— Обзор земельных участков Подмосковья площадью более 1 Га
— Земля в Подмосковье не подешевеет, несмотря на большие резервы
— Мониторинг земельных участков, землеустройство и территориальное планирование
— Обзор рынка земельных участков Перми за март 2008 года
— Сколько стоит подмосковная земля?

Тверской земельный рынок, как в прочем, и по всей России, ещё очень молод и слабо развит. Лишь в последние годы с принятием Земельного Кодекса ситуация на рынке стала изменяться в лучшую сторону. Не касаясь законодательных актов, обеспечивающих функционирование земельного рынка, историю его становления, отметим, что в настоящее время рынок стал более открытым и постепенно, по мере развития спроса и предложения, стали формироваться цены в зависимости от разных ценообразующих факторов.

Информация о предложениях на продажу или даже об уже свершившихся продажах различных земельных участков в Тверской области представлена на многочисленных сайтах и в газетах рекламных объявлений. Основными носителями информации о предложениях на продажу различных земельных участков в Тверской области стали сайты "Тверьзем", "Росзем", "ВОЛГА-ЭСТЕЙТ" и группы компаний Удача.

Основную массу этих предложений составляют земельные участки сельскохозяйственного назначения. На втором месте - земельные участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Есть некоторое количество достаточно больших участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, размещения баз отдыха, яхт клубов и др. В данном сообщении рассмотрено 516 предложений на продажу земельных участков. Из них 387 - сельскохозяйственного назначения и 129 - под ИЖС.

В таблице 1 представлены средние, минимальные и максимальные значения предлагающихся к продаже площадей земельных участков и цен на них.

Таблица 1. Характеристика земельных участков, предлагавшихся к продаже в конце 2004 - начале 2005 года

	Сельхозназначение		ИЖС
	Площадь, га	Цена, $/сотка	Площадь, сотка	Цена, $/сотка
Среднее	12,1	203	28,3	749
Минимум	1,6	10	6	66,6
Максимум	311,0	2300	72	2105

Из рисунка 1 и таблицы 1 наглядно видно различие в ценах участков сельскохозяйственного назначения и участков для ИЖС.

Практически половина всех участков сельхозназначения предлагается по цене до 100 долларов за одну сотку. Причём среди них есть достаточно много предложений по ценам от 10 до 40 $/сотку. А в диапазон до 200 $/сотку попадают 75% всех участков. С ценами больше 400 - 500 $/сотку можно встретить только отдельные предложения. Причём один участок предлагается даже по цене 2300 $/сотку.

Рисунок 1. Распределение цен, предлагавшихся к продаже земельных участков в тверской области.

Из представленных данных видно, что для участков, предназначенных под ИЖС, при средней цене около 750 $/сотку наблюдается разброс от 66,6 до 2100 $/сотку, а наибольшее количество участков имеет цену в районе 900 $/сотку (рис.1).

Рассмотрим по отдельности предложения на продажу участков под ИЖС и участков сельскохозяйственного назначения.

Уже беглый анализ показывает, что стоимость земельных участков под ИЖС формируется в зависимости от степени приближенности данных участков к большим водоемам: Иваньковское водохранилище, бассейн реки Волга (Калининский, Конаковский, Кашинский, Калязинский, Кимрский районы), бассейн озера Селигер (Осташковский район), от возможности присоединения к различным инженерным коммуникациям, от транспортного сообщения, от степени удалённости от Твери и Москвы. Список основных ценообразующих факторов:

1. Удаленность от населенных пунктов, в том числе:
2. Удаленность от г. Москвы
3. Удаленность от областного центра
4. Удаленность от районного центра
5. Удаленность от ближайшего сельского поселения (деревни, села)

1. Водные объекты, в том числе:
2. Тип водного объекта

1. Удаленность земельного участка от него
2. Лесные массивы, в том числе:
3. Тип лесного массива
4. Удаленность от леса

1. Транспортная доступность, в том числе:
2. Наличие подъездных автодорог, в т.ч. удаленность от основной автодороги с асфальтовым покрытием
3. Наличие сообщения общественным транспортом

На рисунке 2 наглядно представлено влияние коммуникаций на усреднённую стоимость земельных участков под ИЖС. В анализируемой базе оказалось 34 участка не имеющих каких либо коммуникаций (категория "0") и их усреднённая стоимость оказалась равной $590, на 59 участков - подведено электричество непосредственно на участок (категория "1"), что подняло среднюю стоимость земельных участков на $100 и 36 предложений - это земельные участки, имеющие подвод электричества и природного газа (категория "2"), средняя стоимость которых оказалась равной $925, то есть почти на 60% дороже участков, не имеющих ни каких коммуникаций.

Рисунок 2. Влияние коммуникаций на усреднённую стоимость земельных участков под ИЖС (пояснения в тексте).

На рисунке 3 показано влияние степени удалённости земельных участков от крупных водоёмов (1 - участки, расположенные на первой линии, непосредственно у большой воды; 2 - вторая линия, недалеко от большой воды; 3 - третья линия, в глубине массива).

Рисунок 3. Влияние удалённости от большой воды на усреднённую стоимость земельных участков, предназначенных под ИЖС (пояснение в тексте).

Необходимо отметить, что три четверти всех выставленных на продажу земельных участков под ИЖС находятся в непосредственной близости от хотя бы небольших водоёмов и только одна четверть - на удалении от них.

Интерес представляет и вопрос, как распределены эти участки по области. На рисунке 4 представлена диаграмма распределения земельных участков, находящихся вблизи водоёмов, по районам области.

Рисунок 4. Удельный вес предложений земельных участков категории "ИЖС", расположенных у водоемов на территории Тверской области

Данная диаграмма позволяет сделать вывод, что основную долю рынка земли занимают предложения операторов Калининского и Осташковского районов Тверской области. Причиной этого является поэтапное расширение рынка земли Калининского района, где основной спрос распространяется на берега Волги с заросшим сосновым лесом и появление новых предложений Осташковского района.

Привязка Твери к Москве и Московской области и сегодня обеспечивает постоянство потока москвичей, желающих приобрести земельные участки для строительства дач, коттеджей на берегу реки или озера.

Аналогичное распределение земельных участков, расположенных вдалеке от водоёмов (рисунок 5), показывает, что больше всего подобных участков находится в том же Осташковском районе. Видимо, некоторых владельцев ввёл в заблуждение первоначальный повышенный спрос Московских и Петербургских покупателей на земли около озера Селигер, в результате чего наиболее интересные участки были распроданы ещё несколько лет назад. В результате на рынок было выброшено избыточное количество земельных участков, причём не только у воды.

Рисунок 5. Распределение по районам области предложений земельных участков, находящихся в удалении от водоёмов.

Одним из первых стал Конаковский район. В настоящий момент стоимость земли непосредственно у водоема, варьируется от 1000 до более чем в 2000 $/сотку.

Поэтому, земельный участок, расположенный вблизи базы отдыха/коттеджной застройки, имеющий пологий берег с соснами, с подведенным электричеством и газом, имеющий небольшой пляж, может стоить более 2000 $/сотку.

В Кимрском районе стоимость отдельных участков по 20 соток, расположенных непосредственно у водоема (р. Волга), между городами Дубна и Кимры составляет 1000 $/сотку (д. Прислон, д. Богунино).

В Кашинском районе стоимость участков в 15 - 20 соток, расположенных непосредственно у Волги составляет от 500 до 1000 $/сотку (д. В.Устье, д. Каданово, д. Горки).

В Калязинском районе стоимость участков, расположенных непосредственно у водоема (р. Нерль) составляет 500 $/сотку.

Осташковский район известен бассейном озера Селигер, место отдыха и спорта. Поэтому в настоящее время высоким спросом со стороны потенциальных инвесторов пользуются земли рекреационного назначения.

Калининский район охватывает как часть бассейна Иваньковского водохранилища (р. Волга), так и пригородную зону г. Твери, поэтому стоимость земельных участков в различных частях района значительно различается. Если рассматривать бассейн Иваньковского водохранилища, то стоимость земли, расположенной в 150 метрах от реки Шоша составляет от 700 до 1000 $/сотку. Стоимость земельных участков, расположенных в непосредственной близости к водоему, составляет свыше 1000 $/сотку. В пригородной зоне г. Твери стоимость земли, расположенной непосредственно у рек Тьма, Тверца, Волга составляет от 900 до 2000 $/сотку. Нижняя граница диапазона соответствует продаже целиком отдельного массива по 900 - 1000 $/сотку (д. Прудище, БО "Волжанка"), а верхняя граница - продаже участка в 15 соток по 2000 $/сотку (д. Прудище).

Поскольку в Тверской области пока ещё нет рынка земли под закрытые охраняемые посёлки, то отдельные выводы о возможной стоимости подобных участков в ближайшее время можно сделать на основе анализа рынка загородной недвижимости ближнего Подмосковья и экспертных мнений специалистов. Проведённый анализ показал, что стоимость земельных участков, предназначенных для строительства закрытых охраняемых посёлков возрастает примерно на 10% при наличии хорошо организованной охраны, на 10 -15%, если недалеко от участка имеется лес, и на 20 - 30%, если сосновый лес имеется непосредственно на участке. Ещё на 10 -15% увеличивается стоимость, если на территории закрытого посёлка, либо в непосредственной близости от него имеется спортивный комплекс и вся необходимая другая инфраструктура.

Безусловный интерес представляет информация о площадях земельных участков, предлагаемых к продаже в Тверской области.

Анализ рынка загородной недвижимости Подмосковья показал, что в настоящее время (конец 2004 - начало 2005 года) наибольшим спросом у покупателей пользуются участки площадью 15 - 20 соток (рисунок 6). Следует только иметь в виду, что эти данные получены из рекламных объявлений в основном по закрытым коттеджным посёлкам.

Рисунок 6. Распределение по площади земельных участков под коттеджами в Московской области.

Анализ Тверского земельного рынка показал, что более 40% участков предлагается размером до 15 соток (рисунок 7). В основном это индивидуальные участки, расположенные в разных местах области, и только в одном объявлении предлагается к продаже участок 18,8 га, разбитый на 30 участков по 50 соток каждый.

Рисунок 7. Распределение земельных участков, предлагаемых для ИЖС, по размерам.

Что касается земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственных целей, то, как отмечалось выше, примерно 25 % из них выставлены на продажу, скорее всего, по завышенной цене. Анализ показывает, что для этих участков характерны те же зависимости, что и для участков, предназначенных под ИЖС. Для примера на рисунке 6 показано влияние на среднюю цену предложения земельных участков сельхозназначения их удалённости от озера Селигер. Аналогичные зависимости наблюдаются и для других районах области.

Это говорит о том, что некоторые продавцы полагают, что целевое назначение таких участков без особого труда может быть изменено на назначение под индивидуальное жилищное строительство.

Об этом же, в частности, свидетельствует тот факт, что повышенные цены характерны для участков, находящихся в непосредственной близости от крупных водоёмов и имеющих возможность подключаться к основным инженерным коммуникациям.

Рисунок 8. Влияние удалённости участков сельхозназначения от озера Селигер на их среднюю цену предложения.

Из рисунка 9 наглядно видно, что 65% земельных участков сельхозназначения предлагается к продаже в Осташковском районе, в котором существует определённый дефицит участков для ИЖС. Ещё 25% предлагается в Кимрском районе. Всего 12 - в Конаковском и совсем не было обнаружено предложений в Калининском районе.

Рисунок 9. Распределение участков сельскохозяйственного назначения по районам Тверской области.

Таким образом, рынок земли в Тверской области всё ещё находится в начале своего развития, цены на земельные участки не установились, а влияние различных факторов на стоимость земли ещё не полностью определено. Для прогнозирования развития ситуации на рынке земли в Тверской области в ближайшие годы полезно, не обращая внимания на абсолютные значения стоимостей, проанализировать сегодняшнюю ситуацию в существенно более развитом рынке Подмосковья.

Источник www.realtymarket.ru