Какими бы обширными ни были просторы России, в ней всегда возникал и будет возникать дефицит земли. Правда, не по всей территории, а в первую очередь в Москве. Естественно, клочок земли в столице, пусть и арендованный,- лакомый кусочек. Однако его надо получить, сохранить за собой право аренды и, что немаловажно, разбираться в системе ценообразования.

Для начала отметим, что Земельный кодекс РФ выделяет два вида договоров аренды: до пяти лет и свыше пяти лет. Законодательство г. Москвы достаточно подробно регламентирует вопросы сроков, на которые заключаются договоры аренды земельных участков в Москве.
Так, земельные участки для размещения строений и сооружений, не являющихся объектами капитального строительства, передаются исключительно в аренду на срок не более пяти лет, земельные участки в границах земель общего пользования могут передаваться в аренду на срок не более одного года.

Договор аренды земельного участка, занятого объектом капитального строительства, заключается на срок от 25 до 49 лет. Меньший срок договора аренды земельного участка может быть установлен исключительно по соглашению сторон. Однако на практике договоры сроком на 25 лет и выше заключаются редко, особенно когда речь идет о земельных участках, на которых расположены промышленные и производственные комплексы, а также иные значимые для города объекты. Связано это, прежде всего, с нежеланием властей Москвы обременять такие участки арендой на длительный срок и терять возможность развивать данные территории, своевременно использовать их при необходимости для нужд города. Такие договоры заключаются, как правило, на срок до пяти лет.

Порядок ценообразования

На сегодняшний день в Москве существуют две системы расчета арендной платы: нормативная и кадастровая. Нормативная система расчета арендной платы действует для договоров, заключенных до 1 июля 2006 года. Порядок ее расчета утвержден Распоряжением мэра от 25.09.1998 г. № 980-РМ «Об арендной плате за землю в городе Москве», ставки арендной платы определяются в соответствии с распоряжением мэра от 02.04.1999 г. № 285-РМ «Об изменении ставок арендной платы за землю с 1 января 1999 г.».

Нормативная система расчета арендной платы основана на разделении территории Москвы на территориально-экономические зоны и подзоны повышенной ценности, а также на выделении категорий арендаторов и видов целевого использования земель. Размер арендной платы за землю определяется, исходя из площади земельного участка и базовой ставки, дифференцируемой по видам деятельности арендаторов и территориально-экономическим зонам. Стоимость рассчитывается путем умножения площади земельного участка на базовую ставку, установленную для соответствующей категории арендаторов и вида целевого использования земли, и коэффициент территориальной дифференциации для территориально-экономической зоны или подзоны повышенной ценности.

Кадастровая система расчета арендной платы применяется для договоров, заключенных с 1 июля 2006 года, а также для ранее заключенных договоров, которые перезаключаются на новый срок или в которые вносятся существенные изменения (меняется вид целевого — функционального и разрешенного — использования земельного участка, особые условия договора аренды и т. д.). По таким договорам арендная плата за земельный участок рассчитывается по новой системе — в процентах от кадастровой стоимости земли. Новый порядок расчета арендной платы утвержден постановлением правительства Москвы от 25.04.2006 г. № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве».

Права аренды в залог

Ни для кого не секрет, что в условиях развивающегося мирового финансового кризиса банки и иные кредитные организации вынуждены идти на ужесточение правил и требований к заемщику денежных средств (кредиту). Как правило, основное требование к заемщику — это обеспечение кредита ликвидными активами. Поэтому для большинства предприятий, нуждающихся в открытии кредитных линий для финансирования текущей деятельности и дальнейшей реализации начатых инвестиционных проектов, располагающих арендными правами на земельные участки в Москве, вопросы залога таких прав являются на сегодня наиболее актуальными.

В соответствии с законом «О землепользовании в городе Москве» арендатор земельного участка имеет право отдать арендные права земельного участка в залог. Для залога прав аренды земельного участка в первую очередь необходимо произвести оценку его рыночной стоимости независимым оценщиком, поскольку при сделках с государственным имуществом проведение оценки обязательно (ФЗ от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). Затем копию заключения оценщика вместе с обращением и необходимым пакетом документов следует направить в Департамент земельных ресурсов города Москвы для получения соответствующего согласования. Такой порядок утвержден постановлением правительства г. Москвы от 25.03.2008 г. №203-ПП «О совершенствовании работы Департамента земельных ресурсов города Москвы в “режиме одного окна”».

При этом важно учитывать ряд особенностей и требований, установленных законодательством по данному вопросу. Согласно Земельному кодексу РФ, арендатор земельного участка со сроком аренды более пяти лет имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права аренды в залог без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

В соответствии с законом «О землепользовании в городе Москве» по договорам аренды земельных участков, заключенным с органами исполнительной власти города Москвы до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, передача арендаторами своих прав и обязанностей по договору аренды третьим лицам (в том числе передача арендных прав в залог) допускается при наличии согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды. При этом в большинстве договоров аренды земельных участков в Москве (в том числе со сроком более пяти лет) предусмотрено положение, что при вторичных сделках с земельными участками, включая залог, обязательно получение согласия Департамента земельных ресурсов г. Москвы.

Суровая реальность

На практике у арендаторов зачастую возникают сложности при решении вопроса о необходимости получения согласия арендодателя на залог прав аренды ввиду сложности и неоднозначности законодательства по данному вопросу. В целях устранения рисков возникновения судебных споров в связи с передачей прав аренды в залог, а также рисков расторжения договора аренды земельного участка или возникновения сложностей с внесением изменений и дополнений в такой договор или перезаключением его на новый срок, рекомендуем в каждом конкретном случае более внимательно изучать положения действующего законодательства по данному вопросу и условия договора аренды.

Так, в пункте 17 постановления пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указано, что «в случае, когда в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенном до введения в действие ЗК РФ, содержится условие о порядке получения арендатором согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду или распоряжение правом аренды иным способом, стороны должны руководствоваться данным условием договора, а не положением пункта 9 статьи 22 ЗК РФ (статья 422 ГК РФ)».

Также необходимо учитывать разъяснения президиума ВАС РФ (пункт 5 информационного письма президиума ВАС РФ от 28.01.2005 г. № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке»), согласно которым собственник здания, расположенного на земельном участке из состава государственных и муниципальных земель, арендуемом им на срок более пяти лет, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя с его уведомлением в соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса. Президиум ВАС РФ указал, что «установленное в пункте 1.1 статьи 62 “Закона об ипотеке” условие об ипотеке арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений) либо на случай ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения».

В заключение также стоит отметить, что права аренды на часть земельного участка не закладываются — закладываются права аренды на земельный участок целиком. Такие требования установлены ФЗ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Источник: Василий Трофимов, www.bfm.ru