Диапазон арендных ставок на коммерческие помещения достаточно широк, что вполне закономерно и объясняется разной ликвидностью объектов. Однако есть отдельные точки в городе, стоимость аренды которых в разы превышает средние показатели. $150-200 за аренду 1 кв. м торгово-офисного помещения в месяц при средней ставке (грубо говоря) в $30 за 1 кв. м – это не шутка. Несмотря на дороговизну объектов, отдельные сетевые операторы ведут настоящую войну за них. Если учесть, что, помимо высокой проходимости, подобные помещения никакими другими преимуществами не отличаются, можно сделать вывод, что основной закон ритейла location-location-location работает на все 100%.

Штучная экспозиция

Для успешности ритейл­бизнеса одну из ключевых ролей играет фактор месторасположения. При этом в разных видах розничной торговли критерии наиболее эффективного, наиболее выгодного месторасположения несколько отличаются. Например, для дорогих бутиков одежды и обуви важно находиться в престижном, знаковом районе города, а факторы доступности и высокой проходимости для них второстепенны. Ведь бутики предназначены для узкого круга потребителей, которые посещают их ради определенных марок товаров, и поэтому то, где они располагаются, не столь важно. Если же мы говорим о продуктовых магазинах, магазинах товаров повседневного быта, салонах сотовой связи, салонах игровых автоматов, аптеках и некоторых других видах ритейла, то в этом случае расположение является одним из первостепенных факторов. От того, насколько удачно выбрано место их «дислокации», напрямую зависят объемы продаж. В основном перечисленные виды розничной торговли при подборе помещения ориентируются на высокую проходимость. Кроме того, помещение должно находиться в проездном месте, обязательно на первом этаже и быть с отдельным входом (кроме случаев аренды площади в ТЦ).

По словам директора компании «Ю.Р.Ком» Владимира Бусыгина, самые высокие арендные ставки в городе установлены на самые проходные места, и это вполне естественно в силу эффективности расположения там розничного бизнеса. Кроме того, как отмечает Игорь Рязанов, заместитель управляющего офисным центром «Информатика», всегда наблюдается дефицит подобных помещений. Не каждое помещение на первом этаже с выходом на проезжую часть является высокопроходимым. Пиковые по проходимости места ограничены небольшим «радиусом» распространения, можно даже сказать, что это «точки» на карте города. «Рассмотрим, к примеру, район автостанции «Аврора», ­ говорит Игорь Рязанов. – Наибольшая проходимость здесь приходится на скопление на перекрестке небольших (по 20­30 метров) помещений, это самое привлекательное место. Пятьдесят метров вправо, пятьдесят метров влево – уже «глухо».

Таким образом, желающих арендовать помещение с высокой проходимостью много, а подобных площадей мало. Реакция рынка здесь предсказуема и закономерна – высокие арендные ставки.

Рентабельность аренды

Высокая проходимость – это, конечно, хорошо, но при условии, что цена за такое вакантное место будет соизмерима с доходностью размещенного там бизнеса. Не для всех операторов розничной торговли рентабельна аренда подобных помещений. Все проходные места города заняты, как правило, операторами сотовой связи, салонами игровых автоматов, аптеками, банками и некоторыми другими операторами. «Высокая ликвидность бизнеса данных сетевых операторов позволяет им размещаться в самых дорогих местах города, то есть они зарабатывают столько, что могут себе позволить арендовать помещение по высокой цене», ­ говорит директор РИК «Камертон» Ирина Семенюк. При этом речь идет о высокой ликвидностибизнеса, размещенного в конкретном месте. Игорь Рязанов приводит в пример операторов сотовой связи и говорит, что, как правило, в точках с высокой проходимостью объем продаж у них примерно в 4 раза больше, чем в обычных. Кроме того, для организации салона сотовой связи не требуется больших площадей: достаточно будет даже 15­30 кв. м. «В подтверждение рентабельности размещения салонов сотовой связи на «пересечении людских потоков» достаточно произвести грубый расчет с учетом этих двух факторов, ­ говорит Игорь Рязанов. ­ Если в обычной точке продают, к примеру, по 10 телефонов в день, то в местах с высокой проходимостью – раза в 4 больше. Если учесть, что наценка на каждый телефон около 2­3 тыс. руб., то получается, что в месяц только выручка от продажи телефонов составляет примерно 3 млн руб. Что такое $100 и даже $200 за кв. м при площади в 15­30 кв. м против 3 млн рублей?

Но есть один нюанс – такие высокие прибыли были характерны для сотового рынка 1­1,5 года назад. Сегодня рентабельность этого бизнеса снизилась раз в пять, но цены на аренду проходных мест не снижаются».

Экспансия сетевиков: кто больше?

Еще один фактор, объясняющий чрезвычайно высокие для нашего города арендные ставки на помещения, в которых размещаются сетевики, ­ это политика самих операторов. «Как правило, наиболее привлекательные с точки зрения проходимости места уже заняты, и поэтому сетевики, чтобы разместить там свой бизнес, просто «перебивают» ставку занимающих помещения арендаторов», ­ говорит Алексей Пшенин, генеральный директор АН «Волга­Риелт». И это может происходить не один раз. Когда какой­либо федеральный сетевой оператор приходит в регион, он ведет достаточно агрессивную политику, отвоевывая «золотые» места как у местных, так и у конкурирующих инорегиональных операторов. Подобная практика возможна и широко распространена из­за того, что договоры аренды, как правило, заключаются на 11 месяцев и не регистрируются. Собственник может разорвать договор с арендатором, выплатив ему компенсацию, и сдать помещение другому арендатору.

Стоит отметить также тот факт, что для федеральных сетевых операторов, которые и являются основными участниками «битвы» за проходные места, даже самые высокие по меркам Самары расценки более чем приемлемы, и они могут себе позволить перебивать уже установленную ставку. К тому же для них, в принципе, не важно даже качество помещения. Как отмечает Ирина Семенюк, они в любом случае производят ремонт, чтобы помещение соответствовало принятым для их брэнда стандартам. Причем расходы по ремонту берут на себя, а не в счет арендной платы (что часто практикуется во взимоотношениях с местными арендаторами).

По словам Ирины Семенюк, сегодня подобную политику экспансии ведут в основном банки и игровые операторы. Например, недавно зашедший в регион Ситибанк занял лучшие места в городе. Одно из них ­ на ул. Куйбышева, другое – на пересечении ул. Полевой и Садовой, там, где раньше размещался магазин «Фонтан». «На это место претендовало очень много арендаторов, но Ситибанк предложением более высокой арендной ставки решил исход дела», ­ подчеркивает Ирина Семенюк.

Кроме банков, удовольствие снять почти любое интересное помещение могут позволить себе и «игровые» операторы. На данный момент у них наибольшая рентабельность среди сетевых операторов. Поэтому они могут перебивать цену и платят на сегодняшний день почти самую высокую арендную ставку в городе.

В другом формате

Отдельная «песнь» ­ продуктовые сети. Как отмечает Ирина Семенюк, алгоритм действия крупных продуктовых операторов напоминает политику сотовиков, игровиков и других сетевиков. Им тоже интересны помещения на первых этажах с отдельным входом в местах высокой проходимости (а также еще площади в составе ТЦ) и не важно наличие ремонта. Они тоже готовы перебивать цену арендатора, размещенного в интересующем их объекте, и т.д. Однако, по словам Ирины Семенюк, у продуктовых супермаркетов есть определенный ценовой «потолок» ­ максимальная стоимость аренды, на которую они согласны. Объясняется это во многом тем, что действуют продуктовые сетевики в другом подсегменте, нежели операторы сотовой связи или операторы игровых автоматов. Их интересуют только очень большие площади – от 300 кв. м и больше. По мнению Игоря Рязанова, размер нормального супермаркета должен быть не менее 500 кв. м, чтобы была возможность свободно и эффективно расставить товар. В данном подсегменте торговых помещений действуют несколько другие принципы и, соответственно, другие цены.

Удорожания стоимости аренды в случае, когда в качестве потенциального арендатора рассматривается продуктовый супермаркет, не происходит, так как собственник и так выигрывает от такого сотрудничества. Вот как это объясняет Алексей Пшенин: «Допустим, у собственника есть большое помещение, и он может сдавать его либо частями по более высокой ставке, либо целиком по более низкой. В первом случае останутся так называемые общие площади, которые он не сможет сдать в аренду. Если же арендатором становится супермаркет, он забирает всю площадь целиком». Иногда собственники идут даже на снижение арендной ставки при сотрудничестве с продуктовым сетевиком. Это объясняется прежде всего тем, что супермаркеты берут сразу большую площадь и на длительное время. Ведь, как отмечает Ирина Семенюк, основное требование продуктовых сетевых операторов ­ регистрация договора аренды. Они заключают договоры обычно на 3­5 лет, так как потом вкладывают в помещения деньги и хотят быть уверенными в своем праве на них. Для собственника такие договоры выгодны в силу того, что они могут быть уверенными в стабильности прибыли в течение длительного времени.

Не соизмеримо

Как отмечает Айдар Галеев, руководитель отдела аналитики и оценки Управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании «МИЭЛЬ ­Недвижимость», высокие арендные ставки в состоянии платить те операторы, которые имеют на свой товар высокую наценку (к примеру, ювелирные салоны или магазины, продающие дорогие, эксклюзивные товары) или высокую оборачиваемость (например, салоны сотовой связи, игровые залы и т.д.). У таких компаний оборот с квадратного метра получается высоким. Чем выше отдача с квадратного метра, тем более дорогую аренду могут позволить себе операторы. При этом логика обратной связи здесь не совсем правомерна. Говорить о том, что чем более высокую арендную ставку платит оператор, тем выше у него должна быть отдача с квадратного метра, в принципе, можно. Однако это вовсе не означает большую доходность бизнеса. «Нельзя сравнить обороты продуктовых супермаркетов и гипермаркетов с их миллионами чистой прибыли с оборотами, например, операторов игровых автоматов, ­ рассуждает Игорь Рязанов. ­ Отдача у мелких сетевиков высокая, но намного меньшие объемы и в конечном итоге доходы».

По словам Алексея Пшенина, целесообразнее и правильнее говорить лишь о том, что одни операторы берут мало, но по более высокой цене, другие – много, но по более низкой цене. И только в связи с этим можно рассуждать о рентабельности аренды в конкретном месте для конкретного вида сетевого оператора. Чрезвычайно высокие арендные ставки, которые платят сетевики, ­ свидетельство высокой ликвидности их бизнеса в подобных «дорогих» местах.

Резюме

Высокая ликвидность бизнеса отдельных сетевых операторов позволяет им размещаться в самых дорогих местах города.

Дефицит помещений с высокой проходимостью и серьезная конкуренция среди сетевиков обусловливают постоянный рост стоимости аренды.

Ирина Колесникова
Источник www.nrn.ru