 1 га с учетом всех обременений меньше, чем значение стоимости, рассчитанное в соответствии с порядком расчета размера платы за право аренды земельного участка, не предназначенного для осуществления нового строительства (реконструкции), то стоимость права аренды земельного участка устанавливается в соответствии с порядком расчета размера платы за право аренды земельного участка, не предназначенного для осуществления нового строительства (реконструкции).

Расчет размера платы за право аренды земельного участка, предоставляемого новому арендатору, или при заключении договора аренды с иным лицом, имеющим право в установленных законом случаях заключать договор аренды земельного участка, осуществляется по следующей формуле:

 

С = Суч. x Сср.п. x Кср.а. x Коп. x Кц. x Ку. - Со,

 

где:

С - размер платы за право аренды;

Суч. - площадь земельного участка (в га);

Сср.п. - средний размер платы (в тыс. руб./га) за право аренды земельного участка на 49 лет в конкретной территориально-экономической зоне;

Кср.а. - безразмерный коэффициент корректировки размера платы за право краткосрочной аренды или долгосрочной аренды на срок менее 49 лет;

Коп. - безразмерный коэффициент корректировки размера платы, учитывающий общую плотность застройки (отношение общей площади зданий (сооружений) на земельном участке к площади земельного участка);

Кц. - безразмерный коэффициент корректировки размера платы в зависимости от целевого назначения здания (сооружения) на земельном участке;

Ку. - безразмерный коэффициент корректировки размера платы в зависимости от удаленности земельного участка от магистралей общегородского значения, станций метро или железнодорожных станций;

Со - стоимость обременений на земельном участке, рассчитанная в соответствии с Методическими рекомендациями, утвержденными распоряжением Мэра Москвы от 28.11.2000 N 1244-РМ "Об утверждении Временных методических рекомендаций по расчету дополнительных затрат инвесторов, возникающих при реализации инвестиционных проектов".

Для получения разрешения на изменение функционального назначения объектов, увеличение в процессе реконструкции (строительства) общей площади существующих (проектируемых) зданий или сооружений или строительство нового здания (сооружения) и при наличии у собственника зданий (сооружений) договора аренды земельного участка арендодателем должен быть определен размер доплаты за право аренды земельного участка в связи с предполагаемым увеличением общей площади существующих (проектируемых) на земельном участке зданий (сооружений). Доплата подлежит уплате инвестором (застройщиком) арендодателю. Расчет доплаты должен производиться на срок до окончания действующего договора аренды земельного участка. Для капитальных зданий и сооружений при оформленных договорах аренды земельных участков - на срок не менее 5 лет. Расчет размера доплаты за право аренды земельного участка рассчитывается как разница между новым размером платы за право аренды земельного участка и размером платы за право аренды земельного участка для существующих (проектируемых) зданий (сооружений). Расчет размера платы за право аренды земельного участка для существующих зданий (сооружений) производится в соответствии с порядком расчета размера платы за право аренды земельного участка, приведенным в пункте 2.

В случае если плата за право аренды земельного участка ранее не взималась, то уплате инвестором (застройщиком) арендодателю подлежит сумма, рассчитанная как разница между новым размером платы и размером платы для существующих зданий (сооружений) в части, непосредственно занимаемой зданиями (сооружениями).

В дополнительном соглашении о получении разрешения на осуществление работ по пристройке, надстройке устанавливается новый размер платы за право аренды земельного участка в связи с предполагаемым увеличением общей площади существующих на земельном участке зданий (сооружений).

Определение размера платы за право аренды земельного участка, не предназначенного для осуществления нового строительства (реконструкции), производится на основе таблицы средних размеров платы за право аренды земельных участков по формуле:

 

С = Суч. x Сср.п. x Кср.а. x Кп,

 

где:

С - размер платы за право аренды;

Суч. - площадь земельного участка (га);

Сср.п. - средний размер платы (в руб./га) за право аренды земельного участка в городе Москве на 49 лет в конкретной территориально-экономической зоне;

Кср.а. - безразмерный коэффициент корректировки размера платы за право краткосрочной аренды или долгосрочной аренды на срок менее 49 лет;

Кп - безразмерный коэффициент корректировки размера платы за право аренды для эксплуатации объектов и благоустройства территории. Для производственных, производственно-складских объектов и благоустройства территории (за исключением компенсационного озеленения) Кп = 0,7. В остальных случаях Кп = 1,0.

В случае выявления Государственной земельной инспекцией факта самовольного занятия земельного участка Департамент земельных ресурсов города Москвы рассчитывает размер платы за право аренды земельного участка на период с момента выявления указанного факта до даты проведения расчета. Расчет производится в соответствии с формулой, приведенной в пункте 2 настоящего приложения, с умножением на коэффициент корректировки размера платы в зависимости от площади самовольно занятого земельного участка Ксам..

Покупатель, полностью внесший плату за право на заключение договора аренды, кроме этого права, имеет с момента государственной регистрации договора право на совершение сделок с правами аренды земельного участка, если условиями договора не установлено иное.

Условиями торгов либо в случаях, когда торги не проводятся, по решению Правительства Москвы или уполномоченного им органа исполнительной власти города Москвы может быть предусмотрена рассрочка (отсрочка) платы за право на заключение договора аренды земельного участка в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации и города Москвы.

Плата за право на заключение договора аренды земельного участка не взимается:

а) при предоставлении собственникам капитальных зданий, строений, сооружений земельных участков, занятых этими зданиями, строениями, сооружениями и необходимых для их использования (эксплуатации);

б) при предоставлении земельных участков для целей, связанных с обеспечением деятельности органов государственной власти Российской Федерации, города Москвы и Московской области, выполнением городом Москвой функций столицы Российской Федерации;

в) при предоставлении земельных участков для целей реализации государственных целевых программ города Москвы;

г) при продлении срока договора аренды (заключении договора аренды на новый срок) на земельный участок в случае, если по окончании срока действия договора не проводятся торги по продаже права на заключение договора аренды соответствующего земельного участка либо указанные торги не состоялись;

д) при продлении добросовестному арендатору срока договора аренды земельного участка в случае, если земельный участок (его часть) находится в границах красных линий, в связи с чем на участок (его часть) при заключении договора аренды установлен срок аренды меньший, чем на находящиеся рядом участки (оставшуюся часть участка);

е) при заключении договора аренды на части земельных участков, предоставленных землепользователям до даты вступления в силу Закона города Москвы "Об основах платного землепользования в городе Москве" и (или) предоставленных им взамен решениями органов власти (управления) после указанной даты, используемые в производственно-технологическом цикле предприятия.

Правительство Москвы устанавливает базовые ставки годовой арендной платы за землю по категориям арендаторов и видам использования земель в рублях, дифференцирует их по территории города в соответствии с результатами оценки земель города и утверждает временные корректирующие (повышающие и понижающие) коэффициенты к ставкам, подлежащие применению на основании федеральных законов и законов города Москвы.

Временные понижающие коэффициенты к ставкам арендной платы за землю применяются при установлении размера арендной платы категориям арендаторов либо отдельным арендаторам в качестве меры реализации установленных законами города Москвы целей политики города Москвы по стимулированию и поддержке определенных отраслей городского хозяйства, а также в рамках исполнения соответствующих государственных целевых программ города Москвы.

Временные повышающие коэффициенты к ставкам арендной платы за землю применяются при установлении размера арендной платы категориям арендаторов либо отдельным арендаторам в качестве меры реализации установленных законами города Москвы целей политики города Москвы по повышению эффективности использования земель города Москвы, а также в рамках исполнения соответствующих государственных целевых программ города Москвы.

Законом города Москвы о бюджете в целях учета инфляции может устанавливаться коэффициент индексации арендной платы за землю, обязательный для определения размеров арендной платы. Увеличение арендной платы за землю может производиться не чаще одного раза в год, а коэффициент индексации арендной платы за землю не может быть более 2.

Арендная плата за землю юридическими и физическими лицами вносится поквартально равными долями не позднее 5 числа первого месяца квартала, если договором не установлено иное.

Арендная плата за земельные участки с юридических и физических лиц взимается со дня, следующего за днем государственной регистрации договора аренды земельного участка.

Размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы могут быть определены по результатам проведения торгов по продаже права на заключение договоров аренды находящихся в собственности города Москвы земельных участков. В этом случае начальный размер арендной платы определяется по рыночным ставкам и исходя из рыночной стоимости соответствующих земельных участков в порядке, предусмотренном федеральным законодательством и законодательством города Москвы об оценочной деятельности.

Оформление правоустанавливающих документов на земельные участки и изменений к ним, а также подготовка планов земельных участков являются платными.

Плата за оформление правоустанавливающих документов на земельные участки не взимается:

а) при заключении договоров аренды или безвозмездного срочного пользования земельными участками, которые ранее были предоставлены в установленном порядке в пожизненное наследуемое владение или бессрочное (постоянное) пользование;

б) при оформлении права собственности граждан на земельные участки, которые ранее были им предоставлены в установленном порядке в пожизненное наследуемое владение или бессрочное (постоянное) пользование;

в) при оформлении прав на земельные участки, занимаемые государственными учреждениями.

Финансирование работ, указанных выше, выполняемых уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы, осуществляется за счет средств бюджета города Москвы в рамках реализации программ по проведению земельной реформы.

Взимание платы за оформление правоустанавливающих документов на земельные участки, находящиеся в государственной собственности, осуществляется в соответствии с бюджетным законодательством.

Таким образом, приобретение прав аренды на землю - это процесс, требующий от будущих арендаторов серьезных усилий, финансовых и временных затрат, специальных знаний и навыков. Обращение в юридические фирмы, специализирующиеся на оказании услуг по сопровождению сделок с недвижимостью, может существенно облегчить процесс достижения намеченной цели в более короткие сроки с наименьшими потерями.