— Обзор рынка гостиниц в Сочи
— Маленькая гостиница как большой бизнес: срок окупаемости проекта, рентабельность
— Загородный прейскурант. Обзор цен загородной недвижимости Подмосковья
— Офисы переезжают за Садовое кольцо, но при этом продолжают расти в цене
— Рынок аренды жилой и офисной недвижимости в Москве

ПРЕДЛОЖЕНИЕ

Совокупный объем площадей офисного сегмента на конец первого полугодия 2010 года в Москве достиг 11 422 тыс.кв.м. Всего в текущем году около 400 тыс.кв.м офисных площадей было введено в эксплуатацию, при этом большая часть, около 250 тыс.кв.м, вышла на рынок в первом квартале 2010 года. Динамика ввода офисных площадей в текущем году уступает значениям последних трех лет, что является закономерным последствием приостановки строительства новых объектов.

Совокупное предложение качественных офисных помещений* и новое строительство, тыс.кв.м, 2000-2010

Объемы нового строительства, поквартально, класс А, В**, тыс.кв.м, 2008-2010

*Данные по общему объему предложения на конец года

**Под классом В понимаются помещения класса В+ и В-

Таблица 1. Ключевые офисные проекты, введенные в эксплуатацию в первом полугодии 2010 года

Проект	Округ	Адрес	Класс	Девелопер	Общая площадь, тыс.кв.м	Арендуемая площадь, тыс.кв.м
«Домников»	ЦАО	Академика Сахарова пр-т, 30	А	«ОПИН»	132,0	67
«Западные Ворота»	ЗАО	Беловежская ул., 21	А	ЗАО «Центурион»	62,0	51
SK Royal	САО	Дмитровское ш., д. 163 А	В+	Tashir	44,0	18
БЦ Арбатская площадь, 1	ЦАО	Арбатская площадь, 1	А	«Жилреконструкция»	31,0	13
Riverside towers, 5 очередь	ЦАО	Космодамианская наб., 52	А	ОАО «Москва – Красные Холмы»	21,0	5,5
БЦ Шлюзовая наб., 8	ЦАО	Шлюзовая наб, 8	В-	«Аэробус»	18,0	15

Объем нового строительства в 2010 составит порядка 1 млн. кв.м офисных площадей, благодаря ожидаемых к вводу до конца года достаточно крупных объектов (Imperia Tower, «Вивальди Плаза», «Нагатино i-Land»). Что касается структуры предложения вакантных офисных площадей, соотношение помещений, предлагаемых в состоянии shell&core и с готовой отделкой, на протяжении последних месяцев не менялось. Значительная часть свободных площадей предлагается в состоянии shell&core.

Состояние помещений, предлагаемых в аренду, 2010

Уровень вакантных площадей

В течение первых шести месяцев 2010 года уровень вакантных площадей оставался стабильным, значительно не меняясь со второй половины 2009 года. В первом квартале по сравнению с концом 2009 года уровень вакантных площадей в целом по рынку немного снизился, в основном за счет помещений класса В. Во втором квартале уровень вакантных площадей уменьшился в помещениях как А, так и В класса. Таким образом, в первом полугодии текущего года уровень вакантных площадей в офисных объектах класса А составлял 27-28%, класса В+ - 16%, класса В- - 15%. Во второй половине года ожидается незначительное снижение среднего уровня вакантных площадей на несколько процентных пунктов.

Уровень вакантных площадей, 2009-2010

Всего на рынке офисной недвижимости Москвы около 70% свободных качественных помещений приходится на Класс В. При этом, в Центральном округе около 60% свободных площадей составляет класс А. Здесь стоит отметить, что большая часть всех площадей в Центральном округе представлена офисами класса А.

Кроме того, закономерным является тот факт, что наиболее высокий процент вакантных площадей зафиксирован в объектах, построенных незадолго до начала кризиса и во время него.

Структура вакантных площадей в Центральном округе, 2010

Несмотря на спад в объемах строительства, в первом полугодии текущего года было объявлено о начале строительства ряда проектов офисной недвижимости:

• В мае на пересечении Ярославского шоссе и МКАДа началось строительство вьетнамского культурно-делового центра «Ханой-Москва», площадь которого составит 158 тыс. кв. м. Строительство планируется завершить в 2013 году. Был подписан договор между Банком инвестиций и развития Вьетнама, Вьетнамо-российским совместным банком и компанией «Инцентр» о предоставлении кредитов и финансовых услуг проекту строительства центра.
• В первом квартале компания «Лукойл» начала строительство дополнительных корпусов центрального офиса между Костянским и Уланским переулками. Общая площадь новых корпусов составит 44,8 тыс. кв.м, также предусмотрена подземная автостоянка на 225 м/м.
• В январе приступили к возведению третьей очереди МФК «Кантри Парк». Окончание строительства запланировано на первый квартал 2012 года. Объект класса А расположен на пересечении Ленинградского шоссе и МКАД.

Продолжая тенденцию последних лет, переносятся сроки ввода в эксплуатацию офисных объектов. В первом полугодии 2010 года стало известно о продлении сроков строительства следующих проектов:

• До 1 июля 2012 года пролонгированы сроки возведения второй очереди многофункционального делового комплекса площадью 86 тыс.кв.м, расположенного на Рязанском проспекте, владение 20, корпус 1-3.
• Продлены до 31 декабря 2013 года сроки строительства МФК площадью 22,5 тыс. кв.м в 1-м Стрелецком переулке, владение 14/21.
• Перенесены до конца 2013 года сроки строительства ДЦ для предприятий малого бизнеса на пересечении Скобелевской и Веневской улиц в 3-м микрорайоне Южного Бутова.
• Компания «Авгур Эстейт» достроит БЦ в рамках реформирования производственной территории хлебозавода (ул. Валовая, владение 37, строения 1 – 6) к 31 декабря 2012 года. Первоначально бизнес-центр площадью более 37 тыс. кв. м планировалось возвести до 2011 года.

Среди положительных тенденций следует отметить тот факт, что в 2010 году девелоперы стали заявлять о планах по разморозке строительства некоторых объектов. Из наиболее значимых можно выделить объекты в ММДЦ «Москва-Сити» (первая очередь комплекса City Palace, транспортный терминал с гостиницей, башня Eurasia Tower) и офисные комплексы на Озерковской набережной и Павелецкой набережной компании AFI Development.

СПРОС

На протяжении первого полугодия текущего года наблюдался активный рост спроса на офисные помещения Москвы. Объемы поглощения офисных площадей за первые шесть месяцев 2010 года сопоставимы со значениями 2006-2007 годов. Всего за первое полугодие 2010 года объем купленных и арендованных офисных площадей Москвы составил около 580 тыс.кв.м. По сравнению с показателями предыдущего года, объем поглощения увеличился более, чем два раза.

Что касается структуры спроса, то в первом-втором кварталах наметилась тенденция к укрупнению размера сделок. За первые шесть месяцев средний размер сделки увеличился до 2550 кв.м.

Около 32% от общего объема сделок, заключенных в 2010 году, приходится на Центральный округ. При этом, стоит отметить интерес арендаторов к бизнес центрам, расположенным в периферийных районах Москвы, в силу достаточно низких арендных ставок, установившихся на рынке на такие объекты.

Средний размер сделки, 2008-2010, кв.м

Совокупное поглощение офисных площадей, поквартально, класс А, В, тыс.кв.м, 2008-2010

Совокупное поглощение офисных площадей, класс А, В, тыс.кв.м, 2002-2010

Таблица 2. Крупные сделки по аренде офисных помещений, первое полугодие 2010

Компания-арендатор	Название объекта	Площадь, кв.м	Срок аренды	Девелопер	Округ	Класс	Дата сделки
ТНК-BP	Nordstar Tower	37 700	15 лет	ДС Девелопмент	САО	A	2Q 2010
Nokia-Siiens	офисное здание, комплекс «Фабрика Станиславского»	5 000	н/д	Horus Capital	ЦАО	В+	2Q 2010
Avon	«Фьюжн парк»	4 861	5 лет	«Интеко»	ЦАО	А	1Q 2010
ЗАО «Гринатом»	«Новоспасский Двор»	4 034	н/д	«Промсвязьнедвижимость»	ЮАО	В+	1Q 2010
BBDO Russia	ОСЗ в комплексе «Новоспасский Двор»	3 600	7 лет	«Промсвязьнедвижимость»	ЮАО	В+	2Q 2010
Eurasia Marketing Communication Group (iCG)	ТОЦ «Апельсин»	2 700	5 лет	KR Properties	ЦАО	В	1Q 2010
Телеком-Экспресс	«Отрадный»	2 360	н/д	«Мотек-Ц»	СВАО	В+	1Q 2010
Продо Менеджмент	Loft-квартал «Даниловская мануфактура 1867», корпус «Ряды Солдатенкова»	2 053	7 лет	KR Properties	ЮАО	В+	2Q 2010
Computershare	Kutuzoff Tower	2 000	н/д	Quinn Group	ЗАО	А	1Q 2010
Дистрибьюторская сеть	БП «Шереметьевский»	2 000	н/д	«Большой город»	СВАО	В	2Q 2010
ОАО «Северсталь»	«Диагональ Хаус»	1 709	н/д	«Мобил Менеджмент Инвест»	САО	B+	1Q 2010
ОАО «Мегафон»	МФК «Саммит»	1 545	н/д	«Уникор»	ЦАО	А	1Q 2010
ООО «Энергострим»	«Алексеевский Дом»	1 539	3 года	н/д	ЦАО	А	1Q 2010
Paolo Conte	Loft-квартал «Даниловская мануфактура 1867», «Корпус Кнопа», 2 очередь	1 504	5 лет	KR Properties	ЮАО	В+	1Q 2010

Инвестиционный банк «Веста»	Gorky Park Tower	1 456	н/д	«Стимул Групп»	ЦАО	А	1Q 2010
ЗАО «Аквион»	«Новосущевский»	1 422	н/д	Sinergo Вevelopment	СВАО	В+	1Q 2010
Московский Ипотечный Центр	Loft-квартал «Даниловская мануфактура 1867», корпус «Ряды Солдатенкова», «Кнопа»	1 198	5 лет	KR Properties	ЮАО	В+	2Q 2010
Ремонтно-строительное управление № 22	БП «Шереметьевский»	680	н/д	«Большой город»	СВАО	В	2Q 2010
Hannes Snellman	Etmia	580	5 лет	«Стриминвест Девелопмент»	ЦАО	А	1Q 2010

КОММЕРЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ

По итогам первого полугодия 2010 года средний уровень базовых арендных ставок на офисные помещения Москвы поднялся. При этом, в первом квартале средние арендные ставки значительно не менялись. Во втором квартале был отмечен рост арендных ставок на ряд объектов, в особенности, расположенных в Центральном округе. Наибольшие колебания в сторону увеличения были отмечены в prime- сегменте.

Таким образом, базовые арендные ставки для офисных помещений класса А в первом полугодии составили 450-750 $/кв.м/год, для класса В+ – 350-500 $/кв.м/год, B- - 200-350 $/кв.м/год. В сегменте prime средняя арендная ставка в первой половине 2010 года составляла около 1000 $/кв.м/год. В среднесрочной перспективе ожидается небольшой рост ставок на офисные помещения, связанный с уменьшением качественных свободных площадей на рынке.

За прошедшие шесть месяцев 2010 года наблюдалась тенденция по уменьшению размера дисконта, предоставляемого собственником помещения арендатору от первоначально заявленной ставки. Если в 2009 году такой дисконт составлял в среднем по рынку 20-30%, то уже в 2010 снизился до 7-10%. Для ликвидных офисных помещений, небольшой площадью с выполненной отделкой, в первом полугодии дисконт составлял около 5%. Для таких помещений арендная ставка на 100-220$ за кв.м выше, чем для помещений в состоянии shell&core.

Поквартальная динамика изменения арендных ставок на офисные помещения, $/кв.м/год*

Динамика изменения средних арендных ставок на офисные помещения, $/кв.м/год*, 2001-2010

*Все ставки указаны без учета НДС и эксплуатационных расходов

Что касается цены продажи офисных помещений, разброс ставок достаточно большой, даже на помещения одного класса. По сравнению со значениями второй половины 2009 года, запрашиваемые ставки продаж ненамного увеличились.

Таблица 3. Стоимость продажи офисных помещений, $/кв.м

	H1 2008	H2 2008	H1 2009	H2 2009	H1 2010
Класс А	6500-15000	5500-12500	3000-8500	3000-8500	3300-9000
Класс В+	6000-10000	4000-8000	2000-5500	2000-5800	2700-6500
Класс В-	3500-6800	3000-5300	1500-2000	1500-2100	1600-3600

Тенденции

• Низкие арендные ставки стимулируют отложенный спрос.
• Требования к качеству офисных помещений со стороны арендаторов выросли.
• На рынке по-прежнему существует недостаток качественного предложения офисных площадей.
• После 2009 года, когда объемы офисных площадей, предлагаемых в субаренду, достигли максимальных значений, в 2010 году число предложений по субаренде постепенно уменьшается.
• В связи с наличием вакантных площадей в готовых офисных проектах, объем сделок, заключенных на стадии строительства, по-прежнему крайне мал.

На протяжении первого полугодия 2010 года наблюдалось постепенное восстановление рынка офисной недвижимости Москвы. Показатели рынка демонстрируют положительную динамику, спрос на офисные помещения в первом полугодии текущего года превышает значения 2009 года. Что касается нового строительства, офисные объекты продолжают вводиться в эксплуатацию, при этом темпы прироста нового предложения постепенно замедляются. Также в первом полугодии 2010 года было отмечено некоторое восстановление девелоперской активности, ряд компаний заявили о планах по разморозке строительства объектов. Во второй половине 2010 года ожидается дальнейшее плавное восстановление рынка.

Источник: CORE Group