Обзоры и анализ рынков, маркетинговые исследования
 

Новинки

Все новинки

Поиск по сайту

Еще в разделе:

Маленькая гостиница как большой бизнес: срок окупаемости проекта, рентабельность
Загородный прейскурант. Обзор цен загородной недвижимости Подмосковья
Офисы переезжают за Садовое кольцо, но при этом продолжают расти в цене
Рынок аренды жилой и офисной недвижимости в Москве
Ситуация на гостиничном рынке г.Москвы
 

«Вторичка» с дисконтом: где и сколько удастся сэкономитьФевраль 2020

Циан.Журнал выяснил, в каких районах столицы реально купить жилье с максимальным дисконтом, сильно ли снижается цена выставленных на продажу квартир и насколько часто собственники идут на уступки покупателям.

Эксперты Циан изучили, как менялась стоимость квартир в процессе продажи на вторичном рынке в Москве в 2019 году. Данные основаны на анализе изменения цен по каждому объявлению на cian.ru, опубликованному после 1 января 2019-го. Учитывались только завершенные сделки — квартиры, снятые с продажи.

Количество сделок на вторичном рынке недвижимости Москвы уменьшается. По итогам 2019 года в столице зарегистрировано 145,6 тыс. сделок купли-продажи — это на 7% ниже, чем в 2018-м.

7 из 10 продавцов готовы подвинуться

В 2019 году продавцы 70% квартир на вторичном рынке Москвы снизили первоначальную цену объектов в объявлении. Еще 18% собственников не стали скидывать стартовую стоимость. На 12% объектов цена за время продажи выросла. Для сравнения: в Московской области стоимость в процессе продажи снижается реже (для 67% объектов), 21% всех квартир был реализован без скидки, для 12% квартир цена была увеличена в период поиска покупателя.

Чаще всего дисконт предоставляется в наименее престижных округах (с большой площадью промзон, удаленных от центра города): ВАО, ЮВАО и ЗелАО (в 73% всех размещенных объявлений стартовая цена была снижена). Наименьшая доля жилья со скидкой предлагалась в ТАО (62%), что связано с минимальным бюджетом предложения — 5,9 млн рублей (среднее по рынку значение составило 17,7 млн рублей). Средняя скидка на вторичном рынке недвижимости равна 4,9%.

Рейтинг округов Москвы по доле квартир с дисконтом на вторичном рынке

Округ

Доля квартир, проданных со скидками

Средний дисконт

Средняя стоимость жилья, проданного со скидкой, млн руб.

ВАО

73%

–4,85%

10,2

ЮВАО

73%

–4,56%

9,4

ЗелАО

73%

–3,90%

7,6

ЮЗАО

72%

–4,69%

15,1

СЗАО

71%

–4,86%

15,0

ЗАО

69%

–5,25%

25,4

СВАО

69%

–4,65%

11,1

ЮАО

69%

–4,46%

11,7

НАО

68%

–4,53%

8,0

САО

68%

–4,90%

15,7

ЦАО

68%

–6,20%

42,0

ТАО

62%

–4,76%

5,9

Всего

70%

–4,90%

17,7 (14*)

По данным Аналитического центра Циан

* Без учета элитных квартир с ценой 1 кв. м от 400 тыс. рублей

Среди всех столичных районов самые большие скидки зафиксированы в районах Арбат, Тверской, Сокольники. Минимальные скидки в 2019 году получили покупатели недвижимости в Матушкино, Силино и Новокосино.

Столичные районы с максимальной скидкой

Район

Средний дисконт

Средняя стоимость жилья, проданного со скидкой, млн руб.

Арбат

–7,4%

52,0

Тверской

–7,4%

43,8

Сокольники

–7,0%

19,5

По данным Аналитического центра Циан

Столичные районы с минимальной скидкой

Район

Средний дисконт

Средняя стоимость жилья, проданного со скидкой, млн руб.

Матушкино

–3,5%

6,7

Силино

–3,3%

7,2

Новокосино

–3,0%

9,8

По данным Аналитического центра Циан

Средний срок поиска покупателя

По подсчетам аналитиков Циан, в 2019 году средний срок поиска покупателя составил 90 дней. Именно столько проходит с даты подачи объявления до его снятия с сайта. Жилье, стартовая стоимость которого не изменилась, экспонировалось на сайте в среднем 60 дней. Собственники, повысившие цены, искали покупателя в среднем 101 день. Предложения с дисконтом продавались за 96 дней.

Объявление о продаже однокомнатной квартиры в среднем находится на сайте 81 день, двухкомнатной — 87 дней, трехкомнатной — 95 дней, многокомнатной — 105 дней. Сроки варьируются в зависимости от соответствия стоимости среднерыночным показателям. При адекватном ценообразовании продать «однушку» удастся всего за 59 дней.

Сроки экспозиции квартир на вторичном рынке Москвы в 2019 году, дней

Стратегии продавцов

1-к.

2-к.

3-к.

Многокомн. (4+)

Все типы комнатности

Снизили стартовую цену

84

95

101

116

96

Цена не менялась

59

59

63

63

60

Повысили стартовую стоимость

96

98

105

113

101

Все стратегии продавцов

81

87

95

105

90

По данным Аналитического центра Циан

«По итогам 2019 года в Москве две трети спроса (64%) пришлось на объекты вторичного рынка. Например, в 2014 году продажи готовых объектов от собственников занимали порядка 87%. С запуском программы редевелопмента, а также реновации старого жилого фонда в Москве остается все меньше районов, в которых готовые дома не конкурируют с более доступными по цене новостройками».

Алексей Попов,руководитель Аналитического центра Циан

По словам Алексея Попова, поэтому собственники все чаще вынуждены предлагать дисконты. По прогнозам, средний уровень скидки в среднесрочной перспективе сохранится на уровне 4–5%. «Вторичный рынок недвижимости поддерживают законодательные поправки в 214-ФЗ. Новостройки становятся дороже, девелоперская активность снижается: все больше потенциальных покупателей будут выбирать уже готовое жилье», — уверен руководитель Аналитического центра Циан.

Размер дисконта

По подсчетам экспертов, для 60% объектов снижение стартовой цены в объявлении не превысило 500 тыс. рублей. Речь идет о проектах со средней ценой продажи 11,1 млн рублей и дисконтом 2,6%.

Скидку от 500 тыс. рублей до 1 млн рублей предоставили продавцы 19% квартир. Средняя цена продажи таких объектов составила 14,7 млн рублей, дисконт — 6,3%.

От 1 до 3 млн рублей сэкономили 14% покупателей, средний бюджет таких предложений — 23,1 млн рублей, скидка достигла 9%.

Оставшиеся 7% продавцов скинули от 3 млн рублей. Средняя цена квартир составила 61 млн рублей, скидка — 12%.

Максимальная корректировка цены в объявлении составила 88 млн рублей: именно на такую сумму была снижена стоимость квартиры площадью 500 кв. м в районе Крылатское.

Изначально собственник продавал объект за 327 млн рублей. Финальная стоимость объекта (за 98 дней экспозиции) снизилась до 239 млн рублей.

Скидка на возраст

Максимальные скидки собственники предоставляют в домах, построенных до 1920 года, — в среднем 6,2%. Эксперты Циан связывают это не только с высокой стоимостью таких объектов (средний чек сделки с учетом дисконта составил в таких домах 30,5 млн рублей), но и с непростой юридической историей большинства квартир. В среднем продавцы снижали первоначальную стоимость на 2,6 млн рублей.

Высокий бюджет покупки объясняется расположением подобных объектов преимущественно в центре города.

Основные претензии покупателей к подобным вариантам: устаревшие коммуникации, отсутствие подземного паркинга, зачастую нет собственной придомовой территории.

Но квартиры именно в таких домах имеют наибольшую среднюю стоимость 1 кв. м — 340 тыс. рублей.

По аналогичным причинам высокую скидку предоставляют продавцы и на квартиры в домах 1920–1939 гг. строительства — 5,4%. В рублевом выражении дисконт составляет 1,4 млн рублей, бюджет сделки — 22 млн рублей.

Средний уровень дисконта — в домах, построенных за последние два десятилетия (2000–2019 гг.), — 5,1%, или 1,6 млн рублей. Эксперты Циан указывают на значительное количество квартир с неудачными планировками, появившихся на заре развития монолитного домостроения: большими площадями, «лишними» и нефункциональными помещениями (узкими длинными коридорами и пр.). Средняя стоимость проданной квартиры в домах 2000–2019 гг. постройки — 23,8 млн рублей.

Средний дисконт в зависимости от года постройки

Год строительства

Средний дисконт по всем проданным лотам

Средний дисконт для лотов со сниж. ценами

Средний дисконт, млн руб.

Средний чек сделки с дисконтом, млн руб.

до 1920

–3,8%

–6,2%

2,6

30,5

1920–1939

–3,2%

–5,4%

1,4

22,0

1940–1959

–3,4%

–5,3%

1,0

16,1

1960–1979

–3,0%

–4,7%

0,5

9,0

1980–1999

–2,8%

–4,5%

0,7

12,8

2000–2019

–2,7%

–5,1%

1,6

23,8

По данным Аналитического центра Циан

Последний этаж — без дополнительных уступок

По подсчетам аналитиков Циан, 9% проданных квартир на вторичном рынке недвижимости Москвы располагалось на последних этажах. Средняя скидка на такие объекты составила 5,1%. На квартиры, расположенные на других этажах, продавцы, как правило, готовы снизить цену на 4,9%. Средний срок экспозиции квартиры на последнем этаже составил всего 53 дня против 55,5 дней на остальных этажах.

В 2019 году наибольший дисконт предоставлялся в малоэтажных корпусах (до четырех этажей включительно) — 6,9%. Речь идет преимущественно об элитной застройке в центре города.

Достаточно неплохо удастся сэкономить при покупке квартир в высотных домах (от 20 этажей) — 5,6%. Эксперты связывают это с активной конкуренцией: в одном доме продается до нескольких десятков сопоставимых по характеристикам объектов.

Уровень скидок в зависимости от этажности здания

Этажность здания

Средний дисконт

до 4

6,9%

от 5 до 9

5,0%

от 10 до 19

4,6%

от 20 до 35

5,6%

более 35

5,6%

По данным Аналитического центра Циан

Пересмотр в сторону увеличения

В 59% столичных квартир, стоимость которых увеличилась во время продажи, прирост цен не превысил 500 тыс. рублей. Средняя стоимость продажи таких лотов с учетом пересмотра прайса составляет 11,1 млн рублей. Среднее повышение цены — 2%.

Для 18% объектов стоимость была пересмотрена от 500 тыс. до 1 млн рублей. Средний бюджет таких объектов на момент продажи составил 16,7 млн рублей. Средний прирост цены — 5,6%.

Еще для 16% квартир стартовая стоимость выросла от 1 до 3 млн рублей. Средняя стоимость объектов — 27,2 млн рублей. Средний прирост цены — 8,9%.

Для 7% объектов с положительной ценовой динамикой первоначальная стоимость выросла от 3 до 44 млн рублей. Это касается преимущественно объектов элитного класса: средняя стоимость таких лотов составляет 60,6 млн рублей, прирост цен — 14%.

Максимальный прирост цены за время продажи зафиксирован для квартиры площадью 325 кв. м в доме 1914 года постройки, расположенном в Тверском районе. Изначально собственник выставил объект в продажу за 150 млн рублей, конечная цена объекта достигла 190 млн рублей.

«Увеличение стартовой стоимости квартиры при продаже не всегда связано с заниженной оценкой. Чем дороже объект, тем чаще покупатель может рассчитывать на значительный дисконт. Многие собственники закладывают в стоимость объекта ценовой запас на потенциальный торг — именно с этим и связан прирост стоимости в несколько миллионов рублей».

Алексей Попов,руководитель Аналитического центра Циан

В среднем по рынку средний прирост стоимости квартир в продаже составляет 4,5% — обычно столько и закладывают продавцы на скидку во время торга.

Большим площадям — большие скидки

На максимальные дисконты следует рассчитывать покупателям больших по площади квартир. В 2019 году скидку от 25 до 30% почти в половине случаев (48%) давали продавцы трехкомнатных лотов. Пятая часть сделок со значительными уступками прошла с четырехкомнатными квартирами (21%).

Минимальные скидки (до 5%) в равной степени удастся получить покупателям «однушек» (28%) и «трешек» (29%). 37% лотов со скидкой до 5% — «двушки», 6% — многокомнатные квартиры.

Источник https://www.cian.ru

Главная       :       Обзоры       :       Рынки       :       Регионы       :       Исследования       :       Контакты
RVIEW.ru © 2007-2015,  Использование информации | Скорость интернета | Онлайн оценка авто