В течение полугода наш интернет-журнал регулярно знакомит читателей с состоянием рынка недвижимости. Мы уже поговорили о первичном и вторичном жилье, о рынке аренды жилья, о приватизации земельных участков. На этот раз мы затронем в нашем разговоре фактическое состояние дел и основные направления развития рынка земельных участков Подмосковья.

Наш собеседник – заместитель директора, начальник управления новостроек ООО «Реконструкция и Развитие+ Зеленоград» Алексей ХЛЫБОВ.

– Алексей Александрович, давайте с самого начала определимся с основными предметами нашей беседы.

– Условно рынок земельных участков можно разбить на три основных сегмента:

1) земельные участки сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «сельскохозяйственное производство», «для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства»;

2) земельные участки в садоводческих и дачных товариществах;

3) земельные участки на землях поселений, с видом разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство», «для ведения личного подобного хозяйства».
Второй и третий сегменты часто пересекаются. Первый сегмент обособлен, иногда на участки из этого сегмента меняют вид разрешенного использования – «дачное строительство», «садоводство», тогда участок начинает относиться ко второму сегменту.

– У «земельного» рынка не такая уж древняя история.

– Рынок начал формироваться с 1998 года и тех пор характеризуется расширением географии массового спроса – от 10 км от МКАД до 100 км от МКАД, а по некоторым направлениям с хорошей транспортной доступностью и более, и постоянным ростом цены до настоящего момента.

– Чем обусловлено нынешнее состояние рынка загородной недвижимости Подмосковья?

– На первый взгляд ничего нового – состояние рынка и его перспективы определены в первую очередь естественным развитием рынка, который повторяет историю развития рынка жилой недвижимости с некоторой задержкой, в силу более позднего возникновения массового спроса и более позднего формирования нормативно-правовой базы. Разразившийся экономический кризис играет в настоящий момент большую роль. Он является катализатором наметившихся ранее тенденций – смещение массового спроса в сторону небольших земельных участков, увеличение ликвидности участков с коммуникациями, остановка роста цен на участки.
Сейчас поступают в оборот большие (от 1 га) земельные участки сельскохозяйственного назначения, приобретенные 5-10 лет назад у обанкротившихся сельскохозяйственных предприятий и крестьян-фермеров. Участки все это время не обрабатывались и играли роль «депозита» с процентной ставкой 30–100% годовых. При существующем на данный момент дефиците наличных денежных средств собственники пытаются извлечь означенную прибыль.
– Однако покупателей среди тех, кто бы мог использовать землю по назначению «сельхозпроизводство», просто не существует – сельскохозяйственный комплекс Подмосковья разрушен.
– Совершенно верно, лишь немногие действующие предприятия и фермеры имеют собственной земли в избытке. Отдельные участки представляют теоретический интерес для девелоперов, работающих в направлении «малоэтажное жилищное строительство», «строительство загородных дачных комплексов c круглогодичным проживанием», но большинство девелоперов сейчас испытывает трудности с финансированием уже выведенных на рынок объектов и о финансировании перспективных объектов не помышляют. В настоящий момент конкретные цены еще не сформировались ввиду отсутствия спроса.

– Получается, рынок загородной недвижимости стоит на месте?

– Не совсем так. Основной акцент массового спроса приходится на участки в землях поселений, с видом разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство», «для ведения личного подобного хозяйства». Как правило, это участки в деревнях, с возможностью круглогодичного проезда, электрифицированные, а в некоторых случаях и газифицированные. Строительство на таком участке дома (дачи), позволяет пользоваться им круглогодично и осуществлять регистрацию по месту жительства. Предложение таких участков ограничено, а цена сотки в окрестностях Зеленограда на середину 2008 года составляла 250-300 тыс. рублей. При этом площадь участков варьируется от 6 до 25 соток.

– Участки в садовых товариществах сегодня представлены на рынке загородной недвижимости?

– Конечно. Площадь этих участков в основном 6 соток, иногда 8, редко 10-12 соток. Большинство участков имеет весьма посредственное качество подъездных дорог, электрифицированы, но разрешенная мощность на участок 3-5 кВт, что для современных дач (домов) мало, редкие случаи газификации. Массовым спросом эти участки стали пользоваться 3-4 года назад, в связи с возросшими желаниями и возможностями граждан построить свой загородный дом, в том числе и с возможностью круглогодичного проживания и отсутствием свободных мало-мальски подготовленных участков в деревнях.

– Чем еще, на ваш взгляд, была обусловлена эта востребованность?

– К преимуществам участков в садовых товариществах можно отнести возможность самоорганизации собственников на финансирование объектов инфраструктуры – внутренней дорожной сети, увеличение электрической мощности, охраны, в отдельных случаях и газификации. Это в свою очередь приводит к выравниванию цен на садовые участки с ценами на участки на землях поселений.

– Да, очень хотелось, чтобы в нашем разговоре прозвучали конкретные цифры, цены.

– Хорошо.

В окрестностях Зеленограда садовые товарищества организованы и освоены, на середину 2008 года мы получаем те же 250–300 тыс. руб. за одну сотку земли с коммуникациями.

В сторону города Солнечногорска по Пятницкому и Ленинградскому шоссе, в зависимости от удаленности от МКАД, качества инфраструктуры садового товарищества, качества подъездных путей и возможности добраться общественным транспортом цена за сотку варьируется в пределах 100–150 тыс. руб., за Солнечногорском цена падает существенно и определяется индивидуально по тем же характеристикам.

Наметилась тенденция увеличения спроса на небольшие (6-8 соток) участки, в связи с тем, что большой участок стоит дороже в абсолютном выражении, требует большего количества текущих расходов (налог на землю, членские взносы, если участок в садовом товариществе, благоустройство участка). Кроме того, далеко не все граждане стремятся строить большие по площади дома, им большой участок не нужен. Очевидно, что цены на земельные участки с возможностью строительства дома достигли своего пика. Снизилась покупательская способность (кризис), а также увеличилось предложение, ведь не секрет, что земельные участки использовались гражданами также в виде «депозитов» и в настоящее время выставляются в продажу. География спроса на участки сузилась, у покупателей появилась возможность приобрести приемлемые участки ближе к Москве, которые раньше не продавались, либо цены были неоправданно завышены. По некоторым категориям участков намечается снижение цены, в первую очередь это участки в товариществах и деревнях, не обеспеченные минимальной необходимой инфраструктурой – дорога, электричество.

– Нехитрый расчет показывает, что стоимость участка во многом и определяется стоимостью этой минимальной инфраструктуры. Из чего она складывается сегодня?

– Средняя стоимость электрификации садового товарищества с обустройством внутренних сетей (если вообще существует техническая возможность) составляет 25-35 тыс. рублей за 1 кВт, минимально необходимые 5 кВт на домовладение при этом обходятся в 120–150 тыс. руб.

Стоимость обустройства 1 кв. м хорошего твердого дорожного покрытия – 1000 руб. Ширина внутренних дорог в товариществе – 4-6 метров. В среднем на участок 6 соток приходится 100 кв. м дорожного покрытия – 100 тыс. рублей.

При цене участка 150 тыс. руб. за сотку общая стоимость составляет 900 тыс. рублей, «инфраструктура» составляет 25-30% в стоимости такого участка.

Покупателю участка стоит обратить внимание на эти расчеты, поскольку без инфраструктуры вы покупаете кусок земли с правоустанавливающими документами и все равно понесете указанные расходы в будущем.

Ситуация с участками в деревнях сложнее, так как электрические сети находятся в ведении сетевой компании, и свободной мощности может не быть, поселковые дороги находятся в ведении сельской администрации, которая теоретически должна следить за их состоянием.

Стоимость газификации в случае отсутствия поселкового газопровода составляет в среднем 250–350 тыс. руб. на одно домовладение, при условии наличия дееспособной инициативной группы. Помимо этого потребуется еще оплата проекта газификации дома, услуг специализированной организации по непосредственному подключению объекта газификации, введение объекта в эксплуатацию – в сумме порядка 150 тыс. руб. плюс собственная беготня. Следует отметить, что наличие поселкового газопровода автоматически поднимает цену участка на 2-3-кратную величину стоимости газификации и увеличивает его ликвидность.

В условиях остановки цен на земельные участки и увеличения количества предложений у покупателя есть возможность трезво оценить реальную стоимость участка и в некоторых случаях добиться скидок, а может быть вообще отказаться от ряда предложений в силу их бесперспективности.

– Ваши прогнозы по ценообразованию в перспективе…

– По нашим оценкам рынок земельных участков под застройку после некоторой корректировки оживится быстрее, чем квартирный рынок, в силу более низкой цены входа, к тому же он не был так сильно переоценен, как рынок жилья. Существуют и другие причины скорого усиления спроса на объекты загородной недвижимости. Загородная недвижимость (дом, дача) из предмета роскоши или предмета второй необходимости превращается в реальную осознанную необходимость. Очевидно что, экологическая обстановка в Москве и ближайшем Подмосковье (до 20 км от МКАД) плохая и продолжает ухудшаться. Наличие дачи становится жизненной необходимостью. Продвинутые граждане решают с помощью приобретения загородного дома жилищную проблему (стоимость 1 кв. м дома с учетом стоимости участка существенно меньше, чем стоимость 1 кв. м квартиры).

Весьма остро в условиях кризиса стоит проблема досуга, летнего и зимнего отдыха, детского отдыха. При существенном росте курса доллара США и снижении доходов населения такой ранее популярный вид отдыха, как туристические поездки в дальнее и ближнее зарубежье существенно сократится, а внутренний туризм у нас не развит.

Приобретение загородного дома с набором необходимых городских удобств, соответствующих удобствам в квартире, решает вышеуказанные проблемы. При грамотном подходе к выбору объекта денежные средства, затраченные на покупку, не только приносят непосредственную пользу в виде потребления качеств товара, но и фактически инвестируются.

– О чем расскажем нашим читателям в следующей беседе?

– Думаю, будет интересно и логично поговорить об основных характеристиках рынка загородных жилых домов и тенденции его развития.

– Что ж, можно считать, договорились. Благодарю вас за разговор и до следующей статьи!

Источник © «Столичная ярмарка»