В апреле 2006 года редакция портала RealEstate.ru проводила телефонный опрос продавцов земельных участков в Подмосковье с целью выяснить среднюю стоимость сотки земли до 40 км от МКАД. На основе полученных данных, а также мнений экспертов были сделаны выводы об инвестиционной привлекательности земель по различным направлениям. Год спустя редакция решила повторить эксперимент и, как оказалось, не зря.

По итогам 12 месяцев, темпы роста стоимости подмосковных земель вплотную приблизились к росту столичной недвижимости и составили от 15 до 100%. Ажиотажные цены потенциальных инвесторов не отпугивают, а даже, наоборот, заставляют все активнее скупать земли по перспективным направлениям. В результате мы столкнулись с ситуацией, когда во многих поселках попросту отсутствовали предложения по продаже земельных участков без подряда на строительство. Такое положение наблюдается на Рублево-Успенском, Калужско-Киевском и Можайско-Минском шоссе.

Преамбула
Исследование – 2006 отчетливо показало, что рынок загородных земель с каждым днем приобретает все большую популярность среди инвесторов, а также рядовых покупателей, которым легче выложить определенную сумму за кусочек земли с перспективой дальнейшей постройки там небольшого, но уютного домика, чем за тесную двухкомнатную квартиру, но в столице. В результате этого доля коттеджных поселков, в которых земельные участки реализуются без подряда, еще в прошлом году составляла лишь 15-20% от всех имеющихся на рынке в пределах очерченной опросом территории. Сегодня же эта цифра уменьшилась почти вдвое, что объясняется большими темпами застройки территории в пределах 50 км от МКАД. Однако это далеко не последние изменения, которые произошли на рынке земель ближнего Подмосковья за последние 12 месяцев.

Перемены за год
За относительно короткий промежуток времени почти все поселки, фигурировавшие в нашем прошлогоднем опросе, достигли с 30-50% до 80-100% степени реализации. Этот фактор наряду с остальными не преминул сказаться на стоимости соток, причем наивысшую динамику демонстрируют земли по Новорижскому шоссе. Если в поселке «Лесные зори» полтора года назад сотка земли оценивалась в 18, а год назад в 29-37 тыс. долл., то сегодня найти сотку дешевле 43 тыс. долл. уже не удастся. В целом земли Новорижского шоссе до 40 км от МКАД подорожали за год от 50% до 100%.

Традиционный лидер по темпам роста – Рублево-Успенское шоссе показывает аналогичные результаты, правда предложения о продаже участков без подряда на строительство здесь отсутствуют вовсе. Год назад застройщики еще были готовы продавать землю без подряда, однако на момент нового исследования продавцы уже предлагают отстроенный дом или строгую архитектурную композицию там, где раньше полностью полагались на покупателя. Кроме того, из 9 поселков, которые мы рассматривали в прошлом году, в 7 все продажи уже завершены и проекты закрыты. Как пояснил RealEstate.ru начальник департамента маркетингового анализа УК «Масштаб» Игорь Лебедев, большое влияние на динамику роста цен по Рублевскому и Новорижскому шоссе оказывает престижность, которая и формирует основную часть цены. По его словам, если говорить о Рублевке, то здесь на цены влияет и довольно суженное предложение на рынке, что позволяет застройщику диктовать какие угодно условия.

Более либеральные цены по Калужско-Киевскому шоссе, которые за год в среднем выросли на 40%. Если же судить по темпам продаж, то направление ни в чем не уступает Рублевке. За год в 7 поселках из 9 оказалось уже все продано, а в оставшихся 2-х степень реализации приблизилась к 90%. Популярность Калужско-Киевского направления, руководитель отдела экспертизы проектов Управления загородной недвижимости "МИЭЛЬ", Дмитрий Цветков, объясняет удобным проездом. «Рублево-Успенское шоссе как конечное, является лидером, а к нему по цене постоянно приближается Новорижское направление, за которым тянуться по цене Минское, Калужское и Киевское, и иногда догоняют его», - сообщил RealEstate.ru специалист. По его словам, транспортная доступность, природная обстановка и другие объективные характеристики этих земель играют наибольшую роль в ценообразовании, а следовательно и по спросу.

Впрочем, далеко не все цены объясняются лишь благоприятной инфраструктурой, либо удачным месторасположением. В ходе телефонного опроса четкие очертания получила тенденция продаж земель в хорошо разрекламированных поселках. По таким объектам сотка земли активно дорожала в течение года, тогда как продажи в неизвестных поселках за год мало продвинулись. Подтвердила это RealEstate.ru и руководитель отдела загородной недвижимости агентства «Tweed», Елена Первакова: «Динамика цен по многим направлениям определяется возросшим покупательским спросом и PR-продвижением продаж профессиональными девелоперами и риэлторами, как это было с Новой Ригой. Сейчас подобное происходит с Киевкой и Калугой».

По Дмитровскому шоссе цены за год выросли меньше остальных направлений, поскольку, как отмечают эксперты, реализация застройки здесь идет медленнее. Судя по нашему исследованию, сотка земли выросла всего на 15-30%. Как полагает И.Лебедев, небольшой рост цен по Дмитровскому направлению – следствие плохой транспортной доступности. «При строительстве развязки с МКАД проектировщики допустили оплошность. При приближении к Москве на Дмитровской трассе образуется своеобразное горлышко, за счет чего там образуется постоянная пробка», - поясняет эксперт.

Недооцененные и переоцененные земли
Как отмечают специалисты, на нашем рынке сложно говорить, что из недвижимости переоценено, а что недооценено. Эти термины можно употреблять, когда рынок стабилен, устойчив. Сегодня же стоимость объекта определяется исходя из цены, выставленной конкурентами и уровнем спроса. Если продается очень хорошо – значит, недооценили, если не продается – значит переоценили. И в зависимости от этих показателей стоимость недвижимости корректируется. «Предела цен практически нет. Например, 300 тыс. долл. за сотку на Рублевке – переоценено, однако и на эти цены находится свой покупатель», - отмечает И.Лебедев. По его словам, если жилье и коттеджи качественные, то они будут куплены, по какой бы цене они не продавались.

И все же явно переоцененные участки существуют и к таким эксперты относят земли дальней Дмитровки (за 30км), Ленинградки (25-30км), Ярославки (до 20км), Носовихинского, Щелковского и Новорязанского шоссе (до 10км). Также цены «зашкаливают», по мнению Е.Перваковой, и по вторичным предложениям на Рублевке, где действительно стоящие предложения встречаются довольно редко.

К недооцененным землям начальник департамента маркетинга проектов ОАО «Система-Галс» Елена Енарьева, относит участки по Минскому, Можайскому, Каширскому шоссе на расстоянии 20 - 30 км от МКАД. «Это можно объяснить пока большей заинтересованностью инвесторов другими направлениями, такими как Новорижское, Киевское, Осташковское шоссе», - говорит RealEstate.ru специалист.

Инвестору на заметку
Рассматривая возможность вложений в землю, инвесторы в первую очередь обращают внимание на перспективы роста различных направлений, удаленность участка от МКАД, природный ландшафт, транспортную доступность и коммуникации. С учетом всех этих факторов редакция RealEstate.ru обратилась к специалистам с просьбой выделить наиболее привлекательные для инвестиций участки и направления. Как оказалось, землю стоит рассматривать как перспективное вложение только на короткий срок. А спекулировать землей стоит в основном на ближних землях западных направлений, расположенных от Калужского до Новорижского шоссе, поскольку стоимость земли на востоке растет меньшими темпами, чем на западе. Кроме того, на западных направлениях, по мнению экспертов, лучше и леса, и воздух, и почва, и ландшафт. «Лидеры по спросу и ценам являются наиболее перспективными для вложений – это Рублево-Успенское, Новорижское (вплоть до 60км), Калужское (до 35км), Киевское (до 25км), Дмитровское (до 30км)», - отметил Д.Цветков.

Как добавляет Е.Енарьева, перспективными являются земли класса Бизнес (2 000 - 5 000 долл./сотка) по Волоколамскому, Пятницкому, Минскому и Можайскому шоссе на расстоянии 20 - 40 км от МКАД. Кроме того, по ее словам, растет интерес, а заодно и цены, к участкам по Ярославскому, Каширскому, Симферопольскому, Горьковскому и Щелковскому шоссе на расстоянии от 5 до 25 км от МКАД.

Между тем, высокие темпы роста цен на землю в пределах 40 км от МКАД привели к тому, что рядовой потребитель все чаще заглядывается в глубь Подмосковья. Мечта при этом только одна – купить за относительные гроши землицы в забытой всеми деревне и ждать, что когда-нибудь девелоперы и застройщики в поисках перспективных вложений обратят свой взор на этот район. Тогда и стоимость родного участка подскочит, и жить станет легче. Эксперты, впрочем, пока с пессимизмом смотрят на дальнее Подмосковье, отмечая, что земли за 50-м км будут расти лишь в том случае, если там будет что-то строиться. «По непопулярным направлениям в течение ближайших 2-3 лет ничего развиваться не будет, поскольку есть большое количество неразвитых земель по престижным направлениям», - говорит И.Лебедев.

По мнению Е.Перваковой, оценить земли дальше 50 км от МКАД довольно трудно, так как существуют проблемы с инфраструктурой направлений в целом. «Они могут стать перспективными лишь из-за уникальности ландшафта и территории – водохранилище, река, лес и наличие близлежащей инфраструктуры – дом отдыха, пансионат», - пояснила она. Д.Цветков полагает, что популярным направлением дальнего Подмосковья, помимо Новорижского шоссе, может стать Минско - Можайское шоссе со своими проектами "Маяк", "Сосновые берега", "Ранчо".

Одним из главных преимуществ дальнего Подмосковья является то, что покупатели могут выбрать земли разных размеров, тогда как в ближнем и среднем Подмосковье этот выбор уже не так широк. Все дело в том, что рынок до 50 км от МКАД из состояния хаотичной застройки сейчас все больше переходит в состояние структуризации. Как сообщила RealEstate.ru начальник отдела продаж Большой Земельной Компании Наталья Брахнова, раньше в удаленные районы трудно было добраться из-за некачественных дорог, однако сегодня уже ведется активное строительство скоростных трасс, поэтому можно совсем скоро ожидать повышение покупательского спроса на дальние земли.

Участки под застройку
В ходе нашего исследования выяснилось, что дефицит участков предназначенных под ИЖС на сегодняшний момент наблюдается в западном, северном, северо-западном и юго-западном направлениях Московской области на расстоянии 5 - 30 км от МКАД, по причине того, что участки по данным направлениям наиболее активно осваивались в последнее время. Д.Цветков подтверждает, что как таковых действительно выгодных предложений ИЖС по популярным направлениям сейчас не так уж много.

Участки по южному и восточному направлениям Московской области, а также участки далее 40 км от МКАД пользовались не столь высоким спросом в последнее время и дефицит по ним, по словам экспертов, в данный момент не наблюдается. Однако, советуют они, имеет смысл поторопиться и покупать участок, предназначенный именно под ИЖС, поскольку самостоятельный перевод земель довольно хлопотное и нудное занятие.

Прогнозы на текущий год
Опрошенные RealEstate.ru специалисты, сходятся во мнении, что до конца 2007 года земли по популярным направлениям в 30-ти километровой зоне от МКАД могут вырасти на 30-40%. По словам Д. Цветкова, наибольший рост могут показать недооцененные земли – вплоть до 75% в течение года. Рост на западных направлениях, по мнению Е.Перваковой, скорее всего, замедлится, тогда, как дорожать будут юго-западные в пределах 20-30 км. Цены здесь могут подняться на 40-45%.

Прогнозы Е.Енарьевой более скромны. Эксперт полагает, что стоимость сотки земли может вырасти к концу 2007 года на 15 - 25 %, в зависимости от направления и удалённости от МКАД. Наиболее высокое повышение цен, по ее словам, ожидается на участки, расположенные на расстоянии около 50 км от МКАД, где готовится активное освоение. «Люди стали понимать, что иметь загородный дом не только престижно. Жить за городом становится нормой жизни, и чем дальше, тем для большего количества людей», - подвел итоги И.Лебедев.

Направление Поселок	Расстояние, км	Цена за сотку, $тыс.	Застроенность / степень реализации / коммуникации апрель 2006	Как изменилась дела за год тыс. долл за сотку апрель 2007
Новорижское
Никольская слобода	9	20-30	3-я и 4-ая очередь С 2001 года реализуется, 50% реализации.	От 35 до 65 Через 3-4 месяц закрытие продаж, проект будет закрыт.
Freedom	13,5	8-22,2	Был реализован на 20%	Степень реализации – 80%. Цена от 13,5 до 25
Турово	18	7	10-12%/95%/есть	Все продано
Лесные зори	26	29-37 (1,5 г. назад - 18)	10-15%/>50%/есть	Реализован на 95% 43 за сотку, половина поселка уже застроена
Старый Свет	27	13,5-17	около 30%/90%/есть	Реализован на 99%, 22 за сотку
Шервуд	28	60	90%/90%/есть	Все продано
Дарна	36	8-8,5	-/65%/есть	Реализован на 90%, 11,5 – 15,5 за сотку
Рублево-Успенское
Раздоры	6	43-65	-/75%/не везде (цена ниже)	Все продано
Жуковка-Хилз	10	50	-/95%/есть	Все продано
Жуковка-3	10	120	-/95%/есть	Все продано
Нива	12	27 (вторичка)	80-90%/100%/есть	Все продано
Николина поляна	20	14,5-22	-/50%/есть	Реализован на 80% От 25 до 30 за сотку
Успенский лес	22	40	-/70%/есть	Реализован на 95%. 55 за сотку
Лесные просторы	22	22	-/85%/есть	Поселок полностью построен, участков без подряда уже нет.
Лесное поречье	30	13-15	-/20%/есть	Все продано
Лесные дали	30	60 (вторичка)	80-90%/95%/есть	Все продано
Дмитровское
Ореховая бухта	9	25-26	90%/90%/есть	Поселок полностью застроен, участок уже нет, только построенные дома.
Аврора (Вальтервилль)	18	10-20	-35%/есть	Реализован на 75%, 23 до 32 за сотку
Немо (на берегу)	20	10,5-25,5	-/40%/есть	Реализован на 75%, от 15 до 28 за сотку
Надежда	37	3,5	-/70%/есть	Все продано
Калужско-Киевское
Николо-Хованское	5	19	100%/95%/есть	Все продано
Вау!Тутинки 1	5	16	100%/100%/есть	Все продано
Вау!Тутинки 2	5	24,5	5%/50%/есть	Все продано
Президент	8	25-32	0%/>50%/ведется	Реализован на 75%, от 26 до 34
Антоновка	10	17-22	0%/60%/есть	Реализован на 90%. От 24 до 29 за сотку
Большие деревья	10	От 20	-/50%/-	Все продано
Чайка	15	От 28	-/80%/-	Все продано
Чулпаново	19	4,9	-/70%/-	Все продано
Ново-Троицкий1	21	12	100%/90%/есть	Все продано
Можайско-Минское
Переделкино	7	25	100%/95%/есть	Все продано
Абабурово	10	27	100%/95%/есть	Все продано
Лесной ручей-4	12	33	-/66%/есть	Все продано

Источник: RealEstate.ru