Обзоры и анализ рынков, маркетинговые исследования
 

Новинки

Все новинки

Поиск по сайту

Еще в разделе:

Маленькая гостиница как большой бизнес: срок окупаемости проекта, рентабельность
Загородный прейскурант. Обзор цен загородной недвижимости Подмосковья
Офисы переезжают за Садовое кольцо, но при этом продолжают расти в цене
Рынок аренды жилой и офисной недвижимости в Москве
Ситуация на гостиничном рынке г.Москвы
 

Московский стрит-ритейл: вложения стратегического характерапо состоянию на май 2009 г.

Любопытную статистику приводят в своем 23-м ежегодном отчете международные консультанты в области недвижимости компании Cushman & Wakefield Main Streets Across the World («Главные торговые улицы мира»). Как выяснилось в результате исследований 236 торговых улиц в 48 странах мира, ставки аренды площадей розничной торговли за последний год поднялись или остались на прежнем уровне в 94 % случаев. Московский стрит-ритейл не стал исключением, хотя некоторая коррекция цен произошла и здесь.

«Интерес к площадям в торговых коридорах со стороны потенциальных арендаторов не падает, несмотря на кризисные времена, — считает директор отдела агентских услуг департамента торговой недвижимости компании Colliers International Галина Малиборская. — Спрос на помещения здесь существует по-прежнему, особенно у операторов, работающих в сегменте «одежда» («обувь»), у банков и предприятий общепита».

Рейтинг — понятие относительное

В числе основных торговых коридоров, безусловно, есть свои лидеры. Пальму первенства по популярности, конечно же, занимает Тверская, особенно для компаний, работающих в среднем ценовом сегменте. Это одна из самых дорогих столичных улиц, здесь у многих операторов открыты флагманские магазины (ZARA, Henderson, Colins). Впрочем, официального рейтинга основных торговых улиц Москвы не существует: все оценки строятся на основе определенных критериев, считает директор департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Марк Форвард. «В качестве такого критерия можно брать, например, количество люксовых брендов, расположенных в конкретном торговом коридоре. В этом плане Кутузовский проспект, Третьяковский проезд и Столешников переулок окажутся в лидерах. А, например, Ленинградский проспект и проспект Мира, в которых представлены бренды экономкласса, будут замыкать рейтинг, — говорит эксперт. — Другим критерием может выступать частота покупок, соверша­емых в магазинах торговых коридоров, при использовании которого тот же Столешников переулок окажется в конце рейтинга. Также можно учитывать пешеходную проходимость торгового коридора, и несомненным лидером здесь будет Тверская — от станции метро «Маяковская» вниз до Кремля».

Свято место пусто не бывает

Финансовый кризис довольно существенно скорректировал структуру спроса на коммерческую недвижимость: потенциальные инвесторы продолжают ждать удачного момента и оценивают наиболее перспективные направления для вложения денег. Стрит-ритейл в нынешней ситуации остается наиболее привлекательным, а потому и самым оживленным сегментом рынка. По оценкам компании Penny Lane Realty, в январе 2009 г. количество сделок по аренде в этом секторе увеличилось в два-три раза по сравнению с прошлым годом. Специалисты объясняют это ротацией арендаторов. Многие сети сейчас сокращают издержки, пересматривают стратегию развития, и платить довольно высокую ставку за имиджевый магазин, например, на Тверской им уже не под силу. Но, как известно, свято место пусто не бывает, и освободившиеся помещения занимают те, у кого дела идут получше. Тем более что и стоимость аренды 1 кв. м стала более адекватной. Так, например, еще полгода назад в зависимости от престижа конкретного адреса она могла достигать 7–8 тыс. долл./кв. м в год, а на Тверской на участке от Охотного Ряда до Пушкинской площади — 8–10 тыс. долл. В случае продажи объекта собственник мог выставить цену за самые престижные объекты в размере 80–100 тыс. долл./кв. м. При этом спрос в разы превышал предложение, а уровень вакантных площадей на некоторых улицах приравнивался к нулю.

Сегодня, ориентируясь на информацию из открытых источников, на том же самом востребованном участке Тверской помещения на продажу предлагают по 35–45 тыс. долл./кв. м; на Пятницкой, на первом этаже жилого дома, — по 42 тыс. долл., а действующий ресторан на Мясницкой обойдется в 16 тыс. долл./кв. м. Хотя предложений аренды на этих улицах по-прежнему совсем немного. Поэтому, считает директор департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty Алексей Могила, стрит-ритейл — наиболее удобный актив в условиях кризиса: меньше инвестиций и меньше зависимости от арендатора.

Самый яркий пример

В марте этого года консалтинговые компании 4Rent Estate, British Property и Fellton Group представили список улиц Москвы, на которых зафиксированы самые высокие ставки на торговые площади. Как и следовало ожидать, на первом месте оказалась Тверская улица. Здесь до сих пор существует дефицит помещений площадью от 40 до 160 кв. м, но пять-шесть предложений есть почти всегда.

Директор департамента торговой недвижимости Colliers International Татьяна Ключинская считает Тверскую самым ярким примером стрит-ритейла в Москве: «Где-то аренда дешевле, где-то дороже. Но если торговый оператор хочет вывести на рынок свой магазин, то делать это нужно именно в таком месте — там самая высокая проходимость и самые высокие ставки. И чтобы понять, какие операторы и бренды представлены в городе, — достаточно просто пройти по такой улице».

Правда, у Тверской есть все же недостатки. Среди них можно выделить высокий уровень транспортной загруженности и острую нехватку парковочных мест, что уменьшает количество покупателей, передвигающихся по городу на автомобиле.

Однако она по праву считается главным торговым коридором Москвы, а это примерно 30 тыс. кв. м торговых площадей, на которых смогло разместиться более 60 предприятий розничной торговли, не считая предприятий общепита. Впрочем, в последнее время улица изменила свой облик. Аналитики компании Colliers International считают, что Тверская начинает терять элитарность и постепенно переходит к более демократичным магазинам. В настоящее время помимо дорогих магазинов здесь появилось большое количество бюджетных мультибрендовых бутиков. Больше всего торговых площадей принадлежит магазинам одежды, чуть меньше — банкам и магазинам обуви, предприятиям общепита. Многие кафе и рестораны доступны по ценам. Это сетевые «Шоколадница» и «Кофе-хаус», «Азия-кафе», «Сбарро», TGI Fridays, ресторан японской кухни «Гино-Таки», рестораны «Этаж», «Версай» и т. п.

По данным компании Blackwood, наиболее востребованной и дорогой является четная сторона от Манежной площади до Пушкинской: на ней зарегистрирована наибольшая проходимость (до нескольких десятков тысяч человек в день). Ставки на этом отрезке достигают 6 тыс. долл./кв. м в год. Средние же расценки на Тверской составляют сегодня примерно 3,5 тыс. долл./кв. м в год.

На Петровке свободных мест нет

Второе место в списке самых дорогих улиц Москвы занимает улица Петровка: максимальная ставка аренды здесь была зафиксирована в размере 3 тыс. долл./кв. м в год. В этом торговом коридоре помещения освобождаются реже, и нехватка площадей всех форматов — явление обычное.

По данным специалистов компании Praedium ONCOR International, сегодня на Петровке представлены такие марки, как Alberta Ferretti, Antonio Marras, Bosco Donna и Uomo, Ermanno Scervino, Etro, Jean Paul Gaultier, Kenzo, La Perla, Mandarina Duck, Marina Rinaldi, Max&Co, MaxMara, Moschino, Pomellato и мн. др.

Непосредственно торговым коридором можно назвать участок от Театральной площади до Крапивенского переулка. Помимо стрит-ритейла здесь находятся два торговых центра (ЦУМ и Петровский пассаж), которые являются знаковыми для города с позиции своих форматов, — это fashion-центры, в них представлены марки высокой ценовой категории. В свою очередь, правая (четная) сторона Петровки от улицы Кузнецкий Мост до Столешникова переулка отличается большей проходимостью, здесь сосредоточены бутики и торговые центры, работающие в высоком ценовом сегменте. Соответственно, помещения, находящиеся в этой зоне предлагают по самым высоким ставкам аренды.

В настоящее время на Петровке располагаются в основном рестораны и магазины сегмента люкс и премиум. Арендаторы здесь меняются редко, договоры заключаются минимум на три — пять лет. Но и у этого торгового коридора имеются проблемы. Посещение магазинов на Петровке затрудняется односторонним движением (по направлению в центр), кроме того, существуют проблемы с наземной парковкой. Размещение магазинов часто осложняется тем, что многие здания здесь являются памятниками архитектуры, и помещения в них трудно перепрофилировать под торговые нужды.

По оценкам компании «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость», свободных площадей на Петровке сегодня представлено немного. Их продажа происходит значительно реже, причем на открытом рынке подобные предложения найти практически невозможно, поскольку они всегда пользуются высоким спросом.

Востребованный «правительственный» проспект

Самый протяженный торговый коридор Москвы — Кутузовский проспект уже много лет пользуется славой правительственной трассы. Он изначально позиционировался как торговая улица, таковой остается и сейчас. Кутузовский проспект — очень привлекательное место для размещения стрит-ритейла, и эту привлекательность ему обес­печивают, во-первых, высокий поток состоятельных покупателей (здесь исторически селилась московская элита), а во-вторых, удобная парковка (по сравнению с Тверской и Арбатом). Кутузовский проспект — это в основном бутиковая зона, в которой гораздо меньше ресторанов, развлекательных заведений и прочих инфраструктурных объектов.

Большинство помещений на первых этажах домов имеют огромные витрины, которые позволяют представить товар лицом. Наиболее востребованные площадкии расположены на участке от начала Кутузовского проспекта до Третьего транспортного кольца. Развитие данного торгового коридора в настоящее время связано с появлением на магистрали нового торгового комплекса премиум-класса «Времена года», в числе арендаторов которого присутствуют автомобильный центр Porsche, элитный кинотеатр, рестораны и бутики премиум-класса.

Средние ставки аренды на торговые помещения на Кутузовском проспекте в пределах ТТК, по данным компании Blackwood, варьируются в диапазоне от 2 до 2,5 тыс. долл./кв. м в год. Средняя цена продажи составляет около 20 тыс. долл./кв. м. Ротация арендаторов, по данным компании Astera, на Кутузовском небольшая. Спрос на помещения высокий, заявки поступают главным образом от фирм, предлагающих товары класса люкс и премиум (сантехника, мебель, одежда, детские товары и пр.). А договоры аренды заключаются в основном на долгие сроки.

Новые объекты и перспективы

С развитием рынка торговой недвижимости претерпевают некоторые изменения и уже сформировавшиеся торговые коридоры. Правда, как подчеркивает М. Форвард, происходит это в основном на проспектах. В настоящее время на Ленинградском шоссе, дом 23, строится специализированный ТЦ площадью 20 тыс. кв. м по продаже швейных материалов «Арена». В 2009 г. также на Ленинградском шоссе запланировано открытие крупного торгового комплекса «Метрополис» общей площадью 205 тыс. кв. м (торговая — 80 тыс. кв. м). На проспекте Мира, 211, в этом году намечено открыть торговый центр «Золотой Вавилон Ростокино». Общая площадь этого объекта составляет 241 тыс. кв. м, торговая — 170 тыс. кв. м.

На Ленинском проспекте идет реконструкция ТЦ «Москва» с добавлением офисной и развлекательной части, общая площадь объекта составит 132,5 тыс. кв. м. Кроме того, на Ленинском проспекте, 90/2, компания «Амираль» возводит МФК общей площадью более 250 тыс. кв. м. В него войдут апарт-отель, ТЦ, офисы и развлекательная зона.

Кроме того, считают специалисты компании Blackwood, сегодня развиваются торговые коридоры, расположенные на Большой Дорогомиловской, Новослободской и Долгоруковской улицах. И со временем при должной организации процесса и с приходом востребованных операторов у них есть все шансы войти в число полноценных торговых коридоров. С развитием рынка торговой недвижимости к торговым коридорам стали причислять все большее количество улиц, считает Г. Малиборская из компании Colliers International. Это связано в основном с изменением профиля застройки. Появление таких объектов, как бизнес-парки и бизнес-центры, гостиницы и жилые кварталы, безусловно, способствует формированию пешеходных потоков, а ведь именно устойчивый трафик наряду с местом и уровнем представленных операторов делает успешной ту или иную торговую зону.

«По сравнению с торговыми центрами и другими рынками коммерческой недвижимости стрит-ритейл в условиях кризиса менее уязвим, — считает А. Могила. — Это обычно частный собственник, выкупивший небольшие площади, а не девелопер, который вложил заемные средства в проект и не может найти арендаторов». Игроки рынка будут по-прежнему продолжать извлекать пользу из ключевых торговых коридоров, почти единодушно высказываются специалисты. Затраты на аренду или приобретение помещений стрит-ритейла — это вложения стратегического характера, они обоснованы долгосрочными возможностями для компаний, признающих ценность флагманских магазинов как эффективного инструмента для позиционирования бренда.

Наталья ЧИСТЯКОВА, 18.05.2009
Источник http://realty.dmir.ru/

Главная       :       Обзоры       :       Рынки       :       Регионы       :       Исследования       :       Контакты
RVIEW.ru © 2007-2015,  Использование информации | Скорость интернета | Онлайн оценка авто