— Загородный прейскурант. Обзор цен загородной недвижимости Подмосковья
— Офисы переезжают за Садовое кольцо, но при этом продолжают расти в цене
— Рынок аренды жилой и офисной недвижимости в Москве
— Ситуация на гостиничном рынке г.Москвы
— Санкт-петербургский рынок торговых площадей переходит от количественного роста к качественному

На рынке наступает «бум» строительства проектов регионального и суперрегионального масштаба

2012 год пока не привнес новых тенденций на рынок торговой недвижимости. Увеличивается количество новых проектов, постепенно растут арендные ставки, хотя докризисные показатели ещё не достигнуты. На рынке наступает «бум» строительства проектов регионального и даже суперрегионального масштаба, реализация многих из которых была отложена из-за кризиса. Теперь по мере восстановления рынка, растет и общий объем нового строительства.

Ожидается высокий спрос на торговые площади со стороны ритейлеров. Но, в отличие от докризисных лет, когда ритейлеры экстенсивно развивались, операторы теперь более тщательно выбирают наиболее качественные и концептуальные торговые центры.

Из недавних ключевых событий отметим создание компанией «Авангард-Менеджмент» в январе 2012 г. фонда Distressed assets в объеме $100 млн с инвестициями в торговую недвижимость в российских городах-миллионниках. На текущий момент компания ведет переговоры с будущими участниками фонда. Отметим, что региональные рынки недвижимости характеризуются уровнем ставок доходности, в среднем на 1- 2,5% выше чем в Москве, где ставка доходности на торговые центры – 9,5-10%.

Всего в России по данным на 2011 год насчитывалось 12 городов, численность населения которых превышает один миллион человек: Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург, Нижний Новгород, Самара, Омск, Казань, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград.

При этом, из всех городов –«миллионников», лишь в Москве и Санкт-Петербурге число жителей больше 1,5 миллионов человек.

Как и следовало ожидать, обороты розничной торговли (как в абсолютных показателях, так и на душу населения) в Москве и Санкт-Петербурге существенно превышают показатели в городах-миллионниках. Разрывы в среднем уровне заработной платы меньше, однако следует учитывать и обязательные расходы населения на коммунальные платежи и т.п., то есть не связанные с торговлей. Вероятно, при таком учете условно свободные средства населения, которые потребители готовы потратить на товары и услуги, в столицах также будут существенно выше, нежели в прочих городах-миллионниках.

Доходы населения и покупательская способность, как одни из основных показателей на которые ориентируются ритейлеры, в среднем по крупным городам, в 2011 году показали рост. Исключение составила лишь Москва, снижение реального располагаемого дохода составило 2,5% (январь-ноябрь 2011 г.). При этом, напомним, в 2008 году было зафиксировано самое большое с 2000 г. падение денежных доходов населения в Москве - на 13,6%.

Максимальный рост реальных доходов населения зафиксирован в Челябинске – 14,1% по отношению к 2010 г, Казани – 11,4% и Екатеринбурге – 11,3%.

Предложение

Среди региональных городов Российской Федерации, население которых превышает 1 млн человек, самым обеспеченным торговыми площадями является Екатеринбург (см. Рисунок 1) – 530 кв.м GLA на 1000 жителей. Наименее обеспеченным – Волгоград, в котором на 1 000 жителей приходится лишь 250 кв.м торговых площадей. В феврале 2012 г. в Волгограде введен в эксплуатацию ТРЦ «Комсомолл» (104 000/ 68 000 кв.м), что привело к росту обеспеченности торговыми площадями города с 200 кв.м до 250 кв.м на 1000 жителей; в этом году планируется к воду ещё один знаковый ТРЦ - «Акварель» (121 800 кв.м-GBA/ 92 140 кв.м-GLA), в результате чего обеспеченность качественной офисной недвижимостью к концу 2012 года может вырасти до 350 кв.м на 1000 чел, однако город будет по-прежнему занимать последнюю строчку среди остальных городов по уровню обеспеченности качественной торговой недвижимостью.

Численность населения в «городах-миллиониках» РФ, обеспеченность торговыми площадями (GLA) на 1 000 жителей 

Обеспеченность качественными торговыми площадями (GLA) на тысячу жителей, март 2012 

Отметим, что между оборотом розничной торговли на душу населения и обеспеченностью торговыми площадями существует достаточно прямая зависимость, если рассматривать отдельно кластеры сибирских городов и южно-приволжских городов.

Зависимость между оборотом розничной торговли и обеспеченностью качественными торговыми площадями 

Различия между городами не только количественные, но и качественные. Так, по итогам всех 6 федеральных премий CRE Federal Awards (за 2006-2011 гг.) наибольшее количество номинированных объектов представлено в Екатеринбурге (5 объектов), а именно: ТРЦ «Гринвич» (был номинирован 2 раза, в 2007 – 1 очередь, в 2010 – 3 очередь, когда комплекс и стал победителем), ТРЦ «Парк Хаус», ТРЦ «Карнавал», «Гринго» и ТРЦ «КомсоМолл», следом идет Ростов-на-Дону,Челябинск, Нижний Новгород и Уфа, в которых были номинированы по 3 ТЦ .

Не отличились только Омск и Самара – ни одного номинанта за все время существования премии.

В 2011 г. лидерами по темпам прироста качественной торговой недвижимости являются Самара (102 000 кв.м GLA), Челябинск (125 100 кв.м GLA) и Новосибирск (95 500 кв.м GLA).

В прошлом году произошло открытие сразу двух крупнейших комплексов МЕГА в Самаре (150 000 / 102 000 кв.м GLA) и Уфе (130 000 кв.м/ 65 000 кв.м). Теперь IKEA не планирует строить новые торговые центры вне московского региона.

Динамика объемов качественного предложения в 2010-2011 гг., GLA, тыс. кв.м. 

Основные тенденции торговой недвижимости в 2011 год

- перенос сроков строительства объектов;
- увеличение доли ТРЦ в общем объеме качественной торговой недвижимости. Более 95% качественной торговой недвижимости будет в ближайшие 1-2 года построено в составе ТРЦ. В 2011 году доля введенных торговых площадей в составе ТРЦ составляла 88%;
- редевелопмент / реконцепция существующих объектов в связи с увеличившейся конкуренцией. К примеру, в Екатеринбурге подвергнутся реконцепции ТЦ «Гринго», ТРЦ «Екатерининский», ТЦ «Дирижабль»;
- возобновление строительства замороженных ТЦ, а именно: ТРЦ «Легенда» в Нижнем Новгороде, ТРК (30 200 кв.м) в Академгородке Новосибирска, ТРЦ «РИО» (ранее ТЦ «Шоколад») в Ростове-на-Дону и другие.

В 2012 г. в исследуемых городах-миллионниках планируется к вводу 1,1 млн кв.м торговой недвижимости (732 850 кв.м GLA), из которых 3 комплекса – суперрегиональные – ТРЦ «Акварель» (121 800 кв.м/ 92 140 кв.м - GLA ) в Волгограде, ТРЦ «Планета» в Уфе (150 000 кв.м/ 110 000 кв.м) и ТРЦ «Небо» (134 400 / 70 000 кв.м) в Нижнем Новгороде.

В случае реализации всех заявленных проектов максимальный прирост качественного предложения будет наблюдаться в Нижнем Новгороде, Волгограде, Екатеринбурге и Уфе.

Всего по состоянию на март 2012 г. в исследуемых городах введено 3 ТЦ, а именно: ТЦ «Союзный» (12 000/ 8 500 кв.м - GLA) в Нижнем Новгороде, ТРЦ «Июнь» (42 000/ 25 500 кв.м ) в Уфе и ТРЦ «КомсоМолл» в Волгограде (104 000/ 68 000 кв.м).

Знаковые проекты ТЦ/ТРЦ в «городах-миллионниках», 2011-2012 гг. 

Структура предложения торговой недвижимости

Высокие показатели обеспеченности торговыми площадями в российских городах иногда не означают соответствующей высокой обеспеченности определенными типами торговой недвижимости. Так высокие показатели в Челябинске формируются в первую очередь за счет региональных и окружных торговых комплексов , тогда как сравнимый показатель в Екатеринбурге складывается прежде всего из обеспеченности жителей суперрегиональными и региональными проектами.

Обеспеченность качественной торговой недвижимостью (GLA) на 1000 жителей по зонам охвата, 1 кв. 2012

Отметим, что лишь в Волгограде не представлены (пока) торговые центры суперрегионального масштаба. В текущем году ожидается ввод первого суперрегионального ТРЦ «Акварель» (121 800/ 92 140 кв.м - GLA).
Екатеринбург, Нижний Новгород и Казань лидируют по показателю обеспеченности качественными ТРЦ. Больше всего торговых площадей в составе МФК в Омске (МФК Миллениум (24 000 кв.м.- торговая GLA), МФК Континент (109 000 кв.м – торговые площади) и МФК Каскад (20 000 кв.м –торговая площадь).

Обеспеченность качественной торговой недвижимостью (GLA) на 1000 жителей по типу объектов, 1 кв. 2012 

Обеспеченность качественной торговой недвижимостью (GLA) на 1000 жителей по зонам охвата, 1 кв. 2012 

Средний уровень вакантных площадей в 2011 снизился во всех исследуемых городах без исключения и в среднем не превышает 10%

Средний уровень вакантных площадей, конец 2011 г.

В связи с замедлением экономического роста в РФ, в виду сокращения темпов роста потребления в стране, а также учитывая большие объемы нового предложения к вводу, GVA Sawyer прогнозирует увеличение уровня вакантных площадей на 2-4% в первую очередь в городах, где планируется к вводу много новых торговых площадей (см. Рисунок 5), кроме того, усиливающая конкуренция может привести к оттоку арендаторов в новые, более качественные и концептуальные ТЦ/ТРЦ.

Спрос на торговую недвижимость

Начало 2012 года не выявило существенных изменений в основных трендах рынка торговой недвижимости. Большинство ритейлеров сохраняют на 2012 год свои планы развития. Многие ритейлеры считают более эффективным для бизнеса торговой сети увеличение количества магазинов в наиболее качественных объектах и в правильно выбранных городах.

Наиболее активны продуктовые ритейлеры. Планы сетей по открытию магазинов к текущем году коррелируют с объемами нового предложения, обеспеченностью качественной торговой недвижимостью и оборотом розничной торговли. Среди исследуемых городов наиболее привлекательным является Нижний Новгород, именно в нем наибольшее количество федеральных сетей заявила об открытии своих магазинов, в том числе: Ашан, Эльдорадо, М-Видео, Media Markt-Saturn и др. Отметим, что в городе планируется к вводу 237 000 кв.м (GLA) качественных торговых площадей. В Казани один из самых низких показателей ввода торговых площадей в 2011 г., несмотря на это, город является одним из самых обеспеченных качественной торговой недвижимостью, многие крупнейшие ритейлеры откроют свои магазины в этом городе в 2012 году.

Знаковые ритейлеры, планирующие открытие своих магазинов в 2012 г. 

В 2011 г. в исследуемых городах наблюдался рост арендных ставок на 10-12%.

К наиболее часто встречающимся изменениям в условиях уже действующих или согласуемых договоров аренды можно отнести следующее.
- В договорах аренды чаще стал использоваться для расчета арендных ставок процент от оборота арендатора. Так некоторые ритейлеры соглашаются на оплату небольшой фиксированной аренды и процента от оборота. Некоторые арендаторы подтверждают только процент без оплаты фиксированной части.
- Многие арендаторы – особенно брендовые сетевые универмаги требуют от собственника выполнения в арендуемом помещении отделки по своим требованиям.
- Многие арендаторы в новых только открывающихся объектах прописывают ставку аренды в зависимости от количества сданных в аренду площадей, т.е. арендная ставка повышается или понижается на согласованный в договоре процент в зависимости от доли вакантных площадей.

В настоящее время в силу нестабильной макроэкономической ситуации значительный рост арендных ставок в среднесрочной перспективе сомнителен.

По нашим прогнозам, возможен рост арендных ставок в качественных торговых центрах, а именно: умеренный рост на 5% в год.

В ТЦ старой постройки с высоким уровнем вакантных площадей вряд ли будет наблюдаться рост арендных ставок, учитывая требования арендаторов, такие объекты в ближайшем будущем могут подвергнуться редевелопменту.

Классификация торговых центров по зонам охвата

Источник: GVA Sawyer