Примерно 5% предложений московского элитного рынка жилья составляют квартиры-студии. Уже давно признанные на Западе, но в основном как студенческий и холостяцкий формат, в России они появились лишь 15 лет назад. В первую очередь это связано со специфическим состоянием рынка недвижимости, а точнее, его отсутствием в советский период. И только сегодня покупатели квартир разглядели студию.

Понятие «студия» в России претерпело значительные изменения: из формата жилья для творческих и не очень богатых людей эти квартиры превратились в элитное жилье. Что касается Европы, то квартира-студия в таких странах, как Франция, Германия, Швеция, Италия, считается стандартом городской жизни. «И если уж разговор заходил о жилье, — рассказывает Наталья Кац, директор агентства эксклюзивной недвижимости компании «Усадьба», — то там такого понятия, как «двух- или трехкомнатная квартира», вообще не существует. Европейцы говорят: квартира с одной или двумя спальнями. Так что в России понятие «студия» несколько искажено, и под ним наши соотечественники чаще подразумевают квартиру с одной спальней».

В то же время евростудия не предполагает наличия ни кабинета, ни гостиной, ни спальни, ни отдельной кухни — в любой момент хозяин такой квартиры должен иметь возможность поменять интерьер и «передвинуть» стены. Разве что только туалет и ванная комната обособлены, а все остальное помещение — всегда единое пространство. «В Москве практически не сыскать studio в чистом виде, — говорит Елена Ижболдина, руководитель департамента городской недвижимости компании Century 21. — У нас студия скорее некий элемент стиля: чаще всего — кухня-гостиная, где функциональные зоны могут быть визуально отделены друг от друга либо за счет разного уровня пола, либо за счет подвесных потолков разной высоты, либо системой освещения или переносными ширмами». Словом, «помещения» в будущей студии изолируют, но не глухими стенами, а «намеками» на них. «Самым важным в отделке квартиры-студии является грамотное зонирование внутреннего пространства, создающее психологический комфорт, — замечает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, — при этом выделение зон производится за счет напольного покрытия, подиумов, стеллажей, колонн, подъемов, ступеней, пластики, фактурных элементов потолков и прочих дизайнерских решений». Опять-таки для каждой зоны может использоваться различная цветовая гамма и освещение. В результате создается особый визуальный эффект — квартира кажется значительно больше и просторнее».

«В большинстве своем классический тип студии — это двухуровневая квартира, полностью лишенная перегородок, — продолжает Е. Ижболдина. — Первый уровень занимает зона гостиной-столовой, объединенная с кухней, а второй — спальня. В современных требованиях к планировкам можно отметить стремление к делению квартиры на две основные зоны: гостевую (общественную) и интимную (хозяйские покои). Современная студия несколько отличается от классического варианта, но в любом случае это пространство, в котором есть изолированные помещения. Например, объединяются холл и гостиная, а переход в кухонную зону оформляют аркой. Такой интерьер логичен и удобен для жизни, а главное — может быть выполнен в любом стиле от классики до хай-тек».

Но самое главное, что ни в Америке, ни в западноевропейских странах студия не относится к элитному сегменту недвижимости. Такое жилье покупают молодые, ибо это экономически выгодно. В России же из необычного формата постарались сделать конфетку, в результате и цены на студии резко взлетели.

Впрочем, как отмечают эксперты, хоть спрос на квартиры-студии в Москве понемногу увеличивается, однако высоким его назвать нельзя, не говоря уже о других российских городах. Объясняется все довольно просто: студия предназначена для проживания одного человека, а поскольку этот формат в основном прижился только на элитном рынке, то даже в столице не каждый желающий может позволить себе приобрести просторную и современную квартиру только для себя.

При этом треть покупателей студий вообще никогда в своей жизни не слышали о подобных квартирах. Но многие точно знают, о чем идет речь, и стандартный запрос на подобный объект выглядит следующим образом: просторная квартира, как правило, без изолированных помещений, площадью от 70 до 120 м, с большой гостиной-студией, одной спальней, двумя санузлами. Очень важно наличие гардеробной комнаты. Чаще всего в запросах высказывают пожелание, чтобы квартиры были готовы к заселению. Отдельные кабинеты, балконы и террасы покупателей интересуют редко. Не всегда принципиальны и видовые характеристики. «Так как технология монолитного строительства позволяет освоить большое «пятно» застраиваемого этажа, квартира имеет ограниченное количество окон, — говорит Наталья Кац. — Фактически, когда на студию размером до 70–100 кв. м приходится три окна, то это уже считается нормой».

В самом дорогом сегменте элитной недвижимости клиенты рассматривают объекты и большей площади — до 300 кв. м. Впрочем, в настоящее время к студиям зачастую причисляют и многокомнатные квартиры, если в них кухня объединена с гостиной.

У экспертов нет единого мнения по вопросу, какой именно и каких размеров должна быть студия. Например, ведущий аналитик по жилой недвижимости департамента консалтинга компании GVA Sawyer в Санкт-Петербурге Анастасия Негребецкая разделяет этот формат на два абсолютно разных типа жилья. «Первые — квартиры-студии минимальной площадью 25–30 кв. м, в которых с целью экономии пространства объединены кухня и жилая комната. Они расположены обычно в домах экономкласса. Приобретают их в основном студенты, одинокие люди или молодые семьи без детей. Этот формат, который иногда называют перевалочным, считается жильем для временного проживания, его покупают на два-три года. Главная ценность подобных квартир — доступность. Ко второму типу относят студии свободной планировки площадью от 60 до 110 кв. м, причем самого высокого класса».

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком», уверен, что общепринятые правила, какой именно формат жилья следует относить к квартирам-студиям, пока четко не выработаны. «Нет единогласия по размерам квартиры. Можно ли называть студией квартиру-маломерку в хрущевке с общей кухней и гостиной? И можно ли позиционировать как студии квартиры площадью свыше 100 кв. м лишь потому, что они не имеют межкомнатных перегородок? Не существует четких критериев и относительно зонирования пространства: можно ли считать студией квартиру, в которой спальня или детская расположены в изолированных комнатах?»

И в самом деле, если считать, что студия — это квартира, внутри которой отсутствуют капитальные стены и перегородки, то в таком случае ей будут соответствовать самые разные типы жилья: и малогабаритные двушки, трешки, в которых ради нескольких квадратных метров были снесены внутренние стены, и квартиры в элитных жилых комплексах, где согласно первоначальному проекту предусматривалось создание свободного пространства.

На вторичном рынке довольно популярны студии в стиле лофт (от англ. loft — чердак, галерея, голубятня), которые расположены обычно в помещениях бывших фабрик. Зачастую стилистика промышленного объекта сохраняется и в варианте жилья. Делая ремонт, хозяева используют плитку под кирпич, оставляют бетонные потолки, не пытаются скрыть технические элементы. В таких квартирах не бывает нагромождения мебели, отсутствуют лишние аксессуары.

Существует мнение, что центр столицы в перспективе станет деловым, поэтому ему в большей степени будет соответствовать формат квартир-студий. Но центр, как известно, состоит из исторических зданий, где много домов не только сталинской и брежневской эпох, но и дореволюционной постройки. Имеет ли смысл размещать в них студии? Практика показывает, что подобные квартиры все же появляются. Хотя потенциальному покупателю в таких ситуациях нужно быть особенно внимательным, потому что в большинстве случаев перепланировка в старом доме зачастую выполнена либо с большим количеством нарушений, либо вообще не узаконена. В итоге самые практичные предпочитают приобретать open space в новых элитных комплексах. Причем небольшие по метражу студии продают в первую очередь. Сегодня примерно 90% всех квартир в новостройках бизнес- и элиткласса имеют свободную планировку, поэтому студию можно оборудовать практически везде. «Без всяких нарушений жилищного кодекса можно провести перепланировку и в дореволюционных домах, в которых, как правило, квартиры не имеют несущих внутренних перекрытий, — говорит Н. Кац. — В сталинках же, как и в цековских домах, проводить перепланировку нецелесообразно, потому как технология, которая использовалась при их возведении, не предполагала создания большого единого пространства».

Если в Европе студии в основном приобретают люди молодые, большей частью студенты и начинающие специалисты, то в России свыше трети желающих иметь квартиру для одного — это, как правило, бизнесмены. Причем многие из них живут либо за границей, либо в других регионах страны, но имеют свой бизнес в Москве. При этом почти 20% потенциальных покупателей, приобретающих недвижимость в инвестиционных целях, предпочитают вкладываться в студии в строящихся элитных комплексах. Более 30% запросов исходит от родителей, чьим детям удалось поступить в престижные вузы. Остальные — от холостых мужчин и незамужних женщин, представителей творческих профессий, гламурной молодежи и просто любителей большого и открытого пространства. Встречаются даже клиенты, которые уже имеют в столице жилье, а студию приобретают для организации вечеринок, творческой работы, ради смены обстановки, а порой из-за месторасположения.

Несмотря на то что большинство москвичей при выборе квартиры по-прежнему придерживаются классических вариантов, спрос на студии все же понемногу растет. В то же время риэлторы почти в один голос утверждают, что подобрать необходимую студию очень непросто. Одних клиентов не устраивает стиль отделки, других — планировка, третьих — район. Порой время экспозиции вышедшего на рынок готового объекта может достигать года. «В России, в частности в Москве, цены на студии, надо сказать, немалые. А если учесть, что варианты использования такого типа жилья порой весьма ограничены, то отыскать покупателя, готового заплатить приличные деньги, довольно непросто», — рассказывает Н. Кац.

«Конечная цена студии, как и любой другой элитной или нестандартной квартиры, будет зависеть от месторасположения дома, а также от уровня жилого комплекса, — говорит Д. Таганов. — Причем стоимость одинаковых по площади студий может отличаться на порядок, если одна расположена в панельном доме в спальном районе столицы, а другая — в элитном жилом комплексе в переулках Остоженки или Арбата».

В немалой степени цены зависят и от качества ремонтных работ. Ведь в одном случае можно обойтись и 10 тыс. долл., а в другом — затраты будут сопоставимы с ценой самой квартиры. Как утверждает А. Негребецкая, выполнять отделку помещения имеет смысл только в студиях, которые оборудованы в домах экономкласса. К тому же, как показывает опыт продаж, это должна быть минимальная муниципальная отделка. В квартирах-студиях в элитном сегменте состоятельные покупатели заказывают отделку помещений по своему вкусу либо пользуются услугами именитых дизайнеров. Что же касается конкретных цен, то в сегменте эконом, если к тому же дом расположен на окраине столицы или на востоке Москвы, стоимость 1 кв. м может составлять и 5 тыс. долл., а в центре доходить до 20 тыс. долл. Что касается квартир-студий в элитных домах, то разброс цен довольно широк — от 7 до 40 тыс. долл./кв. м. Все зависит, как уже говорилось выше, от таких параметров, как уровень здания (класс), его местоположение, наличие сервисных услуг и инфраструктуры.

Кроме того, чем большей суммой располагает покупатель, тем больше требований он будет предъявлять к своему новому жилью.

Сергей РОМАНОВ
Источник Недвижимость и Цены