Сегодня собственники коммерческой недвижимости озадачены тем, как снизить затраты на эксплуатацию своих объектов. В этой статье мы рассмотрим один из оптимальных вариантов структуры затрат на эксплуатацию современного склада класса А.
По сложившейся практике на рынке складов класса А расчет арендной платы состоит из трех статей:

• Базовая арендная плата
• Операционные платежи
• Коммунальные платежи

Базовую арендную плату называют фиксированной, а операционные и коммунальные платежи – переменными составляющими арендной платы.
Фиксированная арендная ставка, а также механизмы ее регулирования и индексации формируются арендодателем на этапе сдачи объекта в аренду на весь срок аренды (в среднем составляет 7 лет), учитывая в том числе и заложенные в финансовую модель сроки окупаемости проекта. Расчет переменной арендной платы (т. е. входящих в нее операционных расходов и коммунальных платежей) владелец осуществляет на основании официальных тарифов энергоснабжающих организаций, цен на соответствующие материально-технические ресурсы и услуги, поставляемые компаниями, с которыми арендодатель заключил договоры на поставку, налоговых ставок (водный налог, земельный налог, налог на имущество и др., административные сборы, установленные законодательством), а также на основании цен на соответствующие эксплуатационные услуги, предоставляемые эксплуатационными компаниями, с которыми арендодатель заключил договоры на предоставление соответствующих услуг. В этом и заключается принципиальная разница между фиксированной и переменными составляющими арендной платы.

Аренда сухого отапливаемого склада

• Базовая арендная плата
  
  Величина базовой арендной платы зависит от потребительских свойств здания, рыночной конъюнктуры и местоположения (относительно основных трасс, удаленности от въезда в город, аэропорта), стадии готовности объекта (что особенно актуально для регионов), размера площади, рассматриваемой единым арендатором, и т. д. Так, в зависимости от объекта, в Московском регионе базовая арендная плата во II квартале 2008 года составила $140–145/кв. м в год на склады класса А.
  Индексация ставки базовой арендной платы осуществляется каждый год. Размер ежегодного изменения привязывается к индексу потребительских цен (CPI). Источник коэффициента индексации в зависимости от валюты договора может быть следующий: для долларов США это данные Бюро по учету занятости Департамента труда США, для евро – Евростат, для рублей РФ – данные Федеральной службы государственной статистики РФ (Росстат). В договорах также может указываться минимальный уровень (процент), на который будет происходить индексация арендной платы.
  Платежи, как правило, производятся ежемесячно или ежеквартально, по принципу предоплаты.
  Базовая арендная плата покрывает затраты собственника на строительство объекта (собственные или привлеченные средства) и обеспечивает арендодателю основную прибыль.

• Операционные платежи

  В среднем по рынку операционные платежи составляют от $25 до $60/кв. м в год, что обусловлено, во-первых, разбросом цен на составляющие данной статьи услуги, а во-вторых, фактическим оказанным объемом данных услуг. Ниже приведены составляющие операционных расходов с ориентировочной рыночной стоимостью:
  Охрана внешней территории (от $4 до $10/кв. м в год). За эту плату осуществляется только охрана периметра и не гарантируется сохранность товара арендатора. В последнем случае затраты могут вырасти до $40 в год.
  Эксплуатация центрального инженерного оборудования (от $10 до $20 в год). Зависит от проекта (установленного оборудования) и энергопотребления.
  Уборка внешней территории (от $5 до $15/кв. м в год), а также сбор, вывоз и утилизация снега. Стоимость зависит от расценок управляющей компании. Состоит из двух частей: уборка территорий общего пользования и уборка территории, закрепленной за компанией-арендатором (парковки, места погрузки-разгрузки).
  Страхование (от $0,5 до $3/кв. м в год). Данная статья включает в себя обязательное страхование имущества арендодателя на полную восстановительную (или балансовую) стоимость объекта и страхование ответственности арендатора перед третьими лицами. Зависит от размера страхового покрытия, требуемого компанией-страховщиком.
  Вознаграждение управляющей компании. Зависит от ценовой политики управляющей компании и может составлять до 5% от базовых арендных платежей за каждый соответствующий год аренды.

Административные сборы и госпошлины.

Налог на имущество (в среднем от $15 до $20/кв. м в год). На основании главы 30 Налогового кодекса РФ в зависимости от региона может составлять до 2,2% от среднегодовой стоимости имущества, признаваемого объектом налогообложения. Стоимость имущества рассчитывается с учетом его амортизации. Срок амортизации определяется на основании постановления правительства РФ «О классификации основных средств, включенных в амортизационные группы», для складских зданий этот срок составляет от 30 до 40 лет. Величина амортизационных отчислений зависит от способа амортизации (линейного или по сумме чисел лет срока полезного использования), определяемого на основании учетной политики собственника склада. В большинстве случаев используется линейный способ со сроком службы 31 год. Налог на имущество уменьшается по мере износа здания и оборудования.

Земельный налог или арендная плата на землю. Напрямую зависит от кадастровой стоимости земли, которая, в свою очередь, тоже зависит от ряда параметров: местоположения, инфраструктуры, категории и т. п. В соответствии с главой 31 Налогового кодекса РФ налог на землю промышленного назначения составляет 1,5%, что, как правило, ложится для арендатора в операционные платежи в сумме от $2 до $8/кв. м.
Как видно из перечня, операционные платежи идут на покрытие расходов собственника на эксплуатацию объекта, поддержания объекта в работоспособном состоянии, затрат по страховке и на уплату налогов.
Для определения части, относящейся к данному арендатору, применяется принцип пропорционального соотношения общих расходов арендодателя в рамках операционных платежей к фактически арендуемой данной компанией площади.
Следует отметить, что из-за большого количества составляющих механизм оплаты и пересмотра операционных платежей сложнее, чем в случае с базовой арендной ставкой.
Оплата операционных расходов чаще всего осуществляется авансовыми платежами, которые, в зависимости от условий договора аренды, производятся арендатором ежемесячно или ежеквартально. Стоимость операционных расходов за 1 кв. м фиксируется на один календарный год (из расчета средней предполагаемой стоимости составляющих операционных платежей), определяется расчетный период, по итогам которого происходит сверка фактически понесенных арендодателем расходов в рамках операционных платежей, и следующая за сверкой либо компенсация арендатором суммы сверх оплаты авансового платежа либо зачет в следующий расчетный период излишне уплаченной при уплате аванса суммы. В зависимости от условий договора аренды таким расчетным периодом может выступать квартал или календарный год.
Начиная со второго года стоимость операционных расходов в расчете на 1 кв. м может быть пересмотрена арендодателем на основании фактически понесенных в рамках операционных платежей затрат, также из расчета на 1 кв. м. Основанием для такого пересмотра должны быть документально подтвержденные расходы. В данном случае здесь имеет место принцип «открытой книги».

Коммунальные платежи

В коммунальные платежи входят такие статьи расходов, как электроэнергия, отопление, водоснабжение и канализация. В среднем по рынку коммунальные платежи составляют от $5 до $15/кв. м в год. В отличие от операционных они состоят из двух частей: собственных затрат арендатора (по счетчику) и затрат, образующихся за счет эксплуатации мест общего пользования (освещение территории и т. п.). Последние перекладываются на арендаторов, как правило, пропорционально занимаемым площадям по той же логике, что и операционные платежи.

Затраты приблизительно составляют:

• электроэнергия (от $4 до $12/кв. м в год),
• отопление (от $2 до $3/кв. м в год),
• водоснабжение и канализация (от $0,2 до $0,7/кв. м в год).

Коммунальные платежи чаще всего оплачиваются арендатором ежемесячно: как авансовыми платежами с дальнейшей сверкой по факту до согласованной сторонами по условию договора аренды даты с дальнейшим перезачетом разницы (как со знаком «плюс», так и со знаком «минус») в следующий месяц, так и на основании выставленных счетов по итогу ведения операционной деятельности арендатором за месяц. Данная процедура также является результатом достигнутых сторонами договоренностей на этапе согласования условий договора аренды. В случае применения метода авансовых платежей арендодатель заранее устанавливает ожидаемую (расчетную) ставку для осуществления арендатором авансового платежа за коммунальные услуги. Как правило, такая ставка пересматривается арендодателем каждый месяц и отправляется арендатору в виде уведомления.
В зависимости от особенностей эксплуатации объекта и ценовой политики арендодателя часть коммунальных платежей может быть больше (например, для холодильного склада), а часть – отсутствовать вообще. Некоторые склады не подключены к единой энергетической сети и используют для электроснабжения дизельные или газогенераторы. В первом случае затраты на электроэнергию выше и зависят от цен на дизельное топливо, во втором ниже и часто используются собственниками складов для экономии электроэнергии.

Особенности затрат на аренду для низкотемпературных складов
Эксплуатация низкотемпературных как холодильных, так и морозильных складов имеет свои особенности, которые связаны с более жесткими требованиями по термоизоляции и планировке здания; наличием специального оборудования для поддержания заданных низких температур, что требует дополнительных затрат на приобретение и инсталляцию оборудования (единовременные инвестиции), а также на его обслуживание и энергопотребление (на протяжении всего срока аренды).
Как и в случае с отапливаемыми сухими складами затраты на эксплуатацию низкотемпературных складов сильно отличаются между собой. В среднем арендные ставки на них выше на 50–100% (за счет необходимости получения дополнительных лимитов по электроэнергии, а также единовременных инвестиций на установку холодильного оборудования и, при необходимости, внесения изменений в проектную документацию, использование дополнительных материалов и пр.; такие инвестиции по согласованию между арендодателем и арендатором могут быть перевыставлены в арендной ставке на весь срок аренды), операционные расходы на 25–50%, коммунальные платежи на 100–150% (за счет электроэнергии) *.

Аналитический обзор подготовлен ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга», руководитель аналитического отдела Слесарева Юлия. При подготовке аналитических материалов использовалась информация:

1. Центра исследований и аналитики ГК БН, 2008 www.bn.ru
2. Информация, размещенная на Интернет-сайте www.cre.ru
3. Аналитическая информация, находящаяся в базе данных ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга»

* Цены приводятся за 1 кв. м складской площади без НДС