Мало кто поверит, что в Подмосковье можно купить квартиру за миллион рублей. И все же подобные предложения на рынке периодически появляются.

Вопрос спроса

Среди жителей столичного региона гораздо больше таких людей, которые смогли накопить на покупку недвижимости всего миллион рублей, а не два или более. Соответственно, интерес к очень недорогому жилью гораздо выше, чем к объектам средних по Москве и области расценок. «Спрос на квартиры до миллиона огромен, однако предложение, точнее его качество, как правило, не соответствует пожеланиям клиентов», — говорит генеральный директор АН DOKI Валерий Барнинец. С другой стороны, по его словам, люди уже привычно думают, что жилье за такие деньги не купишь даже в дальних городах. Однако ситуация меняется на глазах. «Снижение цен в последнее время привело к тому, что бюджетных вариантов становится все больше. Впрочем, объект с хорошими пользовательскими характеристиками даже до рынка не доберется — его просто схватит перекупщик или риелтор», — рассказывает В. Барнинец. По его словам, если бы существовало качественное предложение, спрос был бы еще объемнее.
А вот по мнению генерального директора «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ» Владислава Луцкова, спрос на дешевую недвижимость крайне низок: «Причина заключается в очень плохом качестве квартир — чаще всего неликвидной вторички, к тому же расположенной далеко от крупных городов. Популярностью она не пользуется. Как показывает практика, люди даже не ищут жилье в данной ценовой категории, поскольку понимают, что ничего достойного на сегодняшний день найти не получится». Однако директор по маркетингу ГК «Конти» Юрий Синяев не согласен с коллегой: «Если квартира будет соответствовать потребительским ожиданиям, на нее будет спрос. Тем более что сегодня многие потенциальные потребители могут позволить себе жилье такой стоимости. И как показывает анализ подмосковного предложения, объекты, отвечающие этим требованиям, уже имеются».

На что рассчитывать

«За миллион получится обзавестись лишь комнатой-новостройкой площадью около 20 кв. м в удаленных городах юго-востока (Егорьевск, Коломна, Воскресенск) по 50 тыс. руб. за кв. м, — говорит маркетолог компании «Пересвет-Инвест» Наталья Бланкова. — Сейчас многие застройщики предлагают скидки, поэтому при желании можно поискать квартиру в новом доме с 50%-м дисконтом, но насколько это реально, сказать трудно. Все зависит от проекта и политики продаж». Однако, если рассмотреть конкретные предложения, выясняется, что найти приемлемый вариант вполне реально. «На первичном рынке иногда появляются предложения от девелоперов в рассматриваемом ценовом диапазоне. Правда, чаще всего это дома на начальной стадии и их будущее предсказать очень трудно», — предупреждает В. Барнинец. Например, фирма «Крост» продает квартиры в комплексе «Эдальго» всего в 5 км от МКАД на престижном Калужском шоссе. Стоимость метра начинается от 52 тыс. руб. В настоящий момент строительство «Эдальго» только началось, но участники рынка не сомневаются, что «Крост» его завершит.
Есть интересные варианты и на вторичном рынке — хотя, по словам В. Барнинца, их немного: в марте насчитывалось всего 19 объектов. «Такие квартиры обычно располагаются в старых малоэтажных домах, находятся в среднем состоянии (как и здания в целом) и требуют ремонта», — говорит эксперт. В частности, по его словам, за 900 тыс. руб. в Шатуре предлагают гостинку площадью 15 кв. м. В 20 км от Сергиева Посада, в поселке Трехселище можно купить однушку (34 кв. м) за 950 тыс. В Воскресенске агентство DOKI продает за ту же цену малогабаритку (24 кв. м) на ул. Комсомольской. Есть предложения и в более крупных городах. Так, в Можайске, на ул. Клементьевской, за 1 млн предлагается объект площадью 31 кв. м. В Луховицах, на ул. Садовой, за ту же цену выставлена квартира в 38 кв. м. В поселке Рошаль Шатурского района за миллион предлагается однушка площадью 31 кв. м. Сдавать такое жилье можно за 7-9 тыс. руб. в месяц.

Дом для миллионера

И все же многие эксперты настроены скептически. «На вторичном рынке Московской области квартир стоимостью до 1 млн руб. очень мало. Более того, это штучный продукт — менее 0,1% от всего предложения», — говорит В. Луцков. По его словам, подобное жилье сосредоточено в дальнем поясе, преимущественно на юго-востоке — в городах Шатура, Рошаль, Луховицы, Зарайск, Серебряные Пруды или недалеко от них: «Причем за подобные деньги получится приобрести лишь одно- или двухкомнатную квартиру невысокого качества площадью не более 45 кв. м, в панельной или кирпичной пятиэтажке». Например, рассказывает эксперт, в феврале за 980 тыс. руб. предлагалась однушка (31 кв. м) в центре Шатуры, на первом этаже пятиэтажной кирпичной хрущевки. За ту же цену можно купить квартиру (33 кв. м) в Серебряных Прудах на третьем этаже четырехэтажного панельного дома.
На первичном рынке Подмосковья, по данным МИЭЛЬ, цены начинаются от 1,6-1,7 млн руб. Впрочем, с учетом скидок, предлагаемых застройщиком в обмен на живые деньги, итоговая сумма вполне может приблизиться к миллиону. Например, в Пущине (100 км от МКАД) в панельном доме на начальной стадии строительства однушка площадью от 39 кв. м обойдется в 1,6 млн. За столько же можно приобрести квартиру (43 кв. м) в Дрезне (65 км от МКАД) — также в панельной новостройке на стадии котлована. В Серпухове (73 км от МКАД) и Орехово-Зуеве (73 км от МКАД) однушки площадью от 36 кв. м стоят не менее 1,7 млн руб. «За миллион сегодня реально купить малогабаритку (около 32 кв. м) не дороже 35 тыс. руб. за метр. Такие объекты предлагаются только в дальнем Подмосковье, в городах или поселках с плохо развитой инфраструктурой. В принципе, это может быть как первичка (нулевой цикл, большое количество рисков), так и вторичка (старый фонд)», — говорит Ю. Синяев.

Ресурс

Пока предложений до миллиона немного, однако в ближайшем будущем из-за общего падения цен их может стать больше. В настоящий момент, по словам В. Барнинца, однокомнатные квартиры в дальнем Подмосковье стоят от 1,8 млн руб., но областное жилье продолжает дешеветь. По данным ИНКОМ, в феврале рублевые цены понизились на 1,4% и достигли в среднем 84,8 тыс. руб. за кв. м. Как сообщают специалисты МИЭЛЬ, средняя стоимость вторичного метра также зафиксирована на уровне 84,0 тыс. руб., за март рублевое снижение составило 1,7%. В свою очередь предложение выросло, что свидетельствует об увеличении срока экспозиции жилья. Соответственно, падает спрос, что в условиях рыночной экономики приводит к уменьшению стоимости — причем оно оказывается обратно пропорциональным площади квартиры: лидером снижения в марте были однушки (2,6%), а двушки и трешки подешевели на 1,3% и 0,9% соответственно. Максимальная коррекция наблюдается в восточной части области, где цены и так самые низкие. Как отмечают эксперты МИЭЛЬ, снижение продолжается только на восточном направлении и в городах, максимально приближенных к МКАД. Таким образом, самое бюджетное жилье – однокомнатные квартиры на востоке Подмосковья — дешевеют быстрее всего.

Будет или не будет?

Однако многие риелторы до сих пор не верят в перспективу падения до миллиона. «Это нереально даже в нынешних условиях. Хотя кризис способен полностью изменить ситуацию на рынке жилья, и не исключено, что появятся девелоперы, возводящие очень дешевые объекты», — размышляет В. Барнинец. Впрочем, оговаривается эксперт, компании, производящие малоэтажные дома стоимостью от 1 млн руб. по канадской технологии, есть уже сейчас. Только вот земля и подключение к коммуникациям стоят гораздо больше. Однако в текущей ситуации ценообразование может быть пересмотрено. «Варианты стоимостью менее 1,5 млн руб. сегодня единичны и сосредоточены преимущественно в удаленных от столицы городах», — констатирует В. Луцков. А Ю. Синяев уверен, что в нынешнем году и в обозримом будущем вряд ли так сильно подешевеют какие-нибудь приличные предложения, поскольку наблюдается тенденция стабилизации цен на недвижимость, а в дальнейшем вполне может начаться повышение. «Купить квартиру за миллион сегодня невозможно — если это не объект плохого качества или жилье, которое продается с аукциона (например, за долги) с очень большим дисконтом», — категоричен эксперт.

Иван Болотников