— Маленькая гостиница как большой бизнес: срок окупаемости проекта, рентабельность
— Загородный прейскурант. Обзор цен загородной недвижимости Подмосковья
— Офисы переезжают за Садовое кольцо, но при этом продолжают расти в цене
— Рынок аренды жилой и офисной недвижимости в Москве
— Ситуация на гостиничном рынке г.Москвы

На сегодняшний день до сих пор нет четкого определения МФК среди участников рынка недвижимости, так достаточно часто к МФК относят и двухфункциональные комплексы (имеющие две основные доходные функции).

В данном исследовании будут рассмотрены только знаковые проекты МФК, имеющие три или более значимые доходные функции

Предложение

На момент проведения исследования (декабрь 2011 г.) в Москве функционируют 13 МФК (см. Табл. 1), общей площадью более 1,6 млн. кв.м.

Среди первых объектов, появившихся в Москве, которые можно отнести к МФК, отметим МФК «Деловой комплекс «Риверсайд» (бизнес-центр, гостиница 5* «Swissôtel Красные Холмы» на 233 номера и Дом музыки) и МФК «Неглинная плаза» (офисы, торговля и апартаменты).

В Москве рост популярности МФК начался в 2007 – 2008 гг. Только на 2008 г. был заявлен ввод не менее 14 МФК (наряду с офисной добавляются гостиничная и жилая функции, в центре города – торговая составляющая).

Однако большая часть проектов все же была «заморожена» (около 3 млн. кв.м общей площади).

В 2011 г. было отменено строительство нескольких МФК, а именно:

• МФК на пересечении Новорижского ш. и МКАД в районе Строгино. Девелопер «ДС Девелопмент» планировал построить 1,2 млн. кв.м. После недавнего рассмотрения проекта чиновниками, скорее всего вместо МФК здесь появился транспортно-пересадочный узел.
• Проект «Русский авангард» на Крымском Валу (65 тыс. кв.м) девелопер Capital Group и др.

В 6 из 13 действующих МФК преобладает жилая функция:

• МФК«Город столиц» (35% - доля жилья в проекте (апартаменты));
• МФК «Легенда цветного» (57%);
• МФК «Баркли плаза» (28%);
• МФК МФК «Four Winds Plaza» (30%);
• МФК «Фьюжн Парк» (60%);
• МФК «Город яхт» (30%).

Офисная функция преобладает в 5-ти проектах, а именно: МФК «Деловой комплекс Риверсайд» (50% - доля офисов в проекте), МФК «Империя Тауэр» (40%), МФК «Монарх центр» (41%), МФК «Саммит» (29%) и МФК «Аквамарин» (47%). Отметим, что офисная составляющая присутствует во всех действующих МФК.

Что касается географического распределения МФК в Москве, то наиболее крупные объекты МФК находятся в ММДЦ «Москва Сити» (см. рис.2). В целом, все действующие МФК расположены в ЦАО (более 1,3 млн. кв.м) и САО (250 тыс. кв.м).

Среди основных тенденций развития рынка МФК в 2011 г. в Москве отметим:

• Перенос сроков строительства объектов.
• «Размораживание» проектов.

В текущем году началось строительство МФК на Смоленском бульваре (21 тыс. кв.м), который был анонсирован ещё в 2008 г. , МФК на ул. Кульнева, 4, площадью 193,6 тыс. кв.м, строительство которого компания «Стройгазконсалтинг» планировала начать ещё до кризиса. Кроме того, «ДС Девелопмент» возобновил строительство МФК «Оружейный», площадью 152 тыс. кв.м, в 2008 г. стройка была «заморожена» из-за финансовых проблем.

• Уменьшение объемов будущих проектов.

В качестве примера можно привести МФК на Киевском ш. До кризиса девелопер проекта, компания «Эспро», планировал построить порядка 300 тыс. кв.м, теперь площадь проекта сокращена в два раза. Кроме того, в МФК на 19 км МКАД (девелопер - «МТК-Диалэкс-1»), площадь проекта уменьшилась с 281 тыс. кв.м до 135 тыс. кв.м.

В Москве на стадии активного строительства находится 17 крупных МФК (информация о 9 из них приведена в табл.1 и на карте), общей площадью более 3 млн. кв.м, ещё более 2,5 млн. кв.м – проектируется.

Большая часть проектов будет расположена в центре столице и в западных округах.

В строящихся МФК офисная функция преобладает в 11 из 17 проектов.

Отметим, что в большинстве МФК в Москве в проект заложены апартаменты, а не жилье или гостиницы. С одной стороны, это часто связано с юридическими проблемами, т.е. в связи с невозможностью строительства жилого проекта на ЗУ, кроме того, в отличие от гостиницы, апартаменты продают ещё на стадии строительства, что позволяет частично начать окупать проект.

Рис. 1. Знаковые проекты МФК в Москве, и сточник: Исследование GVA Sawyer

Табл. 1. Знаковые проекты МФК в Москве, источник: Исследование GVA Sawyer

	Название	Местоположение	Девелопер/С обственник	Статус проекта
Действующие объекты
1	МФК «Город столиц»	«Москва Сити». Краснопресненская наб. уч. 9	Сарital Group	Действующий
2	МФК «Империя Тауэр»	«Москва Сити», Краснопресненская наб., уч. 4	MosCityGroup	Действующий
3	МФК Four Winds Plaza	Б. Грузинская ул. 69-71	AFI Development	Действующий
4	МФК «Монарх центр»	Ленинградский пр. , 31	ГК «Монарх»	Действующий
5	МФК «Саммит»	Тверская, 22	УК «Уникор»	Действующий
6	МФК «Лотте плаза»	Новинский бул., 8	ЗАО «Лотте рус»	Действующий
7	МФК «Неглинная плаза»	Трубная пл.4	Инвестор: ЗАО «Стройвэкс»	Действующий
8	МФК «Фьюжн Парк»	Усачева ул, 2	Интеко	Действующий
9	МФК «Аквамарин»	Озерковская наб. 22-26	AFI Development	Действующий
10	МФК «Город Яхт»	Ленинградское ш., 37	Сарital Group	Действующий
11	МФК «Деловой комплекс Риверсайд»	Космодамианская наб.54	«Москва -Красные Холмы» - совместное предприятие, образованное ENKA	Действующий
12	МФК «Баркли Плаза»	Пречистенская наб. 17-19	Корпорация Баркли	Действующий
13	МФК «Легенда Цветного»	Цветной бульвар, 2	Сарital Group	Действующий
Строящиеся объекты
1	МФК Комплекс «Федерация»	«Москва Сити», Краснопресненская наб. уч. 13	«Поток бесконечность» (бывш. Nazvanie.net -Mirax)	Строящийся Башня «Запад» функциониру ет, Башня «Восток» - год ввода 2012 г.
2	МФК «Евразия»	«Москва Сити», уч. 12 Краснопресненская наб.	MosCityGroup и ИПГ «Евразия»	Строящийся Год ввода -2014 г.
3	МФК «Меркурий Сити Тауэр»	«Москва Сити», уч. 14 Краснопресненская наб.	ЗАО «Меркурий Сити Тауэр» -заказчик. LLC Liedel Investments Limited Cyprus - Застройщик проекта	Строящийся Год ввода -2012-2013 гг.
4	Evolution Tower (ранее МФК «Сити Палас»)	«Москва Сити», уч. 2-3 Краснопресненская наб.	«Снегири Девелопмент» и Виктор Рашников (Магнитогорский металлургически й комбинат)	Строящийся Год ввода -2015 г.
5	МФК «Парк Победы»	Василисы Кожиной ул., 1	ОАО «МТЗ «Рубин»	Строящийся Год ввода -2012 г.
6	МФК «Гостиница Москва»	Охотный Ряд, 2	ОАО «Декмос»	Строящийся Год ввода -2012 г.
7	МФК «Садовые кварталы»	Усачева ул., 11	УК «Уникор»	Строящийся Год ввода 1 очереди - 2013 г.
8	МФК Водный	Головинское ш., 5	МР Групп	Строящийся Год ввода 1 очереди - 2013 г.
9	«Миракс Плаза»	Кутузовский пр-т , вл. 16	Основной собственник -«Стройгазконсал тинг», получил за долги от Nazvanie.net (Miraxgroup)	Строящийся Год ввода-2013 г.

Спрос и финансовые условия

Арендные ставки на площади в МФК не отличаются от ставок на аналогичные площади в самостоятельных проектах.

Коммерческие условия приведены в нижеследующей таблице.

Табл. 2. Коммерческие условия в зависимости от функционала

Тип недвижимости	Коммерческие условия
Офисная недвижимость (аренда)	Класс А $750- 1 200 за кв.м Класс В+ $650-750 за кв.м
Торговая недвижимость (аренда)	Якоря - $100-450 за кв.м Операторы галереи - $700-4 000 за кв.м
Гостиничная недвижимость (стоимость номера)	$400/сутки- 4-5* $210/сутки- 3*
Жилая недвижимость (цены продажи) в исследуемых МФК	$6 000 - 9 000 за кв.м

Важно отметить, что составляющие МФК обладают независимым потребительским спросом.

Все функционирующие на момент проведения исследования МФК – это качественные объекты с отличным местоположением, на которые спрос в этом году лишь вырос. В МФК «Саммит» к моменту открытия было сдано 90% площадей. В «Городе столиц», по данным девелопера, остаются свободными около 30% площадей.

По нашему мнению формат МФК в будущем лишь будет набирать популярность.

Смешивание форматов позволяет получить приемлемую рентабельность для инвестора/девелопера. МФК позволяют диверсифицировать риски (уменьшить колебания доходности отдельных составляющих бизнеса) и максимально использовать полезную площадь.

Источник GVA Sawyer