Обзоры и анализ рынков, маркетинговые исследования
 

Новинки

Все новинки

Поиск по сайту

Еще в разделе:

Офисы переезжают за Садовое кольцо, но при этом продолжают расти в цене
Рынок аренды жилой и офисной недвижимости в Москве
Ситуация на гостиничном рынке г.Москвы
Санкт-петербургский рынок торговых площадей переходит от количественного роста к качественному
Санкт-Петербург: Кладовщиков на выселки. Ситуация на складском рынке
 

Рынок гостиниц Санкт-Петербурга: обзор ценпо состоянию на 2003 г.

Рынок гостиниц Санкт-Петербурга: обзор цен
Краткий обзор рынка. Классификация гостиниц

В международной практике гостиничная индустрия считается одной из наиболее выгодных. Подсчитано, что ежегодный прирост в сфере мирового туризма составит в среднем 4,2% до 2010 года.

Санкт-Петербург - четвертый по численности населения город Европы, является весьма привлекательным для развития туристического бизнеса. Для того, чтобы туристический бизнес развивался, необходимо улучшить инфраструктуру города, в частности, создать эффективную гостиничную индустрию. Гостиничный сектор как стабильный источник валютного дохода и генератор деловой активности, может стать «двигателем» экономического развития города.

В 2002 году доходы от туризма в бюджет Санкт-Петербурга составили всего лишь около 50 млн. долл.США или 2% от бюджетных средств. Для сравнения, доля поступлений от туризма  в бюджетах европейских городов - Париже, Риме, Венеции, Лондоне составляет 60-70%.

Российская классификация гостиниц

Согласно сложившейся практике гостиничный рынок делится на три сектора: гостиницы первого, среднего и экономического класса. Подобная классификация в некотором смысле дублирует общепринятое звездное деление: в составе объектов первого класса представлены гостиницы «пять звезд» (5*), четырех- и трехзвездные гостиницы составляют сектор средней категории (исключение – гостиница «Англетер» 4* отнесена к первому классу, так как управляется международным гостиничным оператором – RF Hotels International), а экономический класс в целом представлен гостиницами «одна-две звезды». Классификация появилась потому, что в бывшем СССР вообще не существовало звездных категорий. Возможность получить последнюю возникла только в 1995 году с появлением института сертификации гостиничных предприятий. Принятые в России требования «классности» не соответствует действующим мировым стандартам. До середины 2003 года существовало четыре организации, аккредитованные при Госстандарте РФ и имеющие право проводить сертификацию гостиниц. Сертификация проводилась по просьбе администрации или владельцев гостиниц.

В ближайшее время все российские гостиницы должны заново пройти сертификацию и подтвердить свою «звездность», определением которой займется подразделение Минэкономразвития РФ.  В начале 2003 года Госдума, по предложению Минэкономразвития РФ, внесла поправки в Закон «Об основах туристской деятельности в РФ». Утверждена единая система сертификации, при определении новых критериев много было использовано из французской системы, которая предусматривает строгое ранжирование услуг в зависимости от категории отеля. Присвоенные ранее «звезды» считаются недействительными. Уполномоченный орган Минэкономразвития в Санкт-Петербурге пока не создан.

Параметры предложения

Количество гостиничных мест на тысячу жителей: в Санкт-Петербурге – 5 (для сравнения: Москва – 10, Прага – 13, Берлин – 14, Вена – 26, Амстердам – 35). Среднеевропейские цифры: 12-14 номеров на 1 000 жителей.

Гостиничный комплекс Санкт-Петербурга насчитывает 135 объектов размещения различных категорий и форм собственности (гостиницы, хостелы, окрестные пансионаты и санатории, в т.ч. ведомственные объекты) общей емкостью 16 989 номеров (33 474 места), включая 89 гостиниц первого, среднего и экономического классов (24 204 гостиничных мест), из которых 20 гостиниц – предприятия с принадлежащими городу пакетами акций.

В городе зарегистрировано около сотни «объектов размещения», прошедших обязательную (на право размещения) и добровольную (на право получения категории) сертификацию услуг.

По данным Комитета по внешним связям Смольного, в Санкт-Петербурге 5 отелей высшей категории, число гостиниц среднего класса – около 25. Восьмая часть гостиничных мест, т.е. около 4 тысяч – находится в высококатегорийных отелях. Еще 12 тысяч  - относятся к среднему классу, 11 тысяч – к экономическому. Около 6 тысяч мест дают пансионаты и дома отдыха.

Структура отражает доли гостиничных мест первого, среднего, экономического классов, а также пансионатов и домов отдыха в общем количестве мест размещения. В рамках сложившейся в Санкт-Петербурге системы сертификации услуг объектов размещения, обеспечивающей повышение стандартов гостиничных услуг и безопасность проживания в гостиницах, более 70% от общего количества объектов размещения прошли обязательную сертификацию, из них 36 гостиниц получили «звездную» категорию.

Сегодня существует около 150 инвестиционных проектов по строительству и реконструкции гостиниц. Число заявок от инвесторов на получение городских объектов недвижимости (пятно под застройку или здание под реконструкцию) под гостиничное развитие – более 300. За 2002 год городская Инвестиционно-тендерная комиссия выдала инвесторам около 70 объектов под проекты строительства гостиниц. Однако лишь на 17 из них начались работы.

Сдерживающими факторами для появления новых отелей являются необходимость наибольших при сравнении с другими вариантами развития недвижимости (бизнес-центры, торговые комплексы, жилые дома и т.д.) инвестиций в строительство (реконструкцию) и оборудование отелей, ярко выраженная сезонность спроса на услуги гостиниц и практически отсутствие местных управляющих компаний в данном сегменте рынка.

В настоящее время хорошую перспективу имеет инвестиционная деятельность в секторе малых гостиниц.  К категории малых гостиниц можно отнести  отель на небольшое количество номеров (до 50) при минимальном наборе услуг, отличающийся от гостиниц других категорий индивидуальным подходом к постояльцам и семейной атмосферой. Мини-отель – это традиционная гостиница со службой портье, горничных, отдельным помещением, где можно приготовить обед, как с помощью персонала, так и самостоятельно. В мини-отелях применяется индивидуальный подход, направленный на удовлетворение потребностей каждого клиента. Если мини-отель достаточно высокого уровня, то в номерах помимо санузлов с душем могут быть: телефон, фен, сейф, телевизор и другое дополнительное оборудование.

Идеальное место для малого отеля – подъезд хорошего дома в районе исторической застройки, расположенный в тихом месте. Привлекательным моментом для инвестора является относительно небольшой объем инвестиций в отели подобного класса -  1-3 млн. долларов. Малые отели требуют более значительных текущих затрат, но и уровень доходности в них самый высокий. Сэкономить на издержках можно при создании сети малых гостиниц и создании одной управляющей компании, которая занималась бы снабжением гостиниц, подготовкой кадров и раскруткой адреса.

В городе создана сеть малых гостиниц, объединившая более 30 предприятий, совместно продвигающих свои услуги в рамках официальной программы развития. Сформирована маркетинговая политика, включающая ценовую политику и реализацию информационной стратегии (выпущен каталог по малым гостиницам). Построенные в Санкт-Петербурге за последние годы малые отели  (среднего уровня, апарт-отели) предоставляют около 400 мест. Следует отметить, что во всех городах, являющихся туристическими центрами, сектор малых отелей играет существенную роль в развитии гостиничной индустрии.

Параметры спроса

Проведенные исследования Комитета по внешним связям Администрации Санкт-Петербурга позволили выявить, что начиная с 1994 года, происходит устойчивый рост общего потока зарубежных гостей. С 1998 года администрация Санкт-Петербурга провозгласила развитие въездного туризма как приоритетное направление городской экономической политики на ближайшие годы.

Количество иностранных гостей, посетивших Санкт-Петербург с 1997 по 2003 год представлены на рис. 2.11. Данные приведены без учета гостей, приехавших в Санкт-Петербург из Москвы и других регионов России. Лидер по посещению – Финляндия.

По подсчетам городского Комитета по туризму, в 2003 году, году 300-летия Северной столицы город должны посетить 5 млн. туристов, что в 1,7 раза выше показателя 2002 года.

В составе различных делегаций Санкт-Петербург в юбилейные дни посетили около 6 тысяч человек вместо ожидаемых 13 тысяч. Поэтому бронь во многих гостиницах оказалась невостребованной. Наиболее благополучно с точки зрения полученных доходов прошел юбилейный период для гостиниц первого класса. Загрузка гостиниц первого класса в мае 2003 года снизилась почти на 20% (с 75% до 56,6%), но доходы гостиницы оказались выше. Это произошло за счет того, что средняя цена номера возросла с 193 долл.США в сутки до 309 долл.США.

Спрос на гостиничные услуги в Санкт-Петербурге является сезонным. Причина этого в том, что большую часть приезжих составляют туристы, посещающие город в летние месяцы, когда климат более благоприятен в сезон - период с мая по октябрь включительно. В это время многие гостиницы полностью заняты. В зимние месяцы, с ноября по апрель, уровень заполняемости падает, и спрос определяется, в основном, приезжающими с деловыми целями и российскими приезжими, которые в состоянии заплатить льготную цену.

Среднегодовая заполняемость гостиниц первого класса приближается к максимальным показателям европейских отелей аналогичного класса (60-70%), а их заполняемость в летний период достигает 95%. Очень похожая ситуация наблюдается в ведущих отелях Санкт-Петербурга среднего класса, наиболее соответствующих по уровню сервиса и обслуживанию европейским стандартам.

Цены (стоимость номеров)

Ниже в таблице приведены диапазоны стоимостей номеров в основных гостиницах Санкт-Петербурга первого и среднего классов.
Табл.2.7. Стоимость номеров

Класс гостиницыСтоимость номеров, $/сутки 

1-комнатный

2-комнатный

3-комнатный

 

Первый

155-450

270-610

 

Средний:
****
***
апартаменты


75-210
35-130
70-100


175-230
130-170
130-350

Около 200
190-370

Нижняя граница диапазонов соответствует минимальной стоимости стандартного номера, верхняя граница – максимальной стоимости номера «люкс». Следует отметить, что стоимость номеров значительно колеблется от сезона, цены могут отличаться в 1,2 - 2 раза в зависимости от гостиницы.

В таблице 2.5. представлены цены номеров «от стойки». Существует несколько десятков категорий клиентов, имеющих возможности получить номер со скидками и бонусами. Чем выше класс гостиницы, тем больше может быть размер скидки и шире круг клиентов.

Тенденции и прогнозы

  1. Гостиничная инфраструктура города развита недостаточно. В городе дефицит отелей, отвечающих мировым стандартам. Количество туристов, посещающих европейские центры, обычно превышает численность постоянных жителей. В 4,7-миллионном Петербурге на 2000-2010 гг. специалисты прогнозируют поток туристов в 3 млн. человек ежегодно.
  2. Среднегодовая заполняемость большинства гостиниц относительно низка как по сравнению с Европой, так и Москвой. Ярко выраженная сезонность петербургского туристического рынка и неравномерность загрузки в течение года являются негативными факторами, вследствие чего международные операторы пока довольно медленно идут в Петербург.
  3. Стоимость размещения, проживания и питания в гостиницах Санкт-Петербурга превышает стоимость аналогичных услуг за рубежом, а качество и набор услуг в нашем городе по оценкам специалистов и туристов значительно ниже.
  4. Спрос на гостиничные услуги Санкт-Петербурга растет. По прогнозам международных экспертов на период с 1998 до 2008 г. ежегодное увеличение спроса на места в гостиницах первого класса составит 9,5%, в гостиницах среднего класса - 9% и в гостиницах низкого тарифа – 5%. Наибольший дефицит наблюдается в гостиницах среднего класса.
  5. В 2003 году наблюдается активизация на первичном и вторичном рынке строительства и реконструкции отелей.
  6. При увеличении предложения ожидается снижение стоимости номеров и их приближение к аналогичным показателям в Москве и за рубежом.

Изложенные факты, с одной стороны, свидетельствуют о широких перспективах развития гостиничного сектора в городе, с другой, напротив, говорят о неразвитости всей инфраструктуры туризма. Небольшой уровень доходов российских граждан также препятствует как развитию внутреннего туризма, так и, следовательно, развитию сети гостиниц; но и тут есть обнадеживающие тенденции. Иностранные туристы, по-видимому, будут выжидать, пока цены номеров и качество сервиса не достигнут адекватного соотношения.

К первому классу относятся гостиницы, имеющие пять звезд («Европа», «Астория», «Невский Палас», «Рэдиссон САС Ройал») и четырехзвездочная «Англетер». Номерной фонд гостиниц первого класса составляет 1 274 номера.

Осенью 2003 года запланировано открытие гостиницы «Гранд Отель Эмеральд» на Суворовском пр.,18 (181 место). Первоначально инвестор планировал построить бизнес-центр, далее отель «четыре звезды», однако впоследствии отдали предпочтение отелю «пять звезд». В здании, накрытом атриумом оборудовано 93  номера, в т.ч. 17 люксов (один королевский, один президентский). Новый отель, являясь членом международной ассоциации независимых отелей сети Summit Hotels&Resorts, будет специализироваться на приеме индивидуальных туристов.

Исследования показывают, что существующих пятизвездочных гостиниц недостаточно для Санкт-Петербурга. Прогноз Комитета по внешним связям администрации Санкт-Петербурга спроса на гостиничные места первого класса на период до 2008 года + 970 мест.

Управляют гостиницами первого класса международные гостиничные сети – Kempinski, Corinthia Hotels International, Forte&Le Meridian Hotels, Radisson SAS Hotels&Resorts. Больше половины постояльцев гостиниц первого класса – иностранные гости.

Среднегодовая заполняемость гостиниц первого класса отличается незначительно и составляет в последние годы 58-60%. Заполняемость отеля «Рэдиссон САС Ройаль» в первый год эксплуатации (с июля 2001 по июль 2002 гг.) составила 75%.  Следует отметить, что в первый год эксплуатации отель предоставлял значительные скидки.

Тенденции

  • Замораживание нескольких крупных проектов строительства гостиниц первого  класса на неопределенный срок.
  • Перепрофилирование в процессе строительства проектов среднего класса на высокий.
  • Дефицит гостиничных мест в «высокий сезон» и высокая недозагрузка в другие периоды.

К среднему, наиболее многочисленному классу причисляются четырехзвездочные и трехзвездочные гостиницы (например, «Пулковская», «Прибалтийская», «Москва», «Санкт-Петербург»).

Большинство гостиниц среднего класса нуждаются в реконструкции. Существующая программа развития гостинично-туристической инфраструктуры города предусматривает реконструкцию существующих гостиниц и доведение их до уровня международных стандартов. Большинство этих гостиниц расположено в центре города, реже - в непосредственно прилегающих к нему районах, но не на периферии. В 2002-2003 годах отмечен значительный рост инвестиций в реконструкцию существующих отелей.

Определено, что на ближайшую перспективу городу необходимо развернуть активное строительство отелей среднего класса, т.к. эта категория является преобладающей в объеме спроса на гостиничные услуги. В городе явный дефицит отелей класса 3 звезды, которыми, как правило, пользуются российские туристы. При этом цены в таких гостиницах явно завышены и не соответствуют уровню предоставляемого сервиса. Сегодня в городе отсутствуют гостиницы среднего класса, управляемые международными гостиничными операторами.

К юбилею Санкт-Петербурга предполагалось открытие десятка новых отелей среднего класса на 50-200 номеров, но введено в эксплуатацию несколько мини-отелей, также Управлением делами Президента открыт гостиничный комплекс в Стрельне – гостиница 4* «Балтийская звезда» и 20 коттеджей по 1 200 кв.м.

В 2003 году планируется открытие отеля «Достоевский» 3* на Владимирском пр.,19. Гостиница на 216 номеров занимает 5-7 этажи общей площадью 9 000 кв.м, первые 4 этажа – торговый центр «Владимирский Пассаж». В середине апреля здание сдано Госкомиссии. К услугам гостей отеля – конференц-зал, бизнес-центр, 5 баров, 2 кафе, 3 ресторана и фитнесс-центр. Рядом с метро «Достоевская» планируется также построить подземный многоярусный гараж на 200 машин и открытую парковку перед центральным входом на 25 машин. Открытие ожидается осенью. Предполагаемый оператор – Ramada.

Среднегодовая заполняемость гостиниц среднего класса заметно отличается в зависимости от уровня предоставляемых услуг. Загрузка в отелях с номерами после реконструкции, входящих в систему Best Western в международную систему бронирования составляет 70-80%, в гостиницах с низким уровнем менеджмента и предоставляемых услуг – 30-40%. Таким образом, средняя заполняемость отелей составляет около 50%.

Тенденции

  • Активизация инвестиционных проектов строительства и реконструкции гостиниц среднего класса, реконструкции существующих гостиниц. Прогнозируется увеличение темпов прироста предложения в 2005-2006 гг. в несколько раз. Наиболее перспективны проекты создания отелей на 100-200 номеров.
  • Практически все существующие гостиницы не соответствуют мировым стандартам.
  • Появление на рынке гостиниц среднего класса международных операторов.
  • Увеличение заполняемости в гостиницах, предоставляющих наиболее качественный сервис.

Апартамент-отели

Апарт-отели – это гостиницы квартирного типа. С одной стороны, гости живут в отремонтированной по евростандарту квартире, а с другой – получают набор гостиничных услуг. При отеле, как правило, находится ресторан, предоставляющий завтрак. К услугам гостей предлагаются круглосуточное обслуживание и охрана, залы для переговоров, бизнес-центр, услуги секретарей и переводчиков, охраняемая стоянка, сауна, салон красоты.

Сегодня в историческом центре города существует несколько апартамент-отелей, расположенных в одном здании с бизнес-центрами – это «Золотая Казанская», «Шведский дом», около 20 апартамент-отелей на 7-20 номеров с полным набором гостиничных услуг и многочисленные апартаменты на 3-7 номеров, предоставляющие собой несколько квартир с услугами уборки помещений. В спальных районах расположено несколько апартамент-отелей экономического класса на 100-200 номеров.

В 2003 году, к юбилею города введены в эксплуатацию апартаменты на Каменном и Крестовском островах VIP-класса, гостиничный комплекс «Taleon Club Eliseev Palace Hotel» на набережной Мойки,59 – элитные апартаменты на 25 номеров с клубом и рестораном.

В конце ноября 2003 года планируется открытие гостиницы 4* на Почтамтской улице,4. На месте 3-этажного жилого дома возведен 7-этажный отель. Общая площадь номерного фонда из 80 апартаментов составит 2 250 кв.м. Гостиница входит в международную сеть Mariott.

Заполняемость апартамент-отелей первого и среднего класса – 60-70%, экономического класса – около 50%.

Тенденции

  • Увеличение предложения в секторе малых отелей.
  • Разнородность существующих гостиниц.
  • Достаточно высокая заполняемость, ориентация на индивидуальных клиентов.
Главная       :       Обзоры       :       Рынки       :       Регионы       :       Исследования       :       Контакты
RVIEW.ru © 2007-2015,  Использование информации | Скорость интернета | Онлайн оценка авто