Опираясь на опыт работы в сфере коммерческой недвижимости, специалисты компании "ПРЕД-Групп" выявили ряд закономерностей, на основании которых разработали следующий способ расчета стоимости эксплуатации объекта коммерческой недвижимости: на оплату услуг по содержанию и управлению торгово-офисным центром класса "А" общей площадью 35 000 кв.м. приходится, в среднем, 19-23% от валового дохода объекта. Из них расходы на управление составляют около 7-8%, на оплату коммунальных услуг (водо-, тепло-, газо-, электроснабжение) приходится 4-5%, на техническую эксплуатацию 3-4% (в том числе, клининг), на рекламу 1-2%, на обеспечение безопасности примерно 4-5%.

Показательным является сравнение затрат на обслуживание и управление, например, бизнес-центром класса <А> общей площадью 5 000 кв.м., где затраты составляют, в среднем, 25-30% от валового дохода объекта. Из них расходы на управление составляют около 9-10%, на оплату коммунальных услуг (водо-, тепло-, газо-, электроснабжение) приходится 6-7%, на техническую эксплуатацию 5-6% (уборка и содержание территории, текущий ремонт и пр.), на рекламу 1-2%, на обеспечение безопасности примерно 4-5%.

Таким образом, стоимость эксплуатации здания напрямую зависит от его площади и "классности", которая определяется общепринятой классификацией. На практике эти величины могут варьироваться в течение годового цикла эксплуатации и зависят, в первую очередь, от сезонности, износа здания и его инженерной инфраструктуры.

Стоимость затрат на эксплуатацию объекта недвижимости за счет организации собственной службы будет выше минимум на 25%, чем при привлечении подрядной эксплуатирующей организации.

Следует выделить несколько факторов, которые влияют на увеличение затрат при работе собственной управляющей компании:

В начальный период работы новой управляющей компании на объекте недвижимости выявить все факторы, влияющие на величину эксплуатационных затрат, практически невозможно. Поэтому на форс-мажорные обстоятельства закладывается сумма непредвиденных расходов в размере 5-7% от валового дохода объекта. Скорректировать структуру затрат и подтвердить верность выбранной стратегии возможно только после года эксплуатации объекта недвижимости.

При грамотном управлении доходы от эксплуатации здания пропорционально растут. Изначально прирост чистой прибыли меньше, но постепенно за несколько лет стабильного управления объектом прибыль значительно увеличивается даже при росте затрат на эксплуатацию.

Источник Управляющая компания ЗАО ПРЕД-Групп