Общая ситуация

Позитивная динамика основных показателей в складском сегменте, отмеченная в 4 квартале 2009 года, сохранилась и в начале 2010 года. Были закрыты крупные знаковые сделки по аренде площадей как в столичном регионе, так и в других крупных городах России – Екатеринбурге (логопарк «Пышма»), Казани (складской комплекс «Биек-Тау») и Санкт-Петербурге (склад «Гориго»). В Москве наибольший объем сделок был заключен по объектам «Северное Домодедово» и MLP Подольск. Знаковым событием стала аренда логистическим оператором «ЮНИКС» 21 700 кв.м складских и офисных площадей в ПЛК «Северное Домодедово» - вторая крупная сделка на рынке, заключенная логистическим оператором со времен начала кризиса, что свидетельствует об оживлении рынка логистических услуг.

На фоне увеличения активности со стороны потенциальных арендаторов на складском рынке девелоперская активность остается достаточно низкой, ряд проектов по-прежнему находится в замороженном состоянии, темпы нового строительства снизились по сравнению с предыдущим годом. Объемы свободных площадей в сегменте высококачественных складов продолжают сокращаться, в результате чего, к концу года уровень вакантных площадей может опуститься ниже 10%. Ставки аренды на качественные складские объекты впервые с 4 квартала 2008 года продемонстрировали динамику роста, до конца 2010, на фоне сокращения свободного предложения, ожидается дальнейший рост ставок.

Предложение

В 1 квартале 2010 года были введены в эксплуатацию 2 качественных склада суммарной площадью 35 000 кв.м. Объем нового строительства в 1 квартале 2010 года оказался в 2 раза меньше аналогичного показателя за 1 квартал 2009 года и составил 12% от запланированного на 1 квартал 2010 года объема (всего ожидалось к вводу в эксплуатацию 293 000 кв.м складских площадей). До конца года ожидается к вводу еще порядка 400 000 кв.м качественных складских площадей, таким образом, если прогнозы оправдаются, объем нового строительства в текущем году будет в 2 раза меньше, чем в предыдущем. Совокупный объем качественного предложения в складском сегменте по состоянию на конец марта 2010 года составил 4,28 млн. кв.м.

Количество свободных качественных объектов продолжает неуклонно сокращаться и в конце 1 квартала 2010 года объем вакантных площадей составил около 470 000 кв.м. Доля в сегменте субаренды также уменьшается, и данная тенденция будет сохраняться до конца 2010 года.

Выравнивание баланса спроса и предложения на рынке складской аренды, а также положительная динамика ставок аренды может дать толчок активизации девелоперской деятельности в сегменте качественных складов: возобновится реализация приостановленных ранее проектов, появятся анонсы новых спекулятивных проектов. Кроме того, может активизироваться формат built-to-suit, который в прежние времена не был популярен на складском рынке.

Спрос

Результатом повышения активности со стороны потенциальных арендаторов и реализации отложенного спроса стало закрытие в 4 квартале 2009 и 1 квартале 2010 года  значительного числа крупных сделок. На фоне снижения темпов нового строительства данный факт привел к уменьшению доли вакантных площадей на складском рынке столичного региона с 15-16% в середине 2009 года до 10-12% в 1 квартале 2010 года. До конца 2010 года ожидается дальнейшее понижение уровня вакантных площадей до 8-10%.

Объемы и структура спроса в 1 квартале 2010 года не претерпели существенных изменений по сравнению с 4 кварталом 2009 года:  востребованы качественные складские площади, расположенные на незначительном удалении от МКАД в южном, северном, юго-восточном, восточном и юго-западном направлении. Средний диапазон запрашиваемых площадей увеличился с 1 000 – 5 000 кв.м до 7 000 – 10 000 кв.м.

В 1 квартале был заключен ряд крупных сделок, наиболее значимыми среди которых являются сделки двух крупнейших ритейлеров: компания X5 Retail Group арендовала свыше 67 000 кв.м в складском комплексе PNK Чехов; Auchan заключил сделку по аренде 21 800 кв.м складских и офисных площадей в складском комплексе Trilogy Park Tomilino, а также аренда логистическим оператором «ЮНИКС» 21 700 кв.м качественных площадей в ПЛК «Северное Домодедово».

Кроме того, заключен ряд крупных сделок в регионах: в логопарке «Пышма» (Екатеринбург) сданы в аренду 17 000 кв.м дистрибьюторской компании «Гала-центр» и 13 180 кв.м – дистрибьютором электротехники и электротоваров «Русский Свет», а компания Oriflame заключила 5-летний договор аренды 5 000 кв.м в новосибирском логистическом парке «Новосибирск». Таким образом, доля региональных сделок в общем объеме арендованных в 1 квартале площадей возросла.

Ставки аренды

Вслед за длительным периодом снижения ставок на протяжении конца 2008 года и трех кварталов 2009 года последовало время стабилизации в 4 квартале 2009 года и начала плавного роста в 1 квартале 2010 года. Ставки аренды на качественные складские площади продемонстрировали небольшой рост около 5%. По состоянию на конец 1 квартала 2010 года средние ставки аренды на складские помещения класса А составили $100-110/кв.м в год, на склады класса В -  $90-100/кв.м. Стоимость услуг по эксплуатации сохранилась на уровне $35-40/кв.м в год, коммунальные платежи составляют $10-12/кв.м в год.

Позитивная динамика, продемонстрированная большинством показателей в складском сегменте в конце 2009 года и в начале 2010 года, сохранится и далее, однако темпы изменения их значений будут низки. В случае отсутствия существенных колебаний на валютном рынке рост ставок аренды в долларовом выражении не превысит 10% в годовом исчислении.

Источник: Praedium