Обзоры и анализ рынков, маркетинговые исследования
 

Новинки

Все новинки

Поиск по сайту

Еще в разделе:

Маленькая гостиница как большой бизнес: срок окупаемости проекта, рентабельность
Загородный прейскурант. Обзор цен загородной недвижимости Подмосковья
Офисы переезжают за Садовое кольцо, но при этом продолжают расти в цене
Рынок аренды жилой и офисной недвижимости в Москве
Ситуация на гостиничном рынке г.Москвы
 

Зависимость арендной ставки от местоположения зданий

Местоположение офисного центра является наиболее существенным фактором, на основе которого формируется арендная ставка. В свою очередь фактор местоположения формируется на основе нескольких основополагающих факторов:
- близость к центру города и к центрам деловой активности;
- транспортная инфраструктура;
- престижность окружения.

Местоположение бизнес-центра - это та данность, на которую собственник объекта практически не может влиять. Поэтому для собственника очень важно заблаговременно изучить все «плюсы» и «минусы», а главное, перспективы территории, на которой он собирается создавать подобный объект. От местоположения будет зависеть приемлемый уровень отделки будущего бизнес-центра. Следует учитывать, что характеристики и значимость этого фактора со временем меняются. Например, строительство станции метрополитена недалеко от здания может привести к улучшению местоположения этого объекта и к повышению арендной ставки в бизнес-центре, рас положенном в этом здании.

Напротив, уплотнительная застройка территории, ухудшающая подъезды к зданию и вид из окон, или появление вблизи объекта управления иного объекта, ухудшающего инфраструктуру района (например, общежития ПТУ), может снизить арендную ставку.

Своевременное определение перспектив той или иной территории позволяет повысить доходность инвестиций. При определении плана повышения арендной ставки на ближайшие годы необходимо учитывать планируемые изменения внешнего окружения и перспектив района. Однако следует учитывать, что текущая арендная ставка должна устанавливаться сообразно настоящему моменту - без учета будущих улучшений.
При прочих равных условиях хорошее местоположение способно увеличить уровень арендной ставки бизнес-центра на 10—30%.

Близость к центру города и центрам деловой активности

На размер арендной ставки влияют такие характеристики объекта, как:
- близость к историческому центру города;
- близость к центрам деловой активности;
- близость к крупным транспортным узлам - аэропортам, вокзалам и т. д.

Положение здания по отношению к центру города определяет уровень бизнес-центра. Имея объект инвестиций в самом выгодном месте, собственник получит максимальную доходность, если выполнит там дорогую, качественную отделку. Например, сегодня в Санкт-Петербурге для строительства престижного офисного здания необходимо, что бы от этого здания до центра города можно было бы добраться максимум за двадцать минут на автомобиле. Это означает, что на данном этапе развития рынка собственнику нет смысла создавать объект с отделкой, коммуникацией и инженерией класса «А» в получасе езды от центра города. Надо понимать, что быстро возместить затраты на отделку такого здания за счет арендной платы не получится: на получасовом расстоянии от исторического центра арендная ставка объективно не может соответствовать ставке класса «А». Компании пока что не готовы платить за помещения вдали от центра большие деньги, даже при наличии дорогостоящей отделки и инженерии.

Однако здесь надо отметить, что постепенно взгляды на местоположение здания меняются. Например, в 90-х годах в Петербурге наиболее высоко оценивалось местоположение зоны 10-минутной доступности от центра Невского проспекта. С развитием рынка происходит снижение предложения в центре, но в то же время улучшается транспортная доступность окраин, и создаются новые зоны деловой активности. Сейчас процесс расширения престижной части города продолжается.

Необходимо также учитывать появление новых центров притяжения. За границей существуют успешные проекты создания деловых зон вдали от исторического центра городов.

В России примерами формирования новых деловых зон может служить «Большой Сити» в Москве.
Еще одним примером развития деловой зоны является Сити на Выборгской стороне в Санкт-Петербурге. С советских времен на территории Выборгской стороны располагались многочисленные заводы и фабрики.

В Петербурге можно назвать и другие зоны, которые сейчас не являются престижными, однако, скорее всего, в ближайшее время будут развиваться как деловые. Например, зона Лиговского проспекта вблизи Обводного канала. Исторически в этой зоне находились промышленные предприятия, которые сейчас перемещаются в более удобные зоны на окраинах города. Удобное расположение данной зоны по отношению к центру города вызывает интерес инвесторов, готовых вкладывать в торговую и офисную недвижимость. «Пионером» этой зоны стал ТЦ «Плато» (сейчас на его месте находится гипермаркет «Рамстор»).
Таким образом, фактор близости к историческому цен тру постепенно утрачивает свое значение: более важным для бизнес-центра становится нахождение в зонах дело вой активности.

Транспортная инфраструктура

На арендную ставку влияют такие факторы, как:
- близость к транспортным магистралям;
- близость к пешеходным зонам;
- удобные подъездные пути;
- характеристика прилегающих крупных трасс, улиц;
- наличие маршрутов общественного транспорта, близость к остановкам;
- пешеходная доступность (хорошая пешеходная доступность для Петербурга — наличие станции метрополитена в 10 - 15 минутах ходьбы);
- транспортная доступность до центра города (на общественном транспорте, на автомобиле);
- интенсивность транспортных и пешеходных потоков;
- наличие парковки/паркинга;
- отсутствие одностороннего движения и запретов на по ворот или разворот;
- другое.

В отличие от торгового центра, для которого наиболее важным фактором является проходимость (близость к людским потокам), для бизнес-центра гораздо важнее транспортная доступность.

Основная работа по обеспечению транспортной доступности района выполняется городскими властями. Вот почему для развития делового центра так важна активная помощь городской администрации.

Престижность окружения

На стоимость аренды влияют такие факторы, как:
- престижность района и конкретной улицы (известность, историческая и архитектурная привлекательность);
- архитектурная однородность окружения;
- состояние и репутация ближайших объектов;
- благоустройство территории (озеленение, состояние тротуаров, освещение и т. д.);
- инфраструктура района (наличие аптек, магазинов, в том числе супермаркетов, гипермаркетов, а также торговых центров; наличие и удобство предприятий сферы услуг, в том числе кафе и ресторанов, салонов красоты, спортивных и фитнес-центров, культурно-развлекательных центров и т. д.);
- близость к паркам, садам, скверам и т. д.;
- зона градостроительной ценности;
- доступность деловых услуг (ксерокопирование, поставка офисных материалов, продаж и обслуживание оргтехники, профессиональные консультации и т. п.);
- социальное окружение (жители микрорайона, соседние организации, их сотрудники и т. д.).

Архитектурная однородность района определяется окружением, в котором находится или будет находиться офисное здание. Так, бизнес-центр высокого класса не может соседствовать с «хрущевками». Специалисты управляющей компании Весаr приводят в пример здание НИИ урбанистики (Санкт-Петербург) - образец советского индустриального стиля.

Тем не менее бывают случаи, когда новый объект становится доминантой ранее не слишком престижного микрорайона, и вокруг него формируется деловая зона, по являются магазины, кафе, объекты сферы услуг и т. д. Впрочем, способность к формированию центра притяжения скорее свойственна торговым центрам или много функциональным центрам с торговой функцией — на пример, торгово-офисным комплексам. Наглядная демонстрация формирования такой зоны показана в ниже следующем примере.

Источник http://crelist.ru

Главная       :       Обзоры       :       Рынки       :       Регионы       :       Исследования       :       Контакты
RVIEW.ru © 2007-2015,  Использование информации | Скорость интернета | Онлайн оценка авто